2024一文睇清「踢契」意思、踢契原因及程序
在二手房產交易中，一般都是依物業的現狀交易，這意味著買家同意接受物業的現有狀況，並不會在交易後追究賣方的維護費用。因此，買家在交易前最好能進行物業檢查，這不僅僅是為了確保物業無損，也是為了確認物業的現狀，如結構和房間數量等是否與合約中的描述相符。那麼，如果在交易後才發現物業的情況並非如合約所述，是否可以作為踢契的理由呢？本文將為您詳細介紹踢契意思、踢契原因及程序。
踢契成功的關鍵：業權瑕疵
在房地產交易中，買家要成功進行”踢契”的難度相當高，通常都需要涉及到業權瑕疵的問題。例如，如果賣方在簽約時聲明物業沒有違規搭建，但在驗樓時發現有結構性的改動，買家就有可能”踢契”。又或者，賣方身分是授權人，但其合法性受到買方律師的質疑，且無法聯繫到原業主，也有機會取消交易。
小瑕疵難踢契
然而，對於一些未能對交易造成重大影響的問題，如原業主在簽約時承諾會留下家具和電器，但驗收時卻未兌現，以此為由”踢契”的成功機會較低。買家只能在交易完成後透過民事訴訟來索償。
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2024踢契意思解析
「踢契」，在法律上被正式稱為”業權質詢”，是買賣過程的一個重要環節。當雙方達成臨時或正式的買賣協議後，賣方有責任提交物業的樓契等相關文件，用以證明他們的物業權益是市場所能接受的（Good and Marketable）。賣方在提交了這些文件之後，買方就有權在一個合理的期間內（通常是接收到樓契文件後的7個工作天）通過律師向賣方提出有關業權的質詢，這就是所謂的「踢契」。
如果賣方的律師在合理的期限內（通常是交易完成前至少一個工作天）無法對業權的質詢提供滿意的答案和信服的證據，那麼賣方就可能違反了協議，買方的「踢契」行為就算是成功的。
“踢契”的影響與後果
一旦買方成功”踢契”，他們就有權選擇終止買賣，從賣方那裡返還訂金，並向稅務局申請退還印花稅。買方甚至可以根據合約的條款，對賣方提出進一步的法律訴訟。
因此，有些買方會利用”踢契”的手法，試圖在不用付費的情況下終止交易。
成交金額的扣除：為潛在損失做準備
如果買賣雙方都同意，交易時可以由律師行負責從成交金額中扣除部分款項，作為該物業日後可能因水浸而產生的費用，包括維修和賠償等。但問題在於，準業主可能無法準確估計到實際需要的費用，這讓買賣雙方難以達成共識。即使原業主口頭承諾會負責，但一旦他賣掉物業後移民，新業主就很難追討。
過去的案例和其影響
曾經有業主因為水管漏水，造成電梯受損而被索償，維修費用超過百萬元。如果這種情況發生在簽約後，而原業主又未能兌現賠償的承諾，事主可能無法承擔維修費用，管理公司可能會採取法律行動，使得物業被”落釘”，這將在日後出售物業時造成困難。
避免風險的另一選擇
為了避免更多的風險，事主也可以選擇忍痛撻訂，放棄已付的訂金。但撻訂的壞處是將來可能會被原業主追討成交價差額，所以必須要三思而後行。
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2024踢契原因與程序分析
常見的”踢契”原因
以下的幾種情況，賣方可能無法證明其”業權良好”，也就是說，他們無法證明自己有權力銷售該物業：
- 缺乏樓契等重要文件（即”無契樓”）
- 單位的範圍與入夥紙的圖則不符，存在違反規定的僭建和改建等問題
- 文件的簽名與合約的簽名不符
- 賣方缺乏證明自己是業主，或無法證明擁有全部業權的文件
- 賣方未能在大限前提供指定文件的鑑證副本
- 這些情況往往出現在舊樓和村屋，也就是所謂的”屋仔”。
明瞭業權瑕疵的定義
業權瑕疵指的是某些在買賣房屋時可能出現的問題。例如，若賣家在臨約時聲明沒有僭建，但在實際驗樓時發現存在結構性改變或劏房的情況。或者，賣家聲稱自己是被授權的人，但買家的律師對這個身份表示質疑，並且無法聯絡到實際的業主，那麼買家就有權利取消交易。
處理與圖則不符的問題
