2023一文掌握買樓程序、首期及印花稅等洗費
買樓是人生重要的決策之一，其涉及的流程繁複，行業內部競爭激烈。對於初次買樓者而言，稍有不慎便可能陷入陷阱，影響貸款申請。本文將介紹買樓程序流程、首期及印花稅等洗費。同時，我們將詳細解釋買樓和貸款流程中的專業術語，讓您更加了解房地產市場的運作。
2023新樓買樓程序流程
購買新樓的過程包括以下步驟：
1️⃣選擇適合預算的理想物業
經過一番搜尋和比較，當您找到一個符合預算的理想物業時，切記要對該物業進行土地查冊，確保該單位不存在業權糾紛、維修通知、凶宅等可能影響銀行審批按揭的因素。即使是凶宅，也不意味著不能申請按揭，但銀行會根據具體情況進行評估，最終的貸款金額和利率可能不如預期，因此對於購房經驗較少的客戶，應盡量避免這類物業。
此外，您應該致電銀行詢問初步估價，以確定賣家的要價是否合理。如果賣家要價遠高於銀行估價，新買家可能無法獲得足夠的按揭貸款，而銀行估價過低也是準買家與業主談價的常見理由之一。在一切準備就緒後，方可敲定交易。
2️⃣簽署臨時買賣協議
房地產代理將為買賣雙方準備臨時買賣協議，除了列明成交價格和物業基本信息外，通常還包括交易日期、單位內部結構變更情況（如是否改過間隔）、交付哪些家具電器，以及雙方需支付給房地產代理的佣金等事項。
買賣雙方可以根據自己的需求，在臨時協議中添加不同條款，例如買家可以要求在協議中聲明單位不存在已知的漏水和意外事件。如果擔心購買到凶宅，可以提出類似要求。在簽署臨時協議時，買家需要向賣家支付一般為房價3至5%的訂金，因此準買家在看房時最好隨身攜帶支票本。
3️⃣聘請on list律師事務所
買賣雙方需要委託不同律師起草和處理正式買房合約，律師還會為買家審核物業的樓契或業權。房地產代理通常可以推薦熟悉的律師，每個交易的收費根據情況而定，約為港幣6,000至10,000元。
在聘用處理房屋買賣的律師之前，請先聯繫您計劃申請按揭的銀行，確保律師事務所在銀行的認可名單上，因為銀行只接受「on list」的律師事務所為客戶辦理按揭手續。
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4️⃣申請按揭
申請按揭通常需要提交臨時買賣協議、最近3個月的薪資單、最近3個月的銀行存款證明、身份證明、地址證明等文件，具體所需文件可能因銀行而異。貸款利率和還款期限以及按揭額度取決於銀行的評估，買家可以在多家銀行中選擇最優惠的貸款方案。
5️⃣簽訂正式的買樓合同
除非雙方有其他協定，正式的買樓合同通常在簽署臨時合同後的14天內完成，並確定交樓的具體日期。律師和師爺將為您解釋法律文件，這些文件可能非常繁瑣和難以理解，如有任何疑問，請務必詢問。
在簽署正式合同時，您需要支付「大訂金」。通常情況下，「細訂金」和「大訂金」加起來等於樓價的10%。
6️⃣ 驗樓檢查物業
在買賣二手樓時，通常以「按現況交付」為原則。檢查物業的目的不是確保每一個細節都完美無瑕，而是要確保物業的現狀（例如壁櫥、家電和房間數量等）與合同中的描述相符。
如果買家對物業的狀況有不滿，可以通過律師與賣家進行協商，商定解決方案（通常是以金錢解決），然後繼續交易。
除非賣家存在隱瞞物業狀況、非法改變結構、房契問題等嚴重違約行為，否則基於「按現況交付」的原則，一般的小缺陷難以成為終止交易的理由。
在檢查物業之後，如果買家對物業的狀況滿意，交易將按照合同進行。
7️⃣結算並支付尾款
在交付物業之前，律師將為雙方核對物業管理費、差餉、水費、電費和煤氣費等。例如，如果交易日期是12月11日，買賣雙方需要按比例分攤12月的物業管理費。這些細節將在結算表格上列明。
買家還需要向律師事務所支付首期尾款，即「樓價 – 細訂金 – 大訂金 – 按揭貸款」的餘額。至於按揭貸款部分，銀行將直接將貸款金額交付給律師事務所以完成交易，資金不會進入買家的賬戶。
8️⃣ 獲取鑰匙並接收物業
在交易日當天，買方的律師事務所將資金轉賬至賣方的律師事務所。然後，賣方通過地產代理或親自將鑰匙交給買方，交易便告一段落。
在收到鑰匙後，買家可以高興地前往新家，開始裝修和入住等計劃。此外，買家還應通知物業管理處物業已經易主，並確認前業主是否已經支付了所有物業管理費。
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2023二手樓買樓程序流程
購買二手樓的過程包括以下步驟：
