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【火險2022】置業買樓一定要買火險?

2022年計劃置業買火險費用須知 無論你正在計劃置業還是已上車,相信都會知道向銀行申請按揭的時候要購買火險。但不少人都對火險有疑問,例如到底火險是什麼、保費又如何計算等;另外不少人也聽說火險原來可以自己買。 1. 火險是什麼? 火險的正式名稱是「樓宇結構保險」,可保障因火災、水災、颱風或山泥傾瀉等意外導致的樓宇本身結構損毀,即物業外,但不包括物業內的財物損失,保障範圍包括: 地板 喉管 天花板 入伙前原裝裝修 樓宇結構如牆身和瓷磚 在向銀行申請樓宇按揭時,購買火險是銀行放貸的基本條件。其實,火險的最終受益方是放貸銀行,因為按揭是以物業作為抵押品來申請貸款,銀行為避免抵押品因本身的結構損毀而導致價值下降的風險,因此會強制性要求業主購買火險以保障有關物業,且需每年續保。 2. 如何計算火險保費? 一般而言,火險保費會按物業的樓齡、類型和樓宇結構投保額而有所不同,而物業重建價值/ 原按揭貸款額/ 按揭貸款餘額均為樓宇結構投保額的其中一種,業主可自行選擇以哪一種作為火險投保額基礎。此外,銀行亦會視乎情況給予業主折扣。火險保費計算方式如下: 物業重建價值/ 原按揭貸款額/ 按揭貸款餘額 x 保費率 x 折扣額 = 每年火險保費 i) 物業重建價值 於投保第一年以及每年續保時,保險公司會就物業地點和條件等,評定物業的重建價值。除了保費外,業主每年需要額外支付估價費和手續費。 ii) 原按揭貸款額...

【防租霸2022】解決租霸追討租金和收樓處理程序

2022追討租霸租金和收樓處理方法 放租物業可為業主帶來可觀收入,但亦可能會帶來一定的風險,例如租霸就令業主們非常頭痛,小則不交租金,嚴重更會可能會破壞單位,令業主要自費重新裝修全屋,甚至飽受精神壓力!其實只要業主在簽租約前做足準備,便能把遇到租霸的機會大大減低,我們將在本文中為你詳述租霸6大特徵、預防租霸5招以及收樓程序,助你無憂放租! 1. 簽約前徹底了解租客背景 業主在簽約前必須先全面了解租客的底細,包括職業、收入、租住人數和關係、有沒有養寵物等等,業主亦可要求租客提供入息證明和過往交租記錄。情況許可下,業主亦可致電租客公任職司核實身份,以確保租客所提供的工作資料真實。租霸一般的特徵是債務纏身,因此有些業主甚至會要求租客提供信貸報告以證明財務狀況,不過取得信貸報告需時和涉及私隱問題,所以這並非慣常做法。此外,業主不要心急放租,可在與租客洽談期間,多觀察對方的言行舉止以了解其性格和為人,亦可詢問租客過往住所和退租原因。如果租客性格古怪、要求多多或前言不對後語,為安全起見,應盡量多加了解才放租,或直接拒絕出租,以免日後招致損失。 2. 細數租霸6大特徵 i) 沒有工作或糧單證明有經驗的租霸會自稱任職公務員或專業人士,只能出示身份證和銀行月結單,不能提供工作證明或糧單。ii) 租屋過程避免有第三者租霸通常會選擇業主盤下手,例如租屋網或平台等,而且過程中會避免有律師或地產經紀,取易不取難。iii) 以有限公司 (Limited Company) 名義簽租約千萬不要以為租客用有限公司名義來簽租約就萬無一失!在香港成立有限公司過程快成本不高,租霸利用公司名義簽約,欠租時只要申請清盤便有機會令業主無從追究,且清盤後業主得到的賠償可能無法彌補租金損失。iv) 以高於市價的價位承租租霸一般不介意用高於市價的價位承租,而且爽快不議價,但會要求繳交更少的按金和上期,和盡快入住單位。v) 拖欠租金租客欠租一兩日尚算可體諒,但如果出現拖欠租金情況,或對方一直迴避欠租問題,甚至聯絡不上,業主就應要盡快處理。vi) 恐嚇或威脅行為租客對於被業主追租金的態度非常惡劣,甚至恐嚇或威脅業主收樓時會對單位大肆破壞。 3. 簽約前查核租霸名單 現時網上有不少香港租霸黑名單可供查閱,大部分是由有經驗的業主們自行編制的資料庫,例如Facebook 上的群組等等,不過有可能出現資料不全或不正確的情況,業主應只作參考之用。 4. 租約內容要夠全面 業主應與租客簽訂能保障雙方、條款全面的租約,當中詳細列明由業主提供的單位和傢俬出租前狀態,和日後的各種維修費用由哪一方負責;如果雙方都同意,亦可加入業主有權定期視察單位的條款,以便了解單位實際情況。記得所有口頭協議都必須白紙黑字寫在租約上,以免有無謂爭拗。另外,業主必須收取「兩按一上」的首次租屋按金,即相當於兩個月租金的按金,和相當於一個月租金的上期。若租客欠租或玩失蹤,業主亦可收到三個月租金,減少租金損失。 相關內容:  租約條款大拆解相關內容:  詳解生約死約租屋連租約買賣樓 5. 租約打釐印才具法律效力 簽好的租約一定要打釐印才具有法律效力。租約應有一式兩份,業主和租客雙方必須在兩份租約上簽名,並且每一方保留各一份正本租約。以一般為期兩年的租約來計算,釐印費為年租或一年平均月租的0.5%,由業主租客各自支付一半,另需付租約複本及對應本每份港幣$5;亦可自行於稅務局網站打電子釐印。 相關內容: ...

