2023買樓印花稅種類及首次置業印花稅計算全攻略
在香港，無論是新建的還是二手的樓宇，除非有特殊的豁免，否則買家可能需要支付不同類型的物業印花稅。根據政府的《印花稅條例》，目前關於住宅買賣的印花稅主要有三種類型。簡而言之，如果你是首次置業者或者是換樓者，你可以享受超過10%的買樓印花稅優惠。如果你有轉售的計劃，則需要注意，如果在指定的年限內轉售可能需要支付額外的稅費。立刻來學習2023年最新的買樓印花稅及首次置業印花稅吧！
了解印花稅的重要性
打釐印，或稱印花稅，是對物業轉讓契約文件的稅項，能確立文件的法律效力並獲得法律保護。如果沒有繳付打釐印，該文件將無法作為法庭證據，法庭也不會受理。印花稅的金額主要取決於物業價格，買家身份，以及是否因遲交而產生罰款。
香港住宅印花稅的種類
在香港，住宅物業的購買稅項可以分為三個主要類別，這取決於買家的具體情況，可能需要支付部分或全部稅項。這三種稅項包括「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）、 「額外印花稅」（Special Stamp Duty, SSD）和「買家印花稅」（Buyer’s Stamp Duty, BSD）。另外，即使車位屬於非住宅類別，但如果在購買樓盤後購買車位，仍需要支付從價印花稅。
非住宅物業的印花稅變動
由於過去物業市場炒風過熱，政府認為有必要控制非住宅物業的需求，包括車位等。因此，政府在2013年引入了雙倍印花稅，將第二標準稅率提高一倍。然而，由於非住宅物業的交易量在過去一段時間內明顯下降，2020年的施政報告宣布取消非住宅物業的雙倍印花稅。從2020年11月26日起，非住宅物業的印花稅率將與首次置業印花稅的稅率一致，這個稅率適用於所有個人或公司購買非住宅物業的交易。
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2023買樓印花稅的種類、計算與適用對象
從價印花稅
從價印花稅，或稱為「從價印花稅 (AVD)」，是由買家支付並根據物業價值來計算的稅項。從價印花稅分為兩種類型：住宅類（第一標準）和非住宅類（第二標準）。
對於首次購屋者或計劃換房的香港永久居民，他們可以享受「首次置業印花稅」（第二標準稅率），對於300萬或以下的物業，只需支付100元的印花稅。對於300萬以上的物業，則需支付1.5%至4.25%的稅款。
然而，對於非香港永久居民、已擁有其他物業的香港永久居民或以公司名義購買物業的買家，他們需要按照「非首次置業印花稅」（第一標準第一部稅率）支付更高的稅款。這被俗稱為「雙倍印花稅」。由於政府近年來采取措施打擊房地產投機行為，自2016年起，所有物業的印花稅率一律為15%。
額外印花稅
額外印花稅 SSD 是針對短期內轉售物業的行為設立的稅項。其主要目的是防止買家短期內炒賣物業，導致房地產市場價格波動。以下是一個關於如何計算 SSD 的例子。
假設你購買了一個價值600萬元的物業：
- 如果在購買後的6個月內轉售，則需要支付20%（120萬元）的 SSD；
- 如果在購買後的6-12個月內轉售，則需要支付15%（90萬元）的 SSD；
- 如果在購買後的12-36個月內轉售，則需要支付10%（60萬元）的 SSD。
需要注意的是，買賣雙方都可能需要支付 SSD，這取決於他們在簽署合約時的約定。此外，即使在短期內以虧損價格出售物業，也不能豁免 SSD。
買家印花稅
買家印花稅（BSD）是在從價印花稅的基礎上額外徵收的一種稅項。它的徵收與否取決於買家是否已經成為居住在香港7年以上的永久居民。如果買家不是香港永久居民，那麼他們需要在支付15%的從價印花稅的基礎上，額外支付15%的買家印花稅，即總稅率為30%。
然而，有一種例外情況。如果一個家庭中有一名「永久居民」和一名「非永久居民」的近親（例如配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）共同擁有物業，那麼這種情況下，買家將不被視為海外買家，因此不需要支付買家印花稅。
買家印花稅的退稅政策
根據《施政報告2022》的規定，從2022年10月19日或以後簽署的買賣合約，如果「合資格外來人才」已經在香港居住了7年並成為香港永久居民，他們可以申請退還已繳付的印花稅，扣除「第二標準稅率」計算的部分。這種退稅優惠大大降低了購買香港物業的稅率，使得他們的置業稅款與港人首次購買物業的稅款一樣。
以600萬的物業為例，非香港永久居民在購買時需要支付的印花稅如下：
非首次置業印花稅（第一標準稅率）：600萬 x 15% = 90萬
買家印花稅：600萬 x 15% = 90萬
總稅款：90萬 + 90萬 = 180萬
如果這位買家在7年後成為香港永久居民，他可以申請退還以下部分的印花稅：
