2023銀主盤、財仔盤意思、優缺點、拍賣流程、按揭風險及注意事項全攻略
“銀主盤”這個詞是用來描述業主未能償還抵押貸款給銀行的情況，導致銀行向法庭申請並獲得該物業的所有權，然後在物業市場上出售這些物業以找尋新的借款人並收回資金。在這種情況下，銀行作為貸款者和該物業的銷售者，被稱為”銀主”，這些物業因此被稱為”銀主盤”。如果這些物業是由金融公司收回的，則有時被稱為”財仔盤”，但實質上，它們同樣被視為”銀主盤”。本文將為您詳細介紹銀主盤、財仔盤意思、銀主盤優缺點、拍賣流程、按揭風險及注意事項。
物業如何轉變為銀主盤
當業主連續兩到三個月的供款未繳，銀行有可能發出”Call Loan要求”，意即收回貸款並停止提供貸款服務。在此情況下，業主必須在指定的期限內償還所有未還清的貸款。
法院申請的步驟
若業主無法清償所有貸款，銀行作為貸款提供者有可能會向法院提出訴訟。法院根據相關法律程序，將裁定收回抵押的物業。
物業估價與拍賣的過程
在獲得業主清場的通知後，執達吏將會安排測量師進行物業的估價。之後，銀行會委託拍賣行或者代理機構，在公開市場上進行物業的拍賣或出售。
銀主盤的買賣交易
買家可以透過拍賣行或仲介公司的公告，獲知銀主盤的拍賣日期及資訊。在拍賣或出售的過程中，買家可以進行出價競爭，最終成功競得物業。
這個流程通常需要超過半年的時間，具體的時間將會根據個案的情況及法院程序的進展。
銀主盤的範圍
銀主盤並不僅僅限制在舊樓。無論是半新樓或其他類型的物業，只要物業擁有者無法繼續支付抵押貸款或達成償還協議，都有可能成為銀主盤。
銀主盤與財仔盤的比較
雖然財仔盤也屬於銀主盤，但由於收回物業的主體不同，因此在交易過程與風險承擔上也有著一定的區別。
共同點：都是由於物業持有人無法按期償還抵押貸款而被收回的物業，並通過法院流程拍賣或出售以償還債務。買家可以參與拍租或購買這些物業。
差異點：銀主盤的債權人為銀行，財仔盤的債權人則為財務公司。當物業持有人無法繼續供款，銀行或財務公司會向法院申請收回物業並進行拍賣或出售。銀行有權拍賣物業，售樓所得歸銀行所有，再償還其他債權人。而財務公司可能會接受較低價格的交易，並且財仔盤通常涉及多份抵押，債務可能會高於樓價，因此更容易出現負資產的情況。在購買時，買家需要注意原業主的未清償費用、業權情況及可能需要進行的裝修開支等。
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2023銀主盤及財仔盤意思
解析「銀主盤」
「銀主盤」指的是業主因無法供應而被銀行收回的物業。與「財仔盤」的區別主要在於，「銀主盤」的債權人是銀行。然而，有些人會將「財仔盤」視為「銀主盤」的一種。
同樣地，「銀主盤」也可能成為「超按盤」。無論是否涉及第二次或第三次的借款，只有第一個承按人（即第一個債權人）有權利拍賣「銀主盤」或「財仔盤」。銷售物業所得的資金將首先支付給第一個債權人，然後才能支付給第二個、第三個等債權人。
解析「財仔盤」
「財仔盤」是指由財務公司收回並轉售的房產，這種情況發生在原業主無法按時償還抵押貸款時。一旦業主連續兩到三個月無法供應，財務公司就有權利向法院申請收回物業，然後透過拍賣或直接銷售的方式進行處理，以償還相應的債務。
「財仔盤」與「銀主盤」的主要區別在於，「財仔盤」通常涉及多筆按揭，被俗稱為「超按」。這可能導致債務超過物業價值，形成負資產，從而使產權更加複雜。然而，如果出售物業的價格足以清償債務，財務公司通常會接受。因此，「財仔盤」的價格可能比「銀主盤」更低，並不一定會隨著市場走勢或銀行估價變動。
銀主盤與財仔盤的比較
雖然財仔盤也屬於銀主盤，但由於收回物業的主體不同，因此在交易過程與風險承擔上也有著一定的區別。
共同點：都是由於物業持有人無法按期償還抵押貸款而被收回的物業，並通過法院流程拍賣或出售以償還債務。買家可以參與拍租或購買這些物業。
差異點：銀主盤的債權人為銀行，財仔盤的債權人則為財務公司。當物業持有人無法繼續供款，銀行或財務公司會向法院申請收回物業並進行拍賣或出售。銀行有權拍賣物業，售樓所得歸銀行所有，再償還其他債權人。而財務公司可能會接受較低價格的交易，並且財仔盤通常涉及多份抵押，債務可能會高於樓價，因此更容易出現負資產的情況。在購買時，買家需要注意原業主的未清償費用、業權情況及可能需要進行的裝修開支等。
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2023銀主盤按揭風險及注意事項