【租屋洗費2022】新手租客搬出去開支洗費懶人包

2022年搬出去自己住開支洗費全面睇 人人都想擁有自己的安樂窩,在香港想要一個屬於自己的私人空間,唯一方法就是自己租樓住。但香港樓價租金貴得離地,想自己搬出去住除了要有足夠收入,日常更要精打細算,才可以負擔到自己住的開支。想知道首次一個人搬出去住的洗費如何? 相關內容:  新手租屋10大須知注意事項相關內容:  單身女租屋女仔租屋要注意的七件事相關內容:  新手及打算租屋人士地區推介 首次交租金要預足三個月 租樓一般會以「兩按一上」的方式支付租金,作為租客的你要先行向業主支付相當於兩個月租金的按金,和相當一個月租金的上期。如果透過地產代理租樓的話,就要再支付相當於半個月至一個月租金的代理佣金。舉個簡單例子,一個租金為HK$9,000的租盤開支如下:按金(相當於兩個月租金,退租時會退回):HK$18,000上期(相當一個月租金):HK$9,000代理佣金(相當於半個月租金):HK$4,500即你需要準備總共HK$31,500的租金。 相關內容:  租約條款大拆解相關內容:  詳解生約死約租屋連租約買賣樓 租約打釐印費 只有送往稅務局打釐印的租約才具有法律效力,換言之你才會受到有關法例保障。香港業主多以「一年生約,一年死約」的形式出租物業,以一般為期兩年的租約來計算,釐印費為年租或一年平均月租的0.5%(多於一年但不超過三年的租期),由業主租客各自支付一半。用以上HK$9,000租盤來舉例,釐印費為HK$9,000 X 12個月 X 0.5% = HK$450,即業主和你需各付HK$225。 相關內容:  2022-2023 詳解何謂打釐印,打釐印計算、程序及費用相關內容:  2022年搬出去自己住開支洗費全面睇...