1️⃣簽署「看樓協議」
購買二手樓有兩種方式：直接與房東交易或通過房地產經紀人。通過經紀人購房時，買家需簽署「看樓協議」，以確保經紀人在指定時間內有權獲得佣金。注意不要與多個經紀人簽署看樓協議，以免支付多份佣金。
2️⃣實地考察
買家需親自前往考察目標物業，了解房屋狀況。在此過程中，買家與房東協商搬遷事宜，並在必要時簽署書面協議。
3️⃣進行物業查冊
查冊目的是確認物業產權。查冊資料包括業主、交易記錄和按揭情況等。如有產權糾紛，買家可以憑查冊記錄證明其並非疏忽所致。
4️⃣了解銀行估價
購買二手樓時，買家需了解不同銀行對目標物業的估價以確定自己的預算。若預算不足，買家可與房東議價或放棄該物業。
5️⃣簽署臨時合同並支付訂金
買賣雙方在房地產經紀人和律師的協助下簽署臨時合同，並確定交易日期。買家需支付訂金，通常為樓價的3%至5%。
6️⃣簽署正式合同並支付餘款
簽署臨時合同後，買家可向銀行申請房屋貸款。14天後，買家需支付餘款，通常為樓價的10%。
7️⃣支付印花稅
正式合同簽署後的30天內，買家需支付印花稅。
8️⃣辦理按揭
律師在買家支付訂金後負責物業過戶事宜。買家需向銀行申請按揭，批准過程約需1至1.5個月。
9️⃣覆檢物業
在申請按揭期間，買家可要求再次檢查物業。通常，買家可安排兩次覆檢：一次在房東搬遷後的1至2週內；另一次在簽署「轉讓契」前。
🔟完成交易並簽署「轉讓契」
買家按照貸款計劃支付首期和樓價餘款，經律師確認後正式完成交易。銀行將貸款金額轉賬給房東，並在交房時簽署「轉讓契」，將鑰匙交給新業主。
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2023買樓首期按揭計算方法
根據新的按揭成數計算方法，在不同物業價值的情況下，最高按揭成數和非首次置業人士的最高按揭成數有所不同。
- 對於價值HK$800萬或以下的物業，最高按揭成數達到90％，而非首次置業人士的最高按揭成數則為80％。
- 在價值介於HK$800萬以上至HK$900萬的物業中，最高按揭成數在80％至90％之間，貸款額上限為HK$720萬。非首次置業人士的最高按揭成數維持在80％。
- 對於價值在HK$900萬以上至HK$1000萬的物業，最高按揭成數固定為80％，並且貸款額上限為HK$800萬。同樣地，非首次置業人士的最高按揭成數也為80％。
需要注意的是，這些最高按揭成數僅適用於以下情況：(1) 申請時所有抵押人未持有任何香港住宅物業；(2) 所有申請人必須為固定受薪人士；(3) 如按揭保險計劃申請人已擁有或提供按揭擔保給一個或多個未完全償還的物業，則其供款入息比率上限需降低。
計算首期例子
以購買價值為HK$800萬的住宅物業為例，若銀行估值相符，首次置業者可透過按揭保險計劃獲得最高90％的按揭，即借款額為HK$720萬，首期需支付HK$80萬。上述例子僅適用於首次置業人士。對於非首次置業者，若購買價值為HK$800萬的住宅物業，按揭保險計劃下最多可借款80％，首期需支付HK$160萬。然而，即使首次置業者具備首期資金，也需確保通過壓力測試，才能成功購房。
壓力測試
壓力測試是金管局所訂定的一項要求，用以確保按揭申請人具備還款能力。在進行按揭貸款申請時，申請人需滿足一定的供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）標準。對於一般申請人，基本DSR上限為50%，而在壓力測試情境下，假設按揭利率上升3個百分點，DSR最高為60%。然而，對於首次置業者，要求較為寬鬆，即使壓力測試不合格，只要DSR保持在50%以下，仍可獲批最高8成或9成按揭，但需支付額外保費。
一些大型銀行（如滙豐銀行）已經遵循新政策發出內部指引，要求在壓力測試下的供款佔入息比率超過65%的情況下，即使基本供款佔入息比率不超過50%，也需根據個案進行審批。批准條件包括借款人必須是固定收入人士。另外，對於申請人來說，不計入按揭保險部分，一般六成按揭仍需符合壓力測試下的供款與入息要求。
已持有物業或擔保人有按揭在身的申請人需要滿足更高的DSR標準。具體要求因樓價及按揭成數而異。例如，樓價在HK$800萬以下且按揭成數為70%或以下時，壓力測試前後的DSR要求分別為40%和50%。樓價在HK$800萬至HK$1,000萬之間，按揭成數為60%或以下時，壓力測試前後的DSR要求同樣為40%和50%。
