2023買樓花意思、樓花風險、程序及流程全攻略
購置物業是港人的熱門選擇，無論是投資還是自住，新開發的住房總是倍受青睞，常常引起新盤銷售一空的熱潮。當下，大多數的新盤以「樓花」即預售房屋的形式出現，然而也存在一部分「現樓」即已經建成的物業。本文將為您詳細介紹買樓花意思、樓花風險、程序及流程，
購置樓花和現樓的不同之處。
認識樓花
樓花是指那些已經獲得地政總署批准出售，但尚未完工的新盤項目。由於政府為了增加房屋供應，延長了預售樓花期至最長30個月，所以大多數新盤現在均以樓花的形式進行預售。對於消費者來說，他們需要通過售樓說明書、示範單位和實地考察等方式，來預測樓花建成後的實際情況。
購買樓花的流程如下：
- 開發商會先發布售樓報告
- 再公布價格表和銷售行程
- 開放示範單位供公眾認購
- 買家和開發商簽訂暫時買賣合約
- 買家向銀行申請抵押貸款
- 簽訂正式的買賣合約
- 完成交易並等待收到樓盤交付通知
- 在交樓日，買家會收到鑰匙並在開發商的保證期間內進行驗樓
- 最後在預計的關鍵日期入住
政府規定，從公布價格表到入住的時間，樓花期最多可達30個月。在一手市場上，大部分新樓盤都會以樓花的形式預售，預計的關鍵日期通常設定在未來兩至三年內。
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2023買樓花意思及比較買現樓分別
與二手樓相比，新盤由於受到一手住宅銷售監管局的規範，必須按照規定進行相關信息的披露。這包括需要清楚列明物業的平面圖，並在價單上列明銀碼與折扣。這些都是購買二手樓所不具備的優勢。
樓花的優勢
購買新盤或樓花的一大優點是，新盤通常會在交樓時已經完成裝修，這樣一來，買家只需要購買傢俬就可以入住，省去了裝修的費用。此外，新盤的付款方式也比較靈活，開發商有時還會提供按揭計劃，這對於無法通過傳統銀行上會的準買家來說，是一個很好的選擇。
現樓購買
現樓是指已經完工的樓盤，開發商已經或即將取得”入伙紙”和”滿意紙”，買家不用等待樓花期，購買後可以在短時間內入住。
在市場上，第一次發售就以現樓形式出售的新樓盤並不多。開發商通常會分階段推出價格表，越晚發售的單位，就越可能已經建好，能作現樓銷售。買家在購入現樓後，幾乎可以立即入住，這點比樓花更具吸引力。
購買現樓的程序跟買樓花大致相同，最大的區別在於抵押貸款申請方面。
樓花的買家可以選擇在樓花期結束、入住前開始供款（建築期付款），或者在購買後就立即供款（即供付款）。而對於現樓來說，由於沒有樓花期，所以沒有即供付款的選擇。
值得注意的是，只要買家選擇了建築期付款，就可以使用抵押貸款保險計劃，借入高比例的抵押貸款，因為在申請抵押貸款時，物業已經是現樓了。在2023年7月，政府進一步放寬了抵押貸款比例的上限，9成抵押貸款的物業價值上限增加到1000萬，8成抵押貸款的上限增加到1500萬元。
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為購樓計劃預算
在購樓時，首要步驟是做好預算規劃。這包括了評估自身的經濟能力，以及向銀行或貸款機構瞭解可獲得的按揭金額。一手樓的購買成本相對明確，因為發展商通常會承擔部分費用，例如律師費和經紀佣金等。如果選擇分期付款，需記得在交樓前3個月向銀行申請按揭。另外，也可以使用按揭計算器來估算每月的還款金額。
查閱售樓說明書
在購買新盤前，發展商會在至少7天前在網頁上提供售樓說明書供公眾下載。這份文件包含了詳細的銷售資訊，如樓盤的鳥瞰圖、付款優惠、出售單位、平面圖、建築面積等等。有意購樓的人需要仔細閱讀這份說明書，以選擇符合自己需求的單位。
瞭解公布價單與銷售安排
購樓者需要在購買前至少3天查看發展商公布的價單和銷售安排。發展商通常會根據市場反應調整銷售策略，可能會分階段發售單位，以便調整價格。另外，政府也有規定，新盤的首份價單必須列出不少於總單位數的20%，之後每份價單則須列出至少10%的單位。銷售安排中會明確說明認購單位的方式，包括銷售方式（如抽籤或招標）、時間、地點和出售單位數目。
參觀示範單位與揀樓
在價單推出後，發展商會開放示範單位供公眾參觀。參觀者可在展銷廳內進行購樓意向登記。準買家需要準備價值$10萬元的本票或支票作為訂金，這筆款項會在簽訂臨時買賣合約時扣除。有些項目會限制每人或組合只能入2至3張票，有些項目則無上限。為了增加中籤機會，有些準買家會入多張票。開售前一至兩天，發展商會透過抽籤決定買家的揀樓順序。開售當天，售樓處會劃分成多個區域，如登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區和簽約區。售樓處會公開一份「消耗表」，顯示可供選擇的單位、已簽約的單位和已售出的單位。買家可以根據自己的揀樓順序選擇單位。
簽署初步購買合同
