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2023住工厦、工廈住宅及工廈劏房現象分析

工廈住宅

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2023一文看清住工厦、工廈住宅及工廈劏房現象

香港居住環境密集,一般面積小,租金高。但其實市區裡隱藏著很多工厦住宅,不僅實用面積大,窗戶大亦光線充足。還有大量的空間供業主或租客自己裝修粉飾,吸引了很多年輕租客。

很多商住工厦的業主,大多會將自己的物業改造成富有歐美工業風格的特色單位,用特色家具、創意燈飾、展示各種藝術品的牆面等。不僅在裝修上很吸引人,而且寬敞實用。因此,地產經紀人不時會收到客人的要求,尋找這種工業和住宅單位。

香港工厦根據《城市規劃法》,由規劃署監管,而工厦是不能作為住宅出租的。香港的工商業樓宇住宅大多位於香港仔、柴灣等工業區的舊樓。如果政府在檢查中發現違規居住行為,可以要求租戶盡快搬出。一般地產代理可以幫你找到合適的工厦後,租賃雙方需要先簽訂租約,聲明已明確了解相關風險,如能接受繼續租用相關單位。由於上述租約不具有法律約束力,如果房東與租客發生糾紛,租客可能要承擔房東的所有損失和租金,租客要清楚潛在的風險。

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香港工廈劏房現象➡️起因

根據2022年第二季度香港月收入中位數調查,男性收入中位數為20,700元,女性為18,000元,男女收入中位數均為20,000元。雖然略高於2021年的收入中位數,但仍趕不上樓價和通脹的增幅,很多低收入人士被迫入住工厦。

根據差餉物業估價署的統計,2021年,430尺以下的私人住宅單位平均租金,港島區為17,800元九龍區為15,080元,新界區為12,280元。數據清楚地顯示,三個地區的租金相差甚遠。即使新界租金最低,也佔香港入息中位數一半以上。這意味著,即使合租,香港人因住房開支而造成的生活壓力仍然是不堪重負的。

香港工業大廈的歷史也是促成工廈住宅的因素之一。七十年代初期,香港製造業蓬勃發展,但到了八十年代後期,中國開放,香港很多工廠北移,造成大量空置的工業大廈。因此,在當今租金高企的社會環境下,一些工厦的業主看到了商機,開始將工厦改造成住宅形式,催生了出工廈劏房現象。

 

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工廈住宅➡️租金與面積

香港對住房的需求很大。為了解決住房問題,很多香港人別無選擇,租屋只能讓步或者住劏房。

香港從上世紀九十年代就有了劏房,其低廉的租金成為了低收入人群的居住選擇。現在劏房的月租大約$5,000、$6,000千元不等(視地區而定),100多尺的空間包括衛生間、廚房、臥室等基本生活設施。工厦雖然月租約$6,000到$9,000,但是空間有500尺左右,比住劏房多出雙倍或更多的居住空間,有些更有浴室和廁所。如果和朋友合租,租金幾乎跟劏房一樣甚至更低,居住環境乾淨衛生安全很多。

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住工厦➡️居住環境

劏房居民必須利用好每尺的空間來放下家具,小隔間的居住環境更差,只有幾十英尺的空間供居民走動,還得和其他人共用廚房和廁所。衛生狀況亦堪憂。很多劏房所在地周邊品流複雜,人身安全和財產得不到保障。一般來說,小隔間的居住環境不適合人長期居住。

住工廈,週末的生活可能會比較孤獨,因為附近的商店和餐館都關門了,辦公室也沒人上班。平日里也可能受到附近商舖和企業的影響,生活環境比較嘈雜。鄰居更有可能長時間在有噪音機器的辦公室工作,所以應該在簽署合約之前弄清楚。

工廈住宅➡️合法性

工廈住宅租金便宜是真的,活動空間更大,但是工厦本身並不是為住宅設計的。如果業主將工厦以住宅的方式出租,就違反了法律。根據《建築物條例》,工業建築只能用於工業活動和以下非工業用途:

  • 特定創意產業辦公室
  • 設計和媒體製作辦公室
  • 音頻和視頻記錄室辦公室
  • 研究所、設計和開發中心
  • 藝術工作室

除了住在工廠大廈的租客違反法例外,業主出租工業大廈的住宅單位亦屬違法。 2017年,立法會就工廈住宅進行討論,政府計劃對出租工業大廈作非法居住用途的業主或租客,提出刑事檢控。

 

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住工厦➡️居民感受

根據工厦居民反映,住在工業大樓裡也不方便,附近沒有超市,逢年過節,得去超市買東西。 晚上下班回來,樓下的餐館都早早關門,而且工厦天花板必須裝有自動感應灑水器,所以很少做飯。此外,工廠區晚上總是很安靜,女性會盡量避免晚上回家。 一個女性會有危險,所以晚上大多待在家裡。

另一方面,住在工厦裡是違法的,不能太招搖,會很少和鄰居接觸,不想被質疑,因為不知道對方會怎麼想。很少邀請朋友來玩,以免打擾別人。亦有工厦居民表示,住在工厦裡的大多是單身或者情侶,很少有一家大小,因為拖著孩子進出,容易被懷疑。 大部分住在工厦的人都比較低調,很少和鄰居交流,更不會衝突,如果警察找上門來,到時候大家就沒屋住了。亦有居民擔心執法人員上來檢查,看到有家具有床,就知道是居住,到時候肯定要搬出去。

 

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工廈住宅➡️安全風險

由於2016年之後的幾年,香港發生了幾宗工業大廈火災,種種意外的發生亦令政府加緊執法,禁止工廈作住宅用途,甚至要製定嚴格的立法來限制工厦的使用。

工廈設計的初衷不是為了居住,而是為了工業活動和存放易燃危險品。另外,廠房的《消防條例》和逃生路線設計與居民樓明顯不同,可能會阻礙居民逃生。一些較老的工厦可能多年缺乏維護和檢查,消防系統可能會失靈。

既然工廈住宅是違法的,為什麼它們還能在香港存在? 據估計,目前約有12,000戶家庭居住在工廈住宅中,實際情況可能更多,超過90%的受訪家庭表示,由於租金高昂,他們只能留在工廈中。在板間房、床位、天台房、工廈之間選擇,工業樓環境相對較好。換言之,如果政府執行法例,而未能妥善安置住在工業大廈居民的政策,租戶將很難在短期內找到居所。

總括來說,目前住工廈不僅違法,其潛在風險危及居民生命安全。政府立法禁止工廈用作出租屋是可以理解的。只希望未來香港的房屋問題能夠得到改善。

 

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服務式住宅

目前想租屋,除了租一般唐樓,私樓及工厦外,還可以考慮租服務式住宅。不用擔心合法性,租期靈活,質量有保障,一搬進去就能住。隨著疫情的持續,服務式住宅的租金都下降了,比以前要便宜,不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多,任君選擇。有的單位可以開窗通風,有的房間有洗衣機,可以明火烹飪。要找盤源也很方便,例如服務式住宅平台Owl Square Co-living遍佈香港核心地區,如熱門住宅包括中環服務式住宅、銅鑼灣服務式住宅,鰂魚涌服務式住宅,灣仔服務式住宅 ,九龍樞紐何文田服務式住宅,旺角服務式住宅,太子服務式住宅,佐敦服務式住宅等,所有服務式住宅單位的構建和設計,可適合任何家庭、朋友夾租或單身人仕,或可為閣下覓得安全舒適住處。安坐家中即可上網瀏覽海量單位。

 

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Tags: 住工厦工廈住宅工廈劏房
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