以購買HK$600萬物業為例，如首期為HK$120萬，承造80%按揭，以2.5%的市場最低利率計算，分30年供款，每月供款額為HK$18,966。在壓力測試情況下，假設按揭利率上升3個百分點至5.5%，每月供款增至HK$27,254。非首次置業者需要達到月收入HK$45,423才能符合DSR不超過60%的要求。
首次置業者的最低月收入要求原先為香港幣51,101元，以通過壓力測試。然而，現在即使沒有通過壓力測試，也可以獲得高達9成的按揭貸款，降低最低月收入要求至42,674港元，低於80%按揭貸款的要求。然而，每月還款金額將相應增加，因此需要仔細評估自己的負擔能力，以應對可能的經濟變化。
新建或二手的未補地價居屋
對於購買新建或二手的未補地價居屋，購房者可以通過「綠表」或「白居二」資格進行申請。由於有房委會提供擔保（擔保期從首次出售後的25至30年不等），最高可獲得95%的按揭貸款。對於「白表」買家，最高可獲得90%的按揭貸款。
村屋
至於村屋，目前一般可申請五至六成的按揭貸款。以700平方呎的標準型村屋（以市場上大多數的丁屋為例），若經按保購買，自住的600萬港元樓下最高可借8成，首次置業者在450萬港元樓下最高可借8.5成（上限為360萬港元）。然而，許多銀行在村屋估價方面仍然保守，建議向專門提供村屋按揭貸款的銀行申請。
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2023買樓印花稅
印花稅的重要性及種類
印花稅，又稱為打釐印，是在物業交易過程中，與契約文件相關的一項費用。交付印花稅的主要目的是確保文件具有法律效力，從而獲得法律保障。如果沒有繳交印花稅，該文件將無法作為法庭證據使用，也就是說法庭不會受理。印花稅的金額取決於物業價格以及買家身份，而遲交則可能需要支付罰款。
在香港，住宅物業的印花稅分為三個主要類別，具體取決於買家的個人狀況，可能需要支付部分或全部稅款。
- 從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱AVD）：這是物業轉讓過程中必須繳納的一項印花稅。根據買家的具體情況，將使用不同的稅率進行計算，首次購房者的稅率最低。
- 額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）：這是另一種印花稅，具體條件需要根據買家的情況來確定。
- 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty，簡稱BSD）：這是第三種印花稅，主要針對特定類別的買家。
此外，值得注意的是，即使購買車位屬於非住宅類別，但在購買車位時仍需支付從價印花稅。
根據香港印花稅規定，印花稅分為首置印花稅、非首置印花稅、非住宅印花稅、額外印花稅和買家印花稅等種類。首置印花稅適用於香港永久居民首次置業，或在交易時未持有其他住宅物業的本港永久居民。
首置印花稅
首置印花稅的稅率會根據物業價值的不同而有所變化，具體稅率如下：
- 物業價值不超過3,000,000港元，印花稅為100港元；
- 物業價值在3,000,001至3,528,240港元之間，印花稅為100港元加上超過3,000,000港元部分的10%；
- 物業價值在3,528,241至4,500,000港元之間，印花稅為1.5%；
- 物業價值在4,500,001至4,935,480港元之間，印花稅為67,500港元加上超過4,500,000港元部分的10%；
- 物業價值在4,935,481至6,000,000港元之間，印花稅為2.25%；
- 物業價值在6,000,001至6,642,860港元之間，印花稅為135,000港元加上超過6,000,000港元部分的10%；
- 物業價值在6,642,861至9,000,000港元之間，印花稅為3%；
- 物業價值在9,000,001至10,080,000港元之間，印花稅為270,000港元加上超過9,000,000港元部分的10%；
- 物業價值在10,080,001至20,000,000港元之間，印花稅為3.75%；
- 物業價值在20,000,001至21,739,120港元之間，印花稅為750,000港元加上超過20,000,000港元部分的10%；
- 物業價值超過21,739,120港元，印花稅為4.25%。