對於有意買樓的人來說，他們需要與開發商簽訂一份”初步購買合同”。在這個階段，買家需要準備一筆臨時訂金，這筆金額通常為購房價格的3%至5%。若買家在簽訂合同後改變主意，並選擇不完成交易，則會失去已支付的訂金。
申請按揭
買家可以選擇”即時付款”或”建設期間付款”的方式，並根據初步合同向銀行申請按揭。值得注意的是，如果購買樓花並申請新的按揭保險計劃，必須使用”建設期間付款”方式；若購買新房現樓，則已符合新按揭保險的資格。
簽署正式購買合同
在簽訂初步合同後的五個工作日內，買賣雙方需要簽訂正式的購買合同。此時，買家需要支付”額外訂金”（也就是”大訂金”，與臨時訂金總和約為房價的10%）。此外，買家也需要支付完整的印花稅和律師費。
完成交易程序
在收房前的14天內，買家必須向開發商完成所有的交易程序。開發商會透過律師將確認購買的信件寄給買家，買家則可以憑此信件去收樓。在這個階段，買家需要準備足夠的資金支付圖則費、一個月的管理費上期、三個月的管理費押金、相當於兩個月管理費的設備基金，以及等同於一個月管理費的泥頭費等，約總共七個月的管理費，總開支常達五位數字。
收樓
終於來到了收樓的日子，完成最後的收樓程序後，即可入住！有些買家由於預算較為緊張，會選擇自行檢查房屋，也有一部分會請專業的檢查師來幫忙。檢查師的價格通常是以平方英尺計算，房屋越大，費用越高。
如果你選擇自己檢查房屋，記得在收樓日前做足功課，上網學習如何檢查房屋，例如檢查水平台和排水系統、檢查地腳線是否有變黑（變黑可能意味著有滲水情況）、檢查門是否有裂縫等。在你認為需要修補的地方，記得用鮮色的便箋紙標記出來，簡單寫下需要處理的問題。
在收樓當天，買家首先需要前往交樓處進行住戶登記，然後可以收取單位鑰匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。
如果你選擇不馬上在單位內進行檢查，收樓流程大約需要一小時左右便能完成。根據不同的開發商，驗樓期限可能是一到七天。一旦完成檢查並填報單位的損壞狀況，這些資訊會交給開發商進行修復，這個過程一般需要一到數週的時間。如果一切順利，新的業主通常在一個月內可以進行複檢。
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2023買樓花風險
購買樓花不僅涉及到財務安排，還有一些潛在的風險需要考慮。例如，新盤如果在樓花期間有所變化，可能需要等待一年半以上才能收樓，這對投資者和自住者來說，都將成為空窗期。如果選擇即時付款，這段期間將需要一邊支付樓價，一邊支付租金。
實際物業狀況的不確定性
再者，由於在購買樓花時，物業尚未完全建成，因此買家很難掌握物業的實際狀況，如樓層高低、視野、空間感以及周邊規劃等。這些都可能在物業落成後與預期有所不同。我們《胡‧說樓市》在樓花開售前會製作詳細的揀樓攻略和影片，以及VR模擬景觀功能，可以幫助您做出更好的選擇。
交房日期的不確定性
樓花的另一個風險在於交房日期可能會有所變動。如果項目獲得認可人士的准許，關鍵日期可能會有所變更，而不需要對買家進行賠償。如果選擇即時付款，關鍵日期的推遲將會增加您的財務負擔，因為需要延長支付租金和樓價的期間。如果是換樓客，關鍵日期提前，則需要加快售出舊屋的步伐，否則可能會面臨資金鏈斷裂的風險，並且在購買新居時，可能需要先支付15%的額外印花稅，售出舊屋後一年內才能申請退稅。
樓花可能爛尾的風險
自從恒大財務危機爆發後，很多人都擔心香港的樓花會不會出現類似的情況。但根據現行的機制，樓花爛尾的可能性相對較低。然而，這仍然是購買樓花需要考慮的一個重要因素，特別是在經濟不穩定的時期。
購買樓花需要周詳考慮並做好充分的準備，以確保能夠在這個過程中做出最佳的決策。
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2023樓花按揭：即供與建期的區別
即供樓花的定義與特性
即供樓花是指在樓宇尚未完成的期間，買家就已全額支付樓價並開始供款。然而，自2019年高成數按揭新制實施以來，按揭保險公司已經宣布不接受即供樓花申請6成以上按揭。換言之，即供樓花無法獲得9成按揭。儘管如此，即供樓花通常會有較多的優惠。
建期樓花的定義與特性
對於建期樓花，買家將在樓宇落成後才正式開始供款。這樣的方式因為有「實物」作證，所以按揭保險公司可以接受申請6成以上的按揭，因此首期可以相對便宜。然而，相較於即供樓花，建期樓花的優惠通常較少。
樓花按揭成數的計算方式
樓花按揭成數的計算方式與其他物業類型有所不同。由於「樓花」並非已落成的物業，且新制按揭規定，9成高成數按揭保險只適用於「已落成住宅物業按揭」。因此，選擇即供方式的樓花並不符合這一規定，無法申請到按揭成數上限達9成的按揭。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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