當物業的間隔與圖則不相符時，除了取消交易（踢契）以外，買家還有其他的解決方案。比如，買家可以要求賣家提供還原費用，或者要求在交易完成前完成還原。如果買家打算申請房貸，銀行會在交易完成前派員上門審查，如果發現未完成還原或還原不符合標準，銀行會拒絕放款，此時買家也可以選擇踢契。
需要注意的是，如果原業主在簽訂臨約時就已經明確表示物業有孿建或圖則已經改動過，那麼這可能會影響銀行的按揭審批，買家需要特別留意。
水浸問題與踢契
如果在收樓前發現物業曾經有水浸的情況，買家並不能以此理由取消交易，因為這並不涉及業權瑕疵。買家需要按照原來的協議完成交易，否則會被視為違約。對於因水浸造成的損害，新的業主只能通過民事訴訟途徑求償。
對於非重大影響的事件，例如原業主在簽訂臨約時承諾會留下家具和電器，但在驗收時未能履行承諾，買家以此為理由踢契的成功機率並不高。
兇宅問題與踢契
如果買家在購買房屋前，已經獲得賣家的確認該物業並非兇宅，但後來發現賣家說謊，例如賣家的配偶在物業內過世，賣家理應知道但卻未向買家坦誠，這種情況可以視為失實陳述，買家有充足的理由選擇踢契。
但要注意的是，在詢問賣家或地產代理是否兇宅時，買家的提問要足夠明確。
丁屋、村屋等踢契
在許多丁屋、村屋等屋宅中，地權與業權的沿革歷史悠久，業權文件遺失或沒有記錄的情況常常發生，與此同時，遺產物業的業權爭議也頻繁出現，這些都和”踢契”之間劃定了緊密的關係。
為了避免出現踢契的情況，買賣雙方最好尋求有豐富驗契經驗的律師協助。這樣可以及時發現和解決存在的業權問題，填補可能的疏漏，並根據具體情況製定適當的合約。這將有助於避免交易進入繁瑣的訴訟程序，有效保護買賣雙方的權益。
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當發現物業是兇宅，是否有權解約？
當消費者在簽訂購屋合約之後，才驚覺所購之地產實為兇宅，是否能夠踢契？如果在購屋過程中，買方已獲得賣方的確認說明該房屋並非兇宅，但後來發現賣方有所隱瞞，如賣方的配偶曾在該處不幸逝世，而賣方卻對此事緘默不語，這種情況即可以視為失實的陳述，足以成為踢契的正當理由。
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2024如何避免踢契情况?
在繁瑣的房地產市場，眾多買家面對如兇宅、僭建、業權問題等難題，往往不知所措，尤其是將成為業主的您，如何確保自身的權益呢？
透過代理人掌握重要資訊
盡管現行的法律並無具體規定代理人必須揭露物業是否曾是慘劇現場等資訊，但負責的代理仍會提供協助。 當你看中某個物業後，你可以初步詢問代理該物業是否有過慘劇、是否存在孿建、踢契、非法用途等問題，以規避可能的問題。
對於物業權益的問題，你可以選擇自己或透過律師進行”查冊”。 透過查冊，你可以了解物業的買賣歷史、登記日期，也可以查詢是否曾用於非法用途，例如賭博、色情、製毒等。 此外，你也可以確認賣方的名稱是否與查冊的結果相符。
對於權益較複雜的物業，例如村屋，你可以尋找值得信賴的律師來協助。
詢問業主立案法團
每棟大樓的業主立案法團都有責任公開該大樓的維修情況和財政狀況等資訊。 因此，在確定心儀物業之前，你可以先詢問法團是否面臨任何訴訟、大規模維修、債務問題等。 你也可以清楚了解附近設施的維修和保養（如斜坡）是由誰負責。
透過這些資訊，你可以更容易判斷未來是否可能需要為該物業進行大額維修，這對於你的預算安排非常有幫助。
對問題物業「踢契」
在簽署臨時合約後，如果你懷疑賣家曾非法改建物業，或者發現物業權益存在問題，你可以要求看到相關文件，例如政府的批准文件等。 如果賣家無法提供證據，或者確實有非法改建的情況，你可以要求「踢契」，終止交易，甚至可以要求賣家賠償，追討交易過程中的損失。
選擇一個用心且負責任的代理，瞭解查冊的重要性，並知道如何尋找專業人士來處理問題，就能夠安心避免購入有問題或者曾是慘劇現場的物業，有效保障自身的利益。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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