換樓人士在買入物業後的6個月內出售他唯一的另一個住宅物業，可以向稅務局申請退還部分印花稅，相當於新舊印花稅的差額，但需要符合稅務局的特定條件。
非首置印花稅
非首置印花稅，又稱雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD），主要是為了遏制炒房風氣。自2016年11月5日起，以下人士需要支付15%的印花稅：
- 所有非香港永久性居民；
- 非首次置業或換樓人士；
- 以一份文書取得多於一個住宅物業的人士；
- 以公司名義購買住宅物業的人士。
外籍人士在居港滿7年後成為香港永久居民，便可享有首置印花稅的優惠。若未滿7年，在購買住宅物業時，需繳納非首置印花稅。
買家印花稅
另外，買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty, BSD）是針對非香港永久居民和公司購買住宅物業的額外稅項。買家印花稅的稅率是物業價值的15%。
非住宅印花稅
非住宅印花稅適用於商業、工業和其他非住宅物業的買賣。非住宅印花稅的稅率與首置印花稅相同，但不享有首置印花稅的優惠。
額外印花稅
額外印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）適用於持有多個物業的個人或公司。額外印花稅的稅率是物業價值的15%。
需要注意的是，印花稅的計算和規定可能會隨政策調整而變化，購買物業時需查詢確切的稅率和規定。如有疑問，建議諮詢專業律師或物業代理。
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2023買樓其他洗費
在購買房地產時，除了首付款和印花稅外，購房者還需考慮其他相關費用。特別是對於首次購房者，存好首付款只是第一步，簽約後還需要支付額外費用。如果預算不足，可能會影響交易的進行。
首付款部分
首付款的主要影響因素是可獲得的按揭比例，這與購房者的身份、收入和房價有關。在2022年財政預算案中，政府放寬了按揭保險門檻，購買1000萬元的房屋最高可獲得9成按揭，而1200萬元的房屋則最高可獲得8成按揭。
如果申請人符合首次購房者身份並且有固定收入，購買1000萬元的房屋基本上可以獲得9成按揭，即需要準備1成首付款；相反，非首次購房者最多可以獲得8成按揭，即至少需要準備2成首付款。此外，住宅類型也會影響按揭比例，例如購買村屋，最高可獲得85%的按揭。
首付款是否可以借款？
許多人提前存好一筆錢作為首付款，也有人嘗試申請私人貸款以加快購房進程。但需要注意的是，金管局規定，私人貸款不能用作首付款。
在申請銀行按揭時，銀行會要求購房者填寫首付款來源聲明。聲明中會列出幾種資金來源途徑，如儲蓄存款、出售資產、由第三方贈與或借款。如果資金來自家人，可能需要向銀行提供相關證明文件。
按揭保費
當銀行提供按揭貸款時，需要遵守金管局的按揭比例規定。如果申請人的按揭比例超過限制，需要購買按揭保險(購買資助房屋除外)，以降低銀行的壞賬風險。按揭保費是申請高比例按揭的保險費，收費因公司而異。清償方式可以一次性支付或每年支付，而按揭比例和年期也會影響收費。
在2022年新保險（即財爺計劃）下，購買1000萬元或以上房屋的人，可以借更高的按揭比例，但需要支付更高的保費。根據按揭比例和年期，按揭保費介於貸款額的1.32%至5%之間。
首次購房者可以免受壓力測試，但銀行仍會計算申請者的還款與收入比率。另一方面，如果在「加3厘壓測」後，還款與收入比率超過上限的60%，保費需額外增加10%。
最新消息：金管局於2023年5月宣布，將會縮窄按揭保險計劃範圍，取消部分購買高價值住宅的按揭保險。根據新政策，購買3000萬元以上房屋的買家將無法獲得按揭保險。
律師費
購買物業過程中，您需要聘請律師負責辦理交易文件。律師費根據律師行的收費標準和物業價值而定。作為參考，購買1000萬元物業的律師費用大約在2萬元至3萬元之間。另外，律師費會分兩部分支付，分別是交易時支付一半，交易完成後支付另一半。
地產代理費
購買房地產時，一般會通過地產代理進行交易。代理費是地產公司收取的服務費，一般為物業價值的1%。代理費可以在簽訂臨時買賣合同時支付，也可以在簽訂正式買賣合同時支付。
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