2023一文看清釘契樓、釘契意思及釘契原因
在香港買樓是人生大事，但幾百尺的小單位價格能達到幾百萬元，上車很困難。為降低樓價負擔，很多人除了會買兇宅、綠置居、居屋和無契樓外，還可以選擇買釘契樓。釘契樓一般比市場價便宜，但稍有不慎就會落入陷阱。那麼釘契樓是什麼意思，它是如何影響購房和按揭貸款呢？釘契樓又隱藏著哪些風險？本文將解析釘契意思，盤點釘契原因，和你一起解構買釘契樓如何避免中伏。
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釘契意思
釘契原因
(一)業主負債
如果業主被起訴討債，法院會先沒收房產，法院命令會登記在房契上，防止業主出售或轉讓房產。
如果業主仍然出售房產，一般會在《正式買賣合約》簽字前明確債務必須付清。但如果簽約日業主還未“解釘”，新買家有權取消交易，並向業主追償違約損失。
(二)欠管理費
如果業主拖欠管理費，不管拖欠多少，只要業主立案法團或物業管理公司有理由相信業主無意還清這筆錢，就可以通過法律訴訟向拍賣單位申請追討欠款，物業就釘契了。
(三)拖欠政府費用
如果業主沒有繳交政府費用，如差餉及地租等，政府有權在土地註冊處發登記警告信，甚至收回有關物業。通常業主一旦出售房產，收益會提前償還給政府。
(四)違反建築物條例
當屋宇署發現物業違反《建築物條例》，如違僭建、危樓、未入則結構改動等。屋宇署會發出更改建令、拆卸令或封閉令。
這種起訴會登記在樓契上，直到業主按時解決問題，僭建是釘契最常見的原因。
(五)違反大厦公契
如業主經常或長期違反大厦公契，如私自飼養動物、將住宅物業用作商業用途、擅自分租等。業主立案法團有權提起法律訴訟，在沒有裁決前，會顯示在查冊上。
(六)業權訴訟
繼承、婚姻等問題容易引起業權訴訟，可能導致物業被釘契。此類訴訟可能無法在短時間內解決，導致新買家難以決定何時簽署合同並完成交易。
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釘契時間
一個樓盤被釘契，一般都會涉及到以上原因。其實哪些更容易解決？哪些比較難解決？欠管理費和債務是錢的問題，這將更容易解決。但如果雙方協商不好，還是需要很長時間來處理。建的問題取決於拆的時間，但權屬糾紛的問題需要很長時間。在權屬糾紛問題上，業主會被起訴，需要打官司，這段時間物業會被釘。
釘契樓的特點
(一)價格低於市場價格
釘契樓考慮到對新買家的影響，有關物業的售價一般低於市場價。至於比例多低，通常要看釘契的原因。釘契問題越棘手，就越有可能推低樓價。
(二)按揭比例下調
對於比較嚴重的釘契問題，例如業權糾紛，銀行可能不會批按揭。即使釘契問題已經解決，一些銀行仍有機會降低按揭成數以應對風險。
(三)新買家風險
如果物業沒有解釘，所有問題一起轉移給新的買家，對釘契樓的問題承擔法律責任。所以在簽合同之前，買方律師會確保房產已經解釘，或者在合約聲明，新業主有權向原業主追討因釘契問題造成的一切損失。
(四)交易取消
如果原業主一直無法解釘，交易可能取消。即使新買家有權向業主索賠損失(如定金、代理佣金、律師費等。)，都會浪費很多時間和精力，而且裁決時間可能很長，費時又浪費。
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買釘契樓的注意事項
釘契樓有很多問題，但好處是價格低，還是有買家願意買的。但是需要注意的是，雖然釘契樓仍然可以買賣，但是購買者在購買了這類房產之後，需要承擔相關的法律責任。所以購買釘契樓有很多需要注意的地方。有以下幾點：
- 在購買物業前，你可以聘請律師翻查册，看看有否因違反大厦公契或建築物規條例而被檢控。一旦發現，可以先和業主商量解決問題。
- 最安全的方法是在進行正式交易前，合約表明業主必須清償債務，並取消土地註冊處的釘契記錄
- 可向屋宇署索取物業圖則，以了解是否有違反《建築物條例》的地方。
- 即使房產在交易前被解釘，買方也要取得相關證明文件，比如對方欠銀行貸款，銀行要提交證明文件，證明業主已還清債務。
- 如果業主最終沒有解釘，可能會違約，需要賠償買家的損失，包括升值差價、佣金、律師費、訂金等。樓市升值後。
- 可以聘請建築測量師來徵求意見，因為測量師熟悉《建築物條例》
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業主對釘契樓態度
建議各位業主，如果物業因為某原因被釘契，最好儘早處理，如多年不管，相關債權人和業主立案法團可以通過民事訴訟向法院申請沒收物業拍賣償還債務，最終可能失去物業所有權。買釘契樓有很多風險，比較適合有經驗的買家。如果你是新手買家，買之前記得找有執照的地產經紀人查契。
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服務式住宅
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