2023一文看清新樓二手樓收樓驗樓清單、程序及費用
買樓往往是許多人一生中最重要的交易，因此驗樓絕對不能忽略。然而，很多準買家或計劃購房的人對檢查房屋的流程和注意事項並不了解，若遇到隱藏的房屋問題，不僅可能需要花費金錢進行維修，還可能影響您搬入新家的計劃！本文將為您提供二手樓驗樓清單、程序及費用，助您更好地進行房屋檢查。
一手新樓與二手樓：驗樓目的和過程的差異
購置一手新樓的買家在驗樓時主要關注單位的缺陷，並要求發展商進行修補，以確保物業符合買家的期望。通常在入伙紙獲批後，發展商會安排驗樓。買家可以自行檢查，或聘請專業驗樓師協助。若發現瑕疵，需在驗樓報告中記錄並要求發展商進行修復，此過程可能涉及多次與發展商的協商。
而在購買二手樓時，驗樓通常在成交前進行。一般的臨時買賣合約規定物業以「現狀」交易，意味著即使買家對單位狀況不滿，發展商或前業主都不會提供修繕服務，未來的維修費用將由買家承擔。只有在發現單位缺少合約中列明的電器、家具或其他明顯不符合約定的情況下，買家才能通過律師向前業主追討。對於二手樓買家來說，驗樓的目的主要是確保心安以及為未來裝修做好準備，因此多數買家會選擇自行檢查，而不是聘請專業驗樓師。
聘請驗樓師的必要性
無論新盤還是二手樓，聘請獨立第三方的專業驗樓人士進行檢查可以更有效地發現問題，並在未來爭議中具有法律效力。市面上的驗樓人士通常由屋宇測量師或工程監督擔任，他們大多具有建築相關專業背景，但由於行業未受監管，買家在聘請驗樓人員時應先了解其專業資格和口碑。
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2023新樓與二手樓驗樓程序
新盤和二手樓的收樓程序
新盤與二手樓的收樓程序有很大差異。新盤在收樓前進行驗樓，檢查單位及發展商裝修狀況，並要求發展商修復瑕疵；二手樓需要確保上手業主已處理好物業問題，並盡早發現潛在問題，以免負擔維修責任。
二手樓收樓流程主要包括：委託律師樓、安排銀行按揭、估價、驗樓、簽轉讓契及正式成交。新盤收樓流程則包括：交樓時由發展商陪同驗樓、檢驗單位、填寫缺陷清單、發展商安排維修及再次確認單位修復完成。
驗樓期限通常為6個月，買家需及時提交報告，以免耽誤入伙。大型玻璃、雲石台、大門等可能需要訂貨，因此應及早安排檢查和維修。
新盤檢查流程：
1.開發商通知新業主辦理入住手續。
2.交樓時，開發商安排專員陪同業主檢查房屋，提供缺陷清單，業主可自行檢查或聘請專業檢查人員。
3.檢查後，業主需提交檢查報告給開發商（如聘請專業檢查人員，由他們為業主提供報告）。
4.開發商安排建築商進行維修，需時約2周至1個月。
5.業主再次檢查，確認房屋已完成維修。
二手房檢查流程：
1.由於二手房合同通常為「按現狀買入」，新業主負責維修檢查期間發現的問題。
2.購買二手房的重點是及早發現問題，避免未來問題惡化；購買新房則是抓緊開發商維修機會，避免因品質問題而懊悔。
檢查常見問題位置：
檢查重點應放在難以修復的大問題，如漏水、滲水或電器損壞等，再關注容易維修的小事，如牆面裂痕、門把磨損等。
以下列出一些常見的檢查重點及可能出現的缺陷：
客廳：空心牆、地腳線或周邊發黑（可能漏水）、窗戶關不緊（易漏風滲水）。
浴室：洗手盆下、馬桶後或假天花內的水管漏水、淋浴間排水不足或排水慢、空心磚或磚縫處問題。
廚房：水槽下漏水、原裝家電運作不正常、廚櫃不平整、防火門可能不符合消防標準。
露台／工作平台：欄杆或玻璃不穩、排水不足（易導致積水）、門關不緊（易漏風滲水）。
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2023新樓二手樓驗樓清單
進行新樓的驗樓時，以下是五大常見問題與檢查方法：
地腳線的問題
可能的問題：地腳線鼓起或變黑，可能表示房屋有潮濕問題。
檢查方法：使用捲尺檢查地腳線是否平整，並用肉眼觀察是否有鼓起或變黑的現象。
空心磚
可能的問題：磚塊背面未完全貼合牆面，可能因溫度變化導致磚塊變形。
檢查方法：用手或硬幣等物品輕敲磚塊四角及中心，聽聲音判斷是否為空心磚。
窗門的裂縫
可能的問題：窗戶裂縫過大可能導致風水滲入，門裂縫過大則影響安全並產生噪音。