已支付的印花稅：180萬
扣除「第二標準稅率」計算的部分：600萬 x 4.25% = 25.5萬
可退還的稅款：180萬 – 25.5萬 = 154.5萬
這種政策對於希望在香港購買物業的外來人才來說，無疑是一種很大的優惠。
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2023首次置業印花稅的計算
首次置業印花稅的稅率（第 2 標準稅率）只適用於香港永久居民以及首次置業者，或在交易時未持有其他住宅物業的人士。如果在購買新物業後的6個月內出售其唯一的其他住宅物業，換樓人士可以向稅務局申請退還部分印花稅（即新舊印花稅的差額），但必須符合稅務局的特定條件。
以下是首次置業者的印花稅稅率（以物業價值的百分比計算）：
- 物業價值不超過HK$3,000,000的，印花稅為HK$100。
- 物業價值超過HK$3,000,000但不超過HK$3,528,240的，印花稅為HK$100加上超出HK$3,000,000部分的10%。
- 物業價值超過HK$3,528,241但不超過HK$4,500,000的，印花稅為1.5%。
- 物業價值超過HK$4,500,001但不超過HK$4,935,480的，印花稅為HK$67,500加上超出HK$4,500,000部分的10%。
- 物業價值超過HK$4,935,481但不超過HK$6,000,000的，印花稅為2.25%。
- 物業價值超過HK$6,000,001但不超過HK$6,642,860的，印花稅為HK$135,000加上超出HK$6,000,000部分的10%。
- 物業價值超過HK$6,642,861但不超過HK$9,000,000的，印花稅為3%。
- 物業價值超過HK$9,000,001但不超過HK$10,080,000的，印花稅為HK$270,000加上超出HK$9,000,000部分的10%。
- 物業價值超過HK$10,080,001但不超過HK$20,000,000的，印花稅為3.75%。
- 物業價值超過HK$20,000,000但不超過HK$21,739,120的，印花稅為HK$750,000加上超出HK$20,000,000部分的10%。
- 物業價值超過HK$21,739,120的，印花稅為4.25%。
非首次置業印花稅
非首次置業的印花稅主要目的是為了制止炒賣風氣，包括購買樓宇出租。自2016年11月5日起，以下人士需要統一支付15%的稅項，也就是第 1 標準的第 1 部稅率。
在香港的房地產市場，非香港永久性居民、非首次置業者、換樓者、購買多於一個住宅物業的買家，以及以公司名義購屋者都需要支付15%的印花稅。這種稅率是對樓價的百分比進行計算的。
首次置業印花稅的細節
首次置業印花稅的稅率根據物業價值的不同而不同。例如，物業價值在HK$3,000,000以下的，印花稅為HK$100。而物業價值在HK$3,000,001至HK$3,528,240之間的，則需要支付HK$100加上超出HK$3,000,000部份的10%的印花稅。這樣的規定一直持續到物業價值超過HK$21,739,120的物業，其印花稅為4.25%。
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2023印花稅的繳交時機
在房地產交易達成並完成所有相關簽約後，買賣雙方需要支付印花稅。由於這涉及到許多複雜的契約文件，所以律師會代表雙方打理一切，包括將印花稅和釐印費繳交給印花稅署。在這個階段，業主需要填寫一份支票作為印花稅的支付。
政府設定了兩種特定的時間限制，來規定印花稅的繳交期限：
- 若買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後的14天內完成正式買賣合約的簽署，那麼他們需要在簽訂正式買賣合約後的30天內繳交印花稅。
- 若買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後的14天後才簽署正式買賣合約，那麼他們需要在簽訂臨時買賣合約後的30天內支付印花稅。
印花稅的罰款
如果買賣雙方未能及時支付印花稅，他們將需要支付相應的罰款。在香港，印花稅被視為必須繳交的稅項，故刻意遲繳將會被處以罰款。
遲繳印花稅的罰款制度如下：
- 若延遲不超過1個月，罰款為印花稅款額的2倍。
- 若延遲超過1個月但不超過2個月，罰款為印花稅款額的4倍。
- 若在其他情況下，罰款為印花稅款額的10倍。
理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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