銀主盤按揭申請過程其實與傳統二手物業沒有過多的區別。即使該物業以前遭遇過「斷供」的情況，銀行也不會因此對新業主有所偏見。相反，銀行會基於新業主的首次付款資金、所選擇的抵押方案以及付款能力來審核按揭的申請。只有當該物業存在特殊狀況，如遺失樓契或孿建等問題，才會比一般二手物業更難獲得按揭。
然而，一個值得注意的銀主盤注意事項是，銀主盤的交易期通常較短，一般只有45天。因此，申請者需要提前準備好個人的收入證明文件。如果需要申請房屋按揭保險，時間將會需要更長。
儘管銀主盤存在一些潛在的風險，但如果買家能夠充分了解並妥善處理，仍然可以從中獲得利益。因此，購買銀主盤時，買方需要對物業的狀況、相關費用和業權情況有詳細的了解，並在拍賣過程中充分做好市場價格和最近二手成交價的研究，避免盲目出價或面臨潛在風險。
基本原則
如果物業僅僅因為原業主欠債而成為銀主盤，新的買家在買入後通常能夠順利申請到房貸。銀行會基於新買家的首付資金、房貸計劃和還款能力來決定是否批准房貸。
影響按揭的因素
若物業存在僭建，買家可能需要先拆除僭建後，大多數銀行才會批出房貸。
若物業缺乏樓契等重要文件，買家可以嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，一旦補領成功，仍有可能獲得房貸。
若物業業權不明，銀行通常不會批出房貸。
業權問題與抵押
對於業權有問題的銀主盤，一旦簽署了臨時買賣合約，買家就已經接受了該物業的所有現狀，對銀行無法提出任何爭議。此外，若物業存在孿建問題，買家需要先拆除僭建後，才能獲得大部分銀行的房貸批准。如果缺乏樓契等重要文件，買家可以嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，一旦補領成功，仍有可能獲得房貸。
銀主盤抵押的可能性
通常情況下，除非物業是兇宅、半契樓或業權有瑕疵的物業，銀行可以提供最長30年的房貸，利率一般為2.5厘。
銀主盤拍賣半契樓：該注意的事項
對於拍賣的半契樓，除了不能申請房貸外，買家還需要留意物業的背景，包括另一半業權人的身份以及是否有鑰匙可以進入物業。
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2023購買銀主盤風險及注意事項
負擔債務
儘管買家通常不需要承擔原業主的債務，但原業主可能尚未繳清與物業相關的費用，例如水電費、管理費等。因此，新業主在購買後需要承擔這些欠款。
此外，如果原業主在借款時使用該單位作為地址，新業主可能會遭到債務追討公司的騷擾。一般來說，只要新業主能證明欠債者不再居住在該單位，正規的債務追討公司通常不會再進行騷擾。
產權問題
「財仔盤」的原業主可能存在債務問題，例如因欠債而被法庭繳押，這會使物業的轉讓名稱變得困難，新買家也難以向銀行申請抵押，進而增加轉售的困難。因此，購買「財仔盤」之前，買家應先查詢了解產權情況。
翻新與裝潢的成本
從金融機構收回的不動產，到成功地拍賣，可能需要一年或更長的時間。在此期間，該物業可能處於空置狀態，或者可能因為長時間的閒置而變得破舊。因此，新的買家需要預先留下一筆資金，以便對物業進行翻新或裝修。
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銀主盤與增值稅的關聯
對於通過法院申請強制拍賣的「銀主盤」或「財仔盤」，可以獲得額外印花稅的豁免。然而，如果金融機構並非根據法庭的命令出售該物業，而該物業在原業主購入後的三年內重新出售，則可能涉及額外印花稅。在這種情況下，新的買家可能需要支付這筆稅款。
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2023銀主盤的優缺點分析
銀主盤的優點
- 價格優勢
銀主盤的定價通常基於物業的當時估值，因此在房地產市場不景氣的時期，銀主盤的價格可能比市場價格更加具有吸引力。
- 產權明確
由於銀主盤的物業是由銀行或財務公司收回，因此不會存在業權或物業糾紛的問題，這大大減少了產權糾紛的風險。
- 公開透明
銀主盤的拍賣過程由獨立的拍賣行或會計師行進行，價格和交易方式都相對公開透明，不會有故意虛報價格的問題。
- 高效交易
由於多數買家對銀主盤的價格有較高的接受度，因此買家的成交意願相對更強，這也使銀主盤能更快地完成交易。
銀主盤的缺點
- 物業狀況不一
銀主盤物業的狀況可能各異，一些物業可能需要進行裝修或維護，這對買家來說將增加一定的費用。
- 需要注意的費用
雖然銀主盤不存在業權問題，但可能存在與原業主相關的費用問題，這可能導致額外的費用支出。例如，買家可能需要承擔原業主未清償的物業相關費用，如水電費和管理費等。
