2023一文看清買賣村屋注意事項、村屋買賣程序及買賣陷阱
買賣村屋的過程無非是選好地段、地段、面積、朝向，然後簽訂合同、申請按揭。為什麼那麼多人怕買村屋？事實上，城市住宅建築物的控制與城市建築的管制不同。交易過程往往涉及丁權和路權，僭建問題多、成交量參差不齊等因素導致銀行往往低估村屋的價值。為此，本文整合了常見的買賣村屋注意事項、村屋買賣程序及買賣村屋陷阱，幫助讀者在購買前做好充分準備。同時，建議買家在入市前諮詢律師、土地測量師和地產代理，以保護自己的權益。
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村屋類型
在介紹村屋的買賣程序之前，業主應該了解香港的村屋類型。目前村屋分為三類:
舊屋地
第一種是舊屋地，是指1905年集體批准佔用的鎮屋。由於舊屋土地流轉沒有限制，在買賣村屋的過程中不必太在意。
祖堂地
指由祖先或族堂留下予後人的村屋。
新屋地
新界原住民男丁建造的丁屋。屋主轉讓前須繳付地價，亦有規定建築規格，最高三層，總高不超過27尺，每層面積700尺，露台深度建築的。不超過一米。
根據目前的村屋政策，雖然新界原住民可享有一次興建一間丁屋的權利，但新建的丁屋五年內不得出售，且地價必須在轉售時支付。此外，丁屋在繳納地價之前，必須取得“合約完成證明書”（俗稱滿意紙）。值得一提的是，如果打算在沒有滿意紙的情況下購買村屋，基本上銀行是不會批准按揭的。
村屋買賣程序
村屋買賣時，除了要看村屋的類型外，還要查看村屋的業權資料。一般在村屋買賣程序過程中，大家都會提前確認屋主的身份，滿意紙，以及轉讓情況。另外，在買賣村屋的時候，還應該注意使用周圍路權的問題。眾所周知，新界土地權屬複雜且分散，道路使用權歸個人所有或官方的情況並不少見。如果你買的村屋周圍的道路屬於政府，它們的使用可能會受到限制；相反，如果道路是私有的，您可能需要在通過時支付通行費。因此，在買賣村屋之前，不能只留意申請村屋按揭貸款，準買家還需要進行初步查冊，並在必要時諮詢律師或持牌土地測量師。
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買賣村屋陷阱
買賣聯排別墅陷阱不是一件容易的事，所以您在買賣之前應該核實所有信息，包括：
- 物業資訊＞地段編號、參考編號、官方地址
- 業主資訊＞業主姓名、當年購買價格、登記日期、所有權方式
- 業權＞租約、法院命令、完工證書、買賣協議、入夥紙等。
為了不落入買賣村屋陷阱，必須首先了解您要尋找的村屋是什麼類型。另外，由於村屋涉及的文件、合同、權益等多，如果有問題，普通買家也很難識別。因此，建議通過專業的律師事務所和有執照的土地測量師進行審查。
如果新房的位置和規格不符合有關部門的要求，購房者可能無法獲得銀行的按揭批准，因此購房者必須取消踢契。更糟糕的是，如果你不小心買了建在政府土地上的村屋，就會惹上官司。
買賣村屋注意(一)➡️滿意紙
在獲得滿意紙（即完工證書）之前無法通過地價轉讓村屋，則意味著該村屋是無產權的，因此買家無法獲得法律保護。如果建築工程不符合預期，將很難提出投訴。因此，在找銀行申請按揭時，獲批比例會受到影響。
買賣村屋注意(二) ➡️轉讓及補地價
在某些情況下，村屋一般需要支付地價，即政府批准在五年內在官方土地上建造村屋和在私人農地或道路上建造村屋。但是，如果村屋的樓齡超過五年，則可以自由轉讓，無需支付地價。購買村屋時，您需要確保村屋已經補了地價，如果前任業主不是原住民，大多數人已經補了地價。
購買村屋需要注意的一點是，首先要認清村屋的類型，以免落入陷阱，面臨補地價和土地轉讓問題。總體而言，銀行對新屋地的估價較高，原因在於該類房的樓齡較短，同時各方面的配套和規劃也會更加完備。
請記住，在獲得滿意紙後，必須向土地註冊處申請補地價才可以取消地契中的轉讓限制。只有在取消轉讓限制後才能進行買賣。否則，所有買賣將被視為非法，土地註冊處將有權沒收該地塊。如果發展商發現樓盤建成後沒有正確處理地價，買家可能無法取回已付定金。
買賣村屋注意(三)➡️僭建問題
很多村屋都會遇到僭建的問題，例如天台玻璃圍牆或陽台、室內樓梯改造、門外加鐵柵欄、建造有蓋車位等。在這種情況下，涉及釘契，業主必須拆除違法建物，即限期內恢復原貌。只有在解釘契後才能繼續出售村屋。
如果您想避免購買了釘契村屋，您應該提前進行物業查冊，以確認您要尋找的村屋是否已獲得建築頒令或已解釘。如果您確實喜歡村屋並想繼續買賣，必須在臨時買賣合約中註明由哪部分承擔拆遷費用。
目前的村屋有平面圖，土地測量師會查平面圖來評估價值。如果村屋裡面有僭建，測量師會估算修復的費用，基本上如果金額不是太高的話，批按揭是沒有問題的。但是，如果僭建與村屋結構有關，比如二層改建為複式村屋，又不在圖則之內，銀行批按揭時可能有問題。
買賣村屋注意(四)➡️ 路權問題
在很多情況下，村屋周圍的道路是個人所有或官方。那樣的話，道路的使用權就會受到限制，還可能要交過路費。買家可以要求賣家出示政府租契或批約，以免引起爭議。建議在交易前委託律師和持牌測量師進行檢查，因為這是一份涉及樓契和批地的文件，不容忽視。
除了進行考察外，還可以通過觀察路上的路燈來區分路段是私人的還是公共的。亦可查看公共交通區，來識別路段擁有權。如果有公交車經過，則表示該路段屬於公眾所有，買家不必擔心這段路會突然被人堵住。
買賣村屋注意(五)➡️天台或花園有否入契
新屋地有特定的建築標準，一般限制每層面積為700平方尺，並為三層。買家可以選擇低層、中層或高層。但不要以為出售的地下花園或天台也會包含在地契中。如果恰巧花園或天台沒有入契，就可能成為非法佔用政府土地。在這種情況下，政府可能會追討地租，甚至可以收回土地使用權。要防止這種情況發生，由於這些土地涉及大量的登記文件，普通買家很難處理和弄清楚。建議您聘請律師或執業土地測量師核實所有文件，以確保天台和花園已經入契。
服務式住宅
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