2023一文看清新樓二手樓收樓驗樓清單、程序及費用
買樓往往是許多人一生中最重要的交易,因此驗樓絕對不能忽略。然而,很多準買家或計劃購房的人對檢查房屋的流程和注意事項並不了解,若遇到隱藏的房屋問題,不僅可能需要花費金錢進行維修,還可能影響您搬入新家的計劃!本文將為您提供二手樓驗樓清單、程序及費用,助您更好地進行房屋檢查。
一手新樓與二手樓:驗樓目的和過程的差異
購置一手新樓的買家在驗樓時主要關注單位的缺陷,並要求發展商進行修補,以確保物業符合買家的期望。通常在入伙紙獲批後,發展商會安排驗樓。買家可以自行檢查,或聘請專業驗樓師協助。若發現瑕疵,需在驗樓報告中記錄並要求發展商進行修復,此過程可能涉及多次與發展商的協商。
而在購買二手樓時,驗樓通常在成交前進行。一般的臨時買賣合約規定物業以「現狀」交易,意味著即使買家對單位狀況不滿,發展商或前業主都不會提供修繕服務,未來的維修費用將由買家承擔。只有在發現單位缺少合約中列明的電器、家具或其他明顯不符合約定的情況下,買家才能通過律師向前業主追討。對於二手樓買家來說,驗樓的目的主要是確保心安以及為未來裝修做好準備,因此多數買家會選擇自行檢查,而不是聘請專業驗樓師。
聘請驗樓師的必要性
無論新盤還是二手樓,聘請獨立第三方的專業驗樓人士進行檢查可以更有效地發現問題,並在未來爭議中具有法律效力。市面上的驗樓人士通常由屋宇測量師或工程監督擔任,他們大多具有建築相關專業背景,但由於行業未受監管,買家在聘請驗樓人員時應先了解其專業資格和口碑。
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2023新樓與二手樓驗樓程序
新盤和二手樓的收樓程序
新盤與二手樓的收樓程序有很大差異。新盤在收樓前進行驗樓,檢查單位及發展商裝修狀況,並要求發展商修復瑕疵;二手樓需要確保上手業主已處理好物業問題,並盡早發現潛在問題,以免負擔維修責任。
二手樓收樓流程主要包括:委託律師樓、安排銀行按揭、估價、驗樓、簽轉讓契及正式成交。新盤收樓流程則包括:交樓時由發展商陪同驗樓、檢驗單位、填寫缺陷清單、發展商安排維修及再次確認單位修復完成。
驗樓期限通常為6個月,買家需及時提交報告,以免耽誤入伙。大型玻璃、雲石台、大門等可能需要訂貨,因此應及早安排檢查和維修。
新盤檢查流程:
1.開發商通知新業主辦理入住手續。
2.交樓時,開發商安排專員陪同業主檢查房屋,提供缺陷清單,業主可自行檢查或聘請專業檢查人員。
3.檢查後,業主需提交檢查報告給開發商(如聘請專業檢查人員,由他們為業主提供報告)。
4.開發商安排建築商進行維修,需時約2周至1個月。
5.業主再次檢查,確認房屋已完成維修。
二手房檢查流程:
1.由於二手房合同通常為「按現狀買入」,新業主負責維修檢查期間發現的問題。
2.購買二手房的重點是及早發現問題,避免未來問題惡化;購買新房則是抓緊開發商維修機會,避免因品質問題而懊悔。
檢查常見問題位置:
檢查重點應放在難以修復的大問題,如漏水、滲水或電器損壞等,再關注容易維修的小事,如牆面裂痕、門把磨損等。
以下列出一些常見的檢查重點及可能出現的缺陷:
客廳:空心牆、地腳線或周邊發黑(可能漏水)、窗戶關不緊(易漏風滲水)。
浴室:洗手盆下、馬桶後或假天花內的水管漏水、淋浴間排水不足或排水慢、空心磚或磚縫處問題。
廚房:水槽下漏水、原裝家電運作不正常、廚櫃不平整、防火門可能不符合消防標準。
露台/工作平台:欄杆或玻璃不穩、排水不足(易導致積水)、門關不緊(易漏風滲水)。
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2023新樓二手樓驗樓清單
進行新樓的驗樓時,以下是五大常見問題與檢查方法:
地腳線的問題
可能的問題:地腳線鼓起或變黑,可能表示房屋有潮濕問題。
檢查方法:使用捲尺檢查地腳線是否平整,並用肉眼觀察是否有鼓起或變黑的現象。
空心磚
可能的問題:磚塊背面未完全貼合牆面,可能因溫度變化導致磚塊變形。
檢查方法:用手或硬幣等物品輕敲磚塊四角及中心,聽聲音判斷是否為空心磚。
窗門的裂縫
可能的問題:窗戶裂縫過大可能導致風水滲入,門裂縫過大則影響安全並產生噪音。
檢查方法:關閉窗門後,用力推一下,觀察是否有鬆動。將卡片插入窗縫,如能輕易插入則表示裂縫過大。
水管漏水
可能的問題:水管接合處不良、裂縫或堵塞可能導致漏水,影響家具。
檢查方法:確保喉管已緊固,然後將盆子灌滿水,一次性放水,觀察水管下方是否有滴水現象。
排水不佳
可能的問題:地面傾斜不足,影響排水,可能導致水浸。
檢查方法:確保排水口無堵塞物,開放水龍頭或倒水,觀察排水速度。
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維修過程需要多長時間?
