2023銀行物業估價方法、避免估價估值不足及注意事項
物業估值在房地產按揭中扮演著關鍵的角色，它是決定按揭的重要指標。無論是首次按揭、二次按揭、轉換按揭或是增加按揭，每個銀行或金融機構都會對申請人的物業進行估價，以此決定可核准的按揭貸款金額。這是銀行或金融機構控制風險的過程，如果借款人無法償還貸款，貸款機構可以將申請人的物業出售以實現現金，以減少壞帳所帶來的損失。本文將為您詳細介紹銀行物業估價方法、避免估價估值不足及注意事項。
物業估價的定義與影響
物業估價是每間銀行在核准貸款額度前的必要步驟，也是控制風險的重要環節。確定買賣合約的”成交金額”後，銀行會蒐集完整的文件並進行”物業估值”，評估是否估價合理。一般會參考同區域近期的相似物業成交價作為參考，活躍的房地產市場可以更容易取得估價指標。對於交易較少的物業，估價公司可能需要依據目前的市場價格進行估算，部分銀行會要求到場實地估價，這需要物業主人的配合。
另外，估價公司會根據當時的”成交價”和市場狀況來決定物業的價值。因此，他們可能不會根據即時的數據來估算，而是參考”土地註冊處”的資料。然而，”土地註冊處”反映的成交情況通常是一個月到一個半月前的，所以買家可能會發現估價和市場成交價存在較大的差異。
銀行網上估價系統
一般來說，當買家持有”臨時買賣合約”到銀行申請貸款時，銀行會委託獨立的估價公司進行估價。最常見的方式就是透過各大銀行的”網上估價服務”，如匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行等，買家只要選擇物業、樓層和單位，就能立即查看初步估值。
電話查詢銀行估價
然而，一些非主流的物業，如唐樓、洋樓、村屋等，網上估價系統可能無法提供選擇，買家可能需要透過電話查詢。但是，我們都知道打電話到服務熱線查詢需要花費一定的時間和耐心，且可能無法立即提供估價資料。對於一些村屋單位，買家可能需要先查找村屋的LOT NUMBER等。當連線到銀行服務人員時，他們通常會問兩個問題，一是是否包含停車位，二是業主的開價，提供這些相關資訊可以有效幫助估價。
委託測量師行估價
最後一種方式是直接委託測量師行進行估價。他們會派專人到現場測量物業，並查閱單位的平面圖來進行估價。這種方法適合交易較少的特殊物業。與網上銀行估價和電話查詢銀行估價不同的是，透過測量師行進行估價是需要支付一定的收費。
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物業估值的網路工具：銀行線上估價方法
銀行的線上估價服務一直以來都是物業估價的重要工具。銀行會參考市場的成交案例以及房價走勢來為物業作出估值，主要參考的是最近的相同類型單位的成交價，並考慮房市的發展形勢，以此來評估物業的價值，也就是銀行初步確定的市場價值。
物業類型與估值準確度
大型住宅區的物業估價通常會更為精準，因為成交量多，參考數據也較為豐富。而對於交易比較少的物業（如唐樓、洋樓、村屋等），銀行可能需要考慮當下的房價水平，甚至可能需要上門進行評估，這可能涉及到收費，例如委托測量師來進行估價。
網路估價的限制
雖然使用物業估價網站的一個明顯優點是免費，但網路估價可能無法完全反映市場的真實情況。例如，在房市上升的時期，業主的開價趨向積極，買家追價成交的情況越來越多，這時候網路估價可能無法跟上市場的上漲速度，導致估價低於實際價格。
市場變動對估價的影響
同樣地，當市場情緒下滑，甚至出現大幅度降價的時候，估值可能也無法追趕上市場的下跌速度。即使估值等於或高於實際價格，買家也需要注意可能無法獲得足夠的房貸，從而加重首付的壓力。
評估業主的開價
在房市熱絡的時候，業主開價高於市場價格是一種常見的做法。但如果想知道業主的開價是否過高，網路估價就能提供一個不錯的參考。如果多個估價網站給出的估值都相近，但又遠低於業主的開價，那麼就可以進一步進行調查。例如，可以比較相同樓層或者相鄰單位的估價，看看估值是否與自己心儀的單位相似。
處理疑似凶宅的情況