檢查方法：關閉窗門後，用力推一下，觀察是否有鬆動。將卡片插入窗縫，如能輕易插入則表示裂縫過大。
水管漏水
可能的問題：水管接合處不良、裂縫或堵塞可能導致漏水，影響家具。
檢查方法：確保喉管已緊固，然後將盆子灌滿水，一次性放水，觀察水管下方是否有滴水現象。
排水不佳
可能的問題：地面傾斜不足，影響排水，可能導致水浸。
檢查方法：確保排水口無堵塞物，開放水龍頭或倒水，觀察排水速度。
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維修過程需要多長時間？
通常，新建房屋的說明書會說明，如果業主發現房屋存在問題，可以在成交後的指定期限內向開發商提交書面通知，一般檢查期限為6個月。提交通知後，開發商通常會在1個月內完成維修。但由於合同中並未明確規定維修期限，如果房屋存在較多問題，維修時間可能會延長。
為了確保自己的權益，業主應盡快提交報告，以免建築商因物料短缺而影響入住。通常存貨較多的物料包括大型玻璃、大理石台面和大門等。
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2023新樓二手樓驗樓小工具
業主可以使用一些在市面上容易找到的小工具，例如卷尺、標示貼紙和筆等，來更有效地進行房屋檢查。如果業主在收房當天忘記帶工具，可以詢問是否能向專員借用標示貼紙和筆。標示貼紙在新建房屋中常用來標註問題所在的位置。對於一些肉眼可見的瑕疵，只需使用標示貼紙進行標記，無需特殊工具，也能完成房屋檢查的重要步驟。
實用的驗樓小工具與方法
在驗樓過程中，使用一些日常生活中的簡單工具可以提高檢查的準確性。以下是八個實用的驗樓小工具及其用途：
售樓書
用途：比對單位的間隔、尺寸、裝置、裝修物料及設置，檢查實際收樓狀況。
告示貼和筆
用途：標記瑕疵位置並編上號碼，方便師傅進行修復工作。
手機及充電器
用途：拍攝瑕疵照片作為記錄，並用充電器或小夜燈測試插座是否通電。
捲尺
用途：量度單位尺寸，確保與售樓書描述一致，並規劃傢俱擺放。
廁紙
用途：測試座廁沖水力度，切勿使用包裝紙巾，以免堵塞馬桶。
大水樽
用途：倒水在企缸外、廚房、工作平台及露台等位置，觀察排水速度，判斷地台的斜水是否足夠。
天線筆
用途：敲擊牆壁和磚塊，聽聲音判斷是否有空鼓情況。
在驗樓時，妥善利用這些小工具可以提高檢查的準確性和效率。
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2023新樓二手樓驗樓費用
驗樓是一個重要的過程，尤其是在購買新樓時。由於大多數業主缺乏相關經驗，他們可能無法察覺潛在問題，例如漏水。因此，業主往往會在交房前聘請專業驗樓師進行檢查，以找出問題並解決。
在電視節目中，我們常看到驗樓師用伸縮棒敲打牆壁以及使用便利貼標記問題。一般來說，驗樓師的收費約為每平方呎5元，並有最低消費限制，通常設在3,000元。完成驗樓後，專業人士會提供獨立報告，供業主向發展商提出跟進要求。
值得注意的是，香港並沒有規定「驗樓師」這一專業資格或牌照。在媒體上看到的驗樓師多數來自建築、工程監督和測量等行業。由於該行業未受監管，每位驗樓師的工作模式、使用的儀器和標準可能有所不同。在選擇驗樓師時，應注意其口碑、服務和收費模式，並進行比較。
根據市場統計，驗樓費用大約為每平方呎3-4元。單位面積越大，費用相應提高。例如，驗樓一個400平方呎單位的費用約為1,600元；而一個超過3,000平方呎的豪宅，驗樓費用至少需要1萬元以上。因此，在聘請驗樓師之前，業主應事先計算費用，以避免超出預算。
若業主在驗樓過程中發現問題，需要向發展商提出。為了提供具法律效力的證據，驗樓師會在檢查完成後提交一份報告。一般來說，驗樓報告費用已包含在驗樓師的總費用中，無需另行支付。
此外，二手樓的驗樓費用通常較新樓為高，因為潛在問題較多。部分驗樓公司亦設有最低消費要求。在選擇驗樓服務時，業主應仔細了解收費詳情，並在有時間的情況下，比較多家驗樓公司的收費及服務內容。
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