- 成交價可能超出預期
競爭環境激烈、地段優越、物業狀況良好以及銀行評估較高等因素可能導致銀主盤的成交價超出買家的初步預期。因此，購買銀主盤時，買家應對物業的狀況、相關費用和業權情況有詳細的了解，並在拍賣過程中充分做好市場價格和最近二手成交價的研究，避免盲目出價或面臨潛在風險。
2023購買銀主盤的出售及拍賣流程
尋找銀主盤
當你想要尋找銀主盤時，可以在各種地方找到相關訊息，包括拍賣行的網站、報紙、傳單、房地產經紀店舖甚至是Facebook群組。這些廣告會詳細列出拍賣的日期、時間和地點。通常，銀主盤的購買需要透過代理進行。
樓盤參觀
在拍賣前，你可以預約參觀樓盤。注意到，部分銀主盤並非「交吉出售」，即原業主在搬出時沒有將房間恢復原狀，銀行也不會進行清潔，因此在參觀時需要有心理準備。此外，部分銀主盤會連同租約一起出售，對於能否參觀房間，則需要看租戶是否願意配合。
參與拍賣/投標
一旦你找到心儀的銀主盤，就可以參與投標和拍賣了。銀主盤的拍賣主要分為公開出售和公開拍賣兩種方式。
公開出售
在公開出售的方式中，銀行會將物業委託給房地產經紀進行銷售，其價格通常會參考市場價格。如果你對該物業有興趣，可以通過經紀人進行投標，將價格寫入投標書，然後提交給銀行。
這種「暗標」的方式通常有一個投標期，銀行會在截止日期後將物業賣給出價最高的買家。如果所有投標的價格都低於銀行的底價，銀行可以選擇重新進行投標。
在投標時，經紀人通常會要求買家付出臨時訂金（約占出價的3%-5%），以防止買家在中標後反悔。對於那些未能成功獲得物業的買家，他們的臨時訂金將會被全數退回。
公開拍賣
如果物業條件不佳，且經過多輪投標後仍無人問津，銀行可能會選擇委託拍賣行進行公開拍賣。拍賣行會在拍賣當天指定幾家評估公司進行物業估價，然後將估價的中位數訂為該天拍賣的底價。
有興趣的買家可以帶著臨時訂金在拍賣當天現場出價。銀主盤的拍賣原則是「價高者得」，成功投得物業的買家需要立即簽署拍賣合約。如果買家的出價仍低於銀行的底價，銀行還是可以選擇重新進行拍賣。
只要買家的出價超過銀行的底價，那麼銀主盤就會屬於「價高者得」。這與一般業主出售物業的方式不同，無需進行一輪的價格談判，甚至不需要與業主建立良好的關係。
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2023銀主盤與負資產概念釐清
當我們在樓市裡談到負資產，意指的是該房產所引致的債務負擔超越了其真實價值。
情況一：逾值抵押貸款
這種情況發生在擁有者對該產業的負擔超過產業的實際價值。例如，若一位擁有者的抵押貸款餘額超過了該房屋的市場價值，這位擁有者就處於負資產的狀態。
情況二：投資物業價格下降
這種情況發生在投資者購入投資物業後，該物業的價值下跌，導致該投資物業的市場價值低於其購買價格和相關債務的總和。這可能使投資者變成負資產的擁有者，因為他們無法透過出售物業來還清其相關債務。
負資產對於擁有者或投資者來說是一種風險和壓力，他們可能需要在處理該物業時面對大量的債務。這也可能帶來資金流動性問題和還款困難。在這種情況下，擁有者或投資者可能需要採取行動，如重新評估債務和資產配置、與貸款機構進行談判、出售物業或尋找其他解決方案。
對照分析：負資產與銀主盤的差異
銀主盤並非與物業負資產完全等同，以下是兩者間的主要差異：
角度一：業主的供款責任
銀主盤指的是業主由於債務問題或資金困難，物業被銀行收回，但業主仍需繼續承擔供款責任。然而，若物業處於負資產狀態，銀行通常不會強迫業主補足差額或強制斷供，只要業主繼續履行供款責任，這是為了避免業主無力還款進而導致其成為負資產狀態的防範措施。
角度二：負資產狀態
負資產指的是物業所帶來的債務負擔超過其實際價值的情況，這可能是由於物業價值下跌、貸款餘額高於市場價值等因素所導致。雖然負資產可能導致業主面臨壓力和風險，但這並不意味著他們會自動成為銀主盤。
理想租屋體驗-服務式住宅
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短租服務式住宅
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長租服務式住宅
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家外之家
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