有時候，如果某個單位的估值顯示為「不適用」，可能是因為該單位曾經發生過「事故」，或者鄰近有「事故」單位。這時候，就需要進一步的調查，例如在網上搜索該單位的相關資料，或者向地產代理或大廈管理員查詢該單位的詳細情況。
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物業估價報告的重要性
物業估價報告是買賣過程中的重要參考文件，它可以提供買家與賣家準確的市場價值估計，進而協助雙方達成交易。在取得物業估價報告的同時，我們需要證明其真實性並妥善保存，以便在未來可能的爭議中作為證據。
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物業估值、估價不足的風險與對策
物業估價不足的定義與情況
物業估價不足是指當銀行對一個物業的估價低於該物業的市場價格，導致貸款額度無法足夠支付成交價格，買方需要增加首期款項。在物業市場繁榮或經歷價格波動時，更容易出現物業估價不足的情況。
在物業市場繁榮期，業主可能會設定較高的售價，超越銀行的估價，這就造成了估價不足的情況。當市場價格劇烈波動時，銀行可能會迅速降低其物業估價。買賣雙方在簽署暫定買賣合約後，估價可能會進一步下調。
例如2008年金融危機期間，許多物業在簽訂暫定買賣合約時，物業估價是足夠的，但在雷曼兄弟破產事件發生後，銀行快速收縮估價，導致許多物業的估價不足。相似的情況也會在新建物業市場出現，許多開發商會以高價銷售新建物業，買方則選擇分期付款方式，但當物業正式完成並需要支付貸款時，可能會由於市場情況變化而出現估價不足。
銀行物業估價的基本原則
銀行物業估價主要考慮以下幾個因素：
物業的地點：物業所在的地點會直接影響其價值。例如，如果物業位於市中心或者交通便利的地方，其價值會比位於偏遠地區的物業高。
周邊設施：周邊的學校、商場、公園等設施會影響物業的價值。通常，周邊設施越齊全，物業的價值越高。
物業的狀態：物業的建築結構、裝修狀況、樓齡等都會影響其價值。一般來說，新的、裝修良好的物業價值會比老舊、狀態差的物業高。
市場價格：銀行會參考近期同類型物業的交易價格來進行估價。
銀行物業估價的目的是為了確保在貸款人無法償還貸款的情況下，銀行可以通過出售物業來收回貸款。因此，銀行通常會比市場價格更保守地估價，以降低風險。
如何應對物業估價不足
當物業估價不足時，可以有以下幾種方法應對：
- 向銀行出示已簽訂的買賣合約以作為實質證明，這可能會讓銀行調高其估價，調高幅度通常在3%到5%之間。
- 買方可以找其他銀行進行比較，不同的銀行可能會有不同的估價。
- 在簽訂買賣合約之前，買方可以先向銀行獲取口頭估價，以便對財務預算有更好的掌握。
- 另外，在買賣二手物業時，我們建議先進行查冊，了解物業的詳細情況，如有無按揭未解除、有無相關訴訟等情況，這些都會直接影響物業價值。
物業估價以外的貸款額度考慮因素
除了物業估價外，影響貸款額度的其他因素包括借款人的年齡、物業的樓齡、借款人的收入以及貸款紀錄等。一般來說，銀行會根據「75年減去物業樓齡或借款人年齡」的規則來計算貸款年期，但需要注意的是，即使根據這個規則計算的年期超過30年，實際的貸款年期也只會是30年。另外，物業的估價也會受到地點、周邊設施、物業狀態等因素的影響。
借款人的收入和貸款紀錄也是影響貸款額度的重要因素。如果借款人的收入較低，或者過去有貸款違約的紀錄，銀行可能會降低貸款額度。這是因為在這種情況下，銀行認為借款人違約的風險較高。
低潮市場下的轉按影響
當市場經濟下滑，全面的樓市跌幅，新的物業估價通常會低於過去的估價。這種情況在物業轉按時最常見。物業主欲將物業轉按至另一家銀行，該銀行會對物業進行估價，並根據該估值來計算貸款額度。
如果在轉按時遇到市場低迷，物業價值無法追趕其原始購入價格，轉按後的貸款額度將會相對縮減。例如，物業價值從600萬降至500萬，如果貸款人的按揭比例仍然維持在80%，新的貸款額度將會少出80萬。
然而，如果貸款人是利用利率下行時機來轉按，以節省利息開支，而不是急需資金流動性，那麼由於物業估值不足而導致的貸款額度縮減影響應該會有限。