【租樓伏位2022】香港租樓10大租約注意事項

2022租樓伏位注意知識全面睇 香港樓價貴絕全球,並持續高企多年,對於上不到樓的打工仔來說,擁有自己安樂窩的唯一方法是租樓,但不少人第一次租屋都不知道從何著手,亦不熟悉當中涉及的繁瑣細節。今日,我們將為你詳述租樓必知十大注意事項,無論你是透過地產代理或租屋網尋找心水樓盤,都可對租樓流程和大小細節更熟悉,助你避免中伏,做個精明租客! 相關內容: 新手租屋10大須知注意事項相關內容: 單身女租屋女仔租屋要注意的七件事 1. 如何找心水租盤? 市面上可供大家租賃的樓盤主要可分為業主盤和代理盤,業主盤指業主自讓的樓盤,代理盤則指透過地產代理出租的樓盤。尋找心水租盤的途徑不外乎地產代理店舖和租屋網。選擇地產代理的優點是會有人全程協助處理租樓大小事項,但需要付代理佣金;而選擇業主盤則反之亦然,可以節省代理佣金,亦可直接與業主溝通,但租客需要自行處理繁複程序,比較不適合租樓新手。另外,選擇樓盤除了要考慮價錢、地區、交通和周邊配套外,家長還需要留意校網,而養寵物人士則需要留意樓盤是否列明可以養寵物。其實,樓盤的優質程度必定和其價錢成正比,大家在選擇時要有取捨,不要過度完美主義,才能順利找到合適租盤。 相關內容:  新手及打算租屋人士地區推介相關內容:  盤點適合一人入住的5種平租屋(比較租金/退租期/裝修) 2. 如何精明睇樓,避免中伏? 找到心水租盤後,一定要親身上門視察樓盤情況,包括潮濕、座向(例如會否西斜)、牆身滲水、甩灰、衛生情況、鄰居和周邊環境等等。如果租盤是清水樓,即不帶任何裝修,就要問清楚業主會否提供裝修。尋找租盤時可以多看幾個盤,貨比三家絕對有利無害。此外,在上門睇樓前亦應先查證一下該樓盤或鄰近單位是否屬於凶宅,坊間有不少大眾免費查閱的凶宅網頁,大家可以善加利用,但相關資料未必齊全,只可作參考之用。 3. 留意租金是否包管理費、差餉和維修費等 一般來說大部分租金會包含管理費和差餉,水電煤則由租客支付,但不排除有例外,所以簽租約前必須再三確認。此外,租客要問清楚維修費由哪一方負責,亦要確保所有費用的負責方有清晰列明在租約上。 相關內容:  2022年搬出去自己住開支洗費全面睇 4. 上土地註冊處查冊 為免發生有人冒認業主,收取訂金之後消失的情況發生,租客在簽租約前,必須先向土地註冊處查冊,以確認業主身份和業權完整;如果是聯名物業,租約需要所有業主簽署。到土地註冊處查冊的方式可以親自前往查冊中心或網上完成,每筆查冊費用只需港幣$10。詳情請瀏覽土地註冊處網頁。 5....

【申請居屋文件2022】居屋白表申請人必備懶人包

2022年申請居屋需要及必備文件清單 申請居屋一個最令白表申請人困擾,就是向房屋委員會(房委會)呈交相關證明文件。雖然房委會已經大幅減少所需的文件,但仍很容易「中伏」,只要漏交文件或資料不合符房委會要求,申請人可能隨時被取消資格;雖然可以重新補交資料,但亦可能錯過截止時間,等於自動棄權!所以要注意以下各項,以免發生成功抽得前籌卻無法購入單位的憾事。 白表攪珠「中獎」後,需要提交甚麼證明文件? 遞交申請表後,房委會會隨機為每個申請人士編配「申請書編號」,而編號最後兩個字為分組號碼,作攪珠之用,以確定申請者揀樓次序。同一組申請者,揀樓次序以申請類別及電腦排序先後為準。 「中獎」固然值得高興,不過現在才進入最關鍵的程序。房委會在攪珠結果公佈後,會根據申請者的次序,通知申請者在指定限期前,準備收入、資產及家庭成員關係等證明文件,以進行詳細資格審查。 由於申請人只有10 個工作天準備上述資料;即使已遞交資料,房委會仍可能約見申請人,要求呈交所需文件。房委會已說明,逾期遞交文件或經審查後未能符合資格,申請將被取消。另外,若審查過程有延誤,或會影響最終的揀樓次序,事關重大,不要再「臨急佛抱腳」做「deadline fighter」,提前了解一下要做甚麼準備! 參考2022年公佈的「出售居者有其屋計劃單位」申請須知,攪珠後按房委會要求時遞交的證明文件如下(有關收入及資產淨值計算方法及相關證明文件的詳細內容 / 指定規格請參閱上述申請須知): 1. 申請者及家庭成員的一般證明文件 預計向相關機構申請所需時間 文件已準備好? 親屬關係證明文件 出生證明書、公證書或人事登記處證明文件副本 / □ 政府機關簽發的子女領養文件副本 /...