通常,新建房屋的說明書會說明,如果業主發現房屋存在問題,可以在成交後的指定期限內向開發商提交書面通知,一般檢查期限為6個月。提交通知後,開發商通常會在1個月內完成維修。但由於合同中並未明確規定維修期限,如果房屋存在較多問題,維修時間可能會延長。
為了確保自己的權益,業主應盡快提交報告,以免建築商因物料短缺而影響入住。通常存貨較多的物料包括大型玻璃、大理石台面和大門等。
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2023新樓二手樓驗樓小工具
業主可以使用一些在市面上容易找到的小工具,例如卷尺、標示貼紙和筆等,來更有效地進行房屋檢查。如果業主在收房當天忘記帶工具,可以詢問是否能向專員借用標示貼紙和筆。標示貼紙在新建房屋中常用來標註問題所在的位置。對於一些肉眼可見的瑕疵,只需使用標示貼紙進行標記,無需特殊工具,也能完成房屋檢查的重要步驟。
實用的驗樓小工具與方法
在驗樓過程中,使用一些日常生活中的簡單工具可以提高檢查的準確性。以下是八個實用的驗樓小工具及其用途:
售樓書
用途:比對單位的間隔、尺寸、裝置、裝修物料及設置,檢查實際收樓狀況。
告示貼和筆
用途:標記瑕疵位置並編上號碼,方便師傅進行修復工作。
手機及充電器
用途:拍攝瑕疵照片作為記錄,並用充電器或小夜燈測試插座是否通電。
捲尺
用途:量度單位尺寸,確保與售樓書描述一致,並規劃傢俱擺放。
廁紙
用途:測試座廁沖水力度,切勿使用包裝紙巾,以免堵塞馬桶。
大水樽
用途:倒水在企缸外、廚房、工作平台及露台等位置,觀察排水速度,判斷地台的斜水是否足夠。
天線筆
用途:敲擊牆壁和磚塊,聽聲音判斷是否有空鼓情況。
在驗樓時,妥善利用這些小工具可以提高檢查的準確性和效率。
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2023新樓二手樓驗樓費用
驗樓是一個重要的過程,尤其是在購買新樓時。由於大多數業主缺乏相關經驗,他們可能無法察覺潛在問題,例如漏水。因此,業主往往會在交房前聘請專業驗樓師進行檢查,以找出問題並解決。
在電視節目中,我們常看到驗樓師用伸縮棒敲打牆壁以及使用便利貼標記問題。一般來說,驗樓師的收費約為每平方呎5元,並有最低消費限制,通常設在3,000元。完成驗樓後,專業人士會提供獨立報告,供業主向發展商提出跟進要求。
值得注意的是,香港並沒有規定「驗樓師」這一專業資格或牌照。在媒體上看到的驗樓師多數來自建築、工程監督和測量等行業。由於該行業未受監管,每位驗樓師的工作模式、使用的儀器和標準可能有所不同。在選擇驗樓師時,應注意其口碑、服務和收費模式,並進行比較。
根據市場統計,驗樓費用大約為每平方呎3-4元。單位面積越大,費用相應提高。例如,驗樓一個400平方呎單位的費用約為1,600元;而一個超過3,000平方呎的豪宅,驗樓費用至少需要1萬元以上。因此,在聘請驗樓師之前,業主應事先計算費用,以避免超出預算。
若業主在驗樓過程中發現問題,需要向發展商提出。為了提供具法律效力的證據,驗樓師會在檢查完成後提交一份報告。一般來說,驗樓報告費用已包含在驗樓師的總費用中,無需另行支付。
此外,二手樓的驗樓費用通常較新樓為高,因為潛在問題較多。部分驗樓公司亦設有最低消費要求。在選擇驗樓服務時,業主應仔細了解收費詳情,並在有時間的情況下,比較多家驗樓公司的收費及服務內容。
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