新盤付款方式的選擇與風險
新建物業的購買者可以選擇即時付款或建築期間付款。即時付款意味著購買新盤後立即開始供款，而建築期間付款則是在購買期房時先付首期，然後在交房時再開始供款。
然而，使用建築期間付款的風險在於，期房的期間可能長達30個月，期間內樓市可能會有波動。在交房時，物業的市值可能會有所調整，導致銀行的估價不足，因此可借款額度可能會下降，買家可能需要臨時提供更多的資金來補足物業價格。
物業類型與物業估價
物業估價的一項重要評估因素是參考相同類型物業的成交價格。如果物業不是主流的私人住宅或洋樓單位，例如村屋、豪華住宅、洋房等，這些物業的成交參考較少，銀行在進行估價時可能會過於謹慎，導致估價不足。
物業品質問題與物業估價
除了考慮同種類物業的價格，銀行在評估物業估價時也會考慮物業本身的品質。如果物業有結構問題、視野受阻、或設施老舊，這些因素都可能導致銀行降低物業的估價。
物業違反合同的問題與物業估價
如果物業存在未經許可的建築、被列為違約物業，或者業主未能提供有效的土地使用權證明，銀行在評估物業估價時可能會因此降低估價，或者直接拒絕提供貸款。
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高估價物業的按揭風險及應對策略
就算物業估價足夠，銀行可能還會拒絕提供按揭貸款。下面列出了一些可能的原因。
物業存在「贈與契約」的可能性
如果成交價過低，銀行可能會認為，賣家是以「折扣價」出售給買家，或者是贈與買家，這種「贈與契約」的情況，一般不會獲得按揭批准。
成交價過低可能是「凶宅」
部分銀行會擔心，物業的價格過低是因為該物業是凶宅，或者可能是賣家故意降低價格以避稅。若存在這種風險，銀行可能會拒絕申請。
擔心成交價過低是「私下交易」
特別是當賣家的開價與銀行的物業估價剛好在按揭保險門檻的兩個範圍內時，這種情況就很尷尬了。銀行可能會擔心買家和賣家有「私下交易」的情況，故意降低價格以達到按揭保險的要求，而餘款則通過其他方式支付，這樣一來，買家可以得到更高的按揭貸款。
選擇按揭期限：長期還是短期？
我們在選擇按揭貸款時，除了物業的各種因素，還需要考慮借款人的收入、信用紀錄，以及新建物業是否有開發商提供的回饋等。然而，如果買家有選擇的餘地，他們應該選擇「按揭年期」長期還是短期呢？
長期按揭的優勢
選擇長期按揭的好處在於，可以降低每個月的還款金額，並更容易通過壓力測試。在當前的低利率環境下，前幾年的利息，無論是長期還是短期按揭，差距都不大。因此，許多人在初期會選擇長期按揭，然後根據自己的財務狀況，再選擇一個短期按揭以節省利息。另外，將還款期限拉長，也有助於通過壓力測試。
應對高估價物業的策略
➡️尋找多家銀行進行按揭
由於不同的銀行可能對物業的估價有不同的看法，建議可以找多家銀行進行評估。有些銀行即使物業估價較高，也可能願意批准按揭，但可能無法獲得按揭保險。
➡️避免直接與賣家接洽
如果買家和賣家直接進行交易，而沒有通過第三方（如地產代理）來進行交易，銀行可能會擔心買賣雙方存在「私下交易」。因此，建議買家通過地產代理進行交易，以提高銀行批准按揭的可能性。
➡️提供更多的證據
如果銀行對物業的估價有疑問，買家可以提供更多的證據，如該地區的成交價、同類型物業的價格、或者物業的獨特性等，以支持自己的申請。
➡️提高首付比例
如果銀行對物業的估價有疑問，提高首付款比例也是一種有效的策略。這樣一來，銀行的風險會相對降低，因此更有可能批准按揭貸款。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
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家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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