【跑馬地好食推介2022】掃街及餐廳4大推介

跑馬地老字號冰室菠蘿包+焦糖肉桂卷+爆餡冬甩 自成一角的跑馬地,除了聯想到豪宅和馬場之外,說到跑馬地美食同樣有不少推介,吸引不少愛吃之人特意坐電車前往,而以下介紹的4間小店就一定在跑馬地美食地圖上榜上有名,有齊老字號冰室菠蘿包、焦糖肉桂卷和爆餡冬甩等,即刻跟著搵食地圖逐一朝聖! 第1站:Proof 第一間是鮮橙色門口的手工麵包店「Proof」,小店打正旗號專賣歐式麵包酥點、酸種麵包等,舖頭細細但自設烘焙工場,採用開放式的設計,讓客人可以看到麵包師傅製作麵包和麵包出爐的過程,有別於一般的麵包店,麵包不會琳瑯滿目般陳列出來,反而是統一放在櫃台的烘焙架上,避免麵包被夾子過度擠壓至變形。 招牌海鹽焦糖肉桂卷 麵包店每日只會供應10款麵包, 全部新鮮出爐,標榜無添加劑、無防腐劑,其中海鹽焦糖肉桂卷是店內熱賣款式,更被譽為全港最好食的肉桂卷,麵包質感鬆軟且帶韌性,內餡加入了斯里蘭卡及印尼肉桂粉,每一圈都塗滿肉桂醬,表面再淋上海鹽焦糖,食落甜而不膩。 Proof 電話:6542 9788 (whatsapp) 營業時間:星期二至星期日 8am-4pm;逢星期一休息 地址:跑馬地晉源街14號地下​ 第2站:Bánh mì Patê 第二間來到主打正宗越南菜的「Bánh mì Patê」,店舖位於橫街內,門面不算起眼,小店是由來自越南人主理,菜式選擇不多,主要都是越南地道的菜式,包括越式法包、春卷和湯河粉等,絕對是正宗越南口味。...

【共居市場2022】潘解頤:無懼疫情酒店搶客逆市拓「共居」

2022年Owl Square拓展共居空間(Co-living space)市場 Owl Square創辦人兼行政總裁潘解頤出生於1988年,在本港土生土長,曾先後到澳洲及內地升學,取得澳洲麥考瑞大學精算系學士,以及北京清華大學與澳洲麥考瑞大學聯辦的應用金融碩士,之後在內地創業打滾數年,建立不少人脈關係。 成立兩年已管理數百個單位 他在2017年底向本港上市公司及老牌家族融資近億元後,回流本港創辦Owl Square拓展共居空間(Co-living space)市場,「當時本港房地產市場非常好,租金貴到後生仔難以租地方住,而我留意到可以向唐樓或舊樓大單位的業主簽訂長期租約,再分間為多個裝修精美的小型單位或共居空間出租,從中賺取租金差價,於是便成立Owl Square」。自從Owl Square於2018年初在北角民眾大廈以每月約3萬元租用近千呎單位開展業務後,數個月後再以月租逾5萬元取得上環荷里活道169號全幢唐樓項目,至該年底已管理逾百個共居空間單位。集團在2019年進一步加快業務發展,管理單位增加至數百個。 Owl Square疫下出租率近90% 雖然Owl Square成立首兩年來順風順水,惟本港今年初爆發新冠肺炎,在1月底農曆新年假期後因應疫情需要封關,訪港旅客大幅減少,為本港各行各業均帶來挑戰,共居空間市場亦受衝擊,Owl Square也迎來重大挑戰。潘解頤分析,最先受封關影響的賓館於3月開始割價,然後到三四星級酒店跟隨,近來連五星級酒店亦要大減價,他與太太早前在四季酒店度蜜月,包括房租、晚餐及早餐的套餐只需2000多元,影響所及,不少原屬共居空間的住客亦已轉住酒店,故此共居空間營運商同樣需要大幅減價爭客。 主攻本地年輕租客影響較小 不過,潘解頤強調,由於Owl Square的共居空間或服務式住宅向來以本地人、特別是年輕人為目標客戶,加上營運能力亦較強,所受影響相對較小,目前整體出租率仍達85%至90%,租金亦僅較高位回落一成多,營運上維持現金淨流入,表現明顯優於同業,故此亦有能力逆市拓展業務。近來潘解頤便決定人棄我取,為Owl Square與灣仔盧押道20號業主簽訂近全幢(2至11樓住宅部分)長達近10年租約,樓面面積2.23萬方呎,月租65萬元,即租約總值料達7800萬元。潘解頤指出,「在香港這個地方,最惡(有議價能力)的便是業主,若非這樣的時勢業主又怎會願意減租簽長約呢?而且是次業主亦與我們共同承擔裝修費,條款更加吸引。我們仍看好香港經濟中長線前景,相信目前是人棄我取的好時機」。...

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