2023買樓收租物業稅、回報、按揭及風險全攻略
許多業主選擇買樓收租作為創造財富的策略之一。除了透過穩定的租金收入獲得回報之外，如果購買的物業價格適合，長期來看還可能從樓價上升中獲益。然而，出租物業的按揭門檻較高，申請前需注意按揭風險，否則可能導致預算超支。本文將為您詳細介紹買樓收租物業稅、回報、按揭及風險，成為一名精明的出租大師。
選擇投資區域
當您計劃投資房地產並出租時，所選擇的地理位置會大大影響您的租賃收入。例如，如果您的物業位於商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等地方，則可能會吸引到有較高經濟能力的雙職情侶或在香港工作的外國員工。
儘管這些地區的物業價格可能較高，但出租的穩定性可彌補此缺點。此外，購買房間數目較多的單位（例如3房）可以進一步提高租金收入，因為您可以將其分租出去。
然而，有一些挑戰需要注意。例如，雙職情侶和外籍人士通常需要較靈活的租賃期限，這意味著您可能需要定期尋找新的租戶。同時，分租也帶來了額外的管理負擔和風險。
當您的物業位於商業核心區以外的新界地區，如元朗、屯門、馬鞍山等地，您則可能吸引到有子女的家庭。這些租戶通常尋找較大的單位，並且租賃期限也較為穩定。
決定裝修與佈置
在選擇了投資區域並對租賃需求有了初步了解後，您需要決定如何裝修和佈置您的物業。
為了吸引租戶，新開發的商業區域（如九龍站和奧運站）的物業應保持新穎。另一方面，傳統商業區（如中環、銅鑼灣、灣仔）的物業，即使樓齡較高，租戶也會接受，只要您改善其設施和自然光照亮度。
根據不同的租戶需求進行裝修和佈置也很重要。例如，雙職情侶和在港工作的外國員工可能對裝修和設計有較高的要求，而有家庭的租戶可能對設施和社區環境有更高的要求。
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2023買樓收租交物業稅
對於從買樓收租中得到收益的業主來說，物業稅是必須支付的。只要在課稅年度內有租金收入，業主就需要報稅。然而，對於自住的業主而言，他們可以放心，不必擔心漏報稅款的問題。
物業稅的計算與免稅額度
物業稅的稅率為全年淨租金收入的15%。全年淨租金收入指的是每個課稅年度（即從4月1日到次年的3月31日）的淨租金收入，除去差餉、無法追討的租金以及修葺費等。由於修葺費會根據物業的年齡而有所不同，為了簡化計算過程，稅局會自動在業主的淨租金收入中扣除20%，作為修葺和支出的免稅額。這20%包含了所有因租出而產生的雜費支出，業主不需要提供相關的實際支出證明。如果租客欠租，業主在報稅時需要計算被欠的租金收入。如果確認無法追討租金，可以申請扣除
物業稅的具體計算範例
例如，如果一個單位的月租金是$10,000，業主需要支付的物業稅如下：
年租金= $10,000 x 12個月 = $120,000
扣除5%的差餉= $120,000 – 5% = $114,000
扣除不可追討的租金（假設無）= $114,000
扣除20%的修葺費= $114,000 – 20% = $91,200
應繳物業稅= $91,200 x 15%稅率 = $13,680
報稅建議
對於買樓收租的人士，在填寫稅單時，建議選擇「個人入息課稅」方式報稅，而不是直接支付物業稅。兩者的計算基準相同，但選擇「個人入息課稅」方式可以享受供樓利息支出的扣減。業主不需要擔心申報個人入息課稅會增加稅負，因為稅局會以對納稅人最有利的方式評稅，並會通知納稅人轉換評稅方法。
自住業主的稅務優惠
對於自住的業主，即使缺乏租金收入，他們也不需要支付物業稅。在供樓期間，他們還可以享受「居所貸款利息扣除」的15次扣稅機會，最高扣除額度為$100,000。如果進入了利率上升的周期，供樓支出大增，自住業主就可以利用這15次扣稅機會，來減輕稅務壓力。
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2023買樓收租稅金、按揭與風險
所有投資之前，我們都需要評估投資成本與預期收益。如果你是首次購買自住物業的人，你可以以最低的成本和最高的槓桿效應進行投資。你需要支付的印花稅只是基於物業的價值，例如，如果住宅物業的價值低於200萬元，則只需支付100元的印花稅，其餘的則根據印花稅的稅率計算。然而，如果你購買的物業不是你唯一的物業，也就是說，你不是首次購房者，那麼你需要支付15%的新住宅印花稅。假設你計劃購買的物業交易價格為600萬元，但你本身已經擁有一個物業，那麼你需要支付15%的印花稅，這意味著你需要支付高達90萬元的稅款。
以稅率為例，假設物業成交價600萬元，首次購房者的印花稅率為3%，需支付的稅款為18萬元。非首次購房者的印花稅率為15%，需支付的稅款為90萬元。
貸款難度：按揭成數只有五成
除了印花稅外，投資者在申請按揭方面也會面對更大的困難。根據金融管理局的指引，如果購買的住宅物業是作為投資用途，那麼按揭成數最多只能是50%。如果買家不是首次購房者，按揭成數將進一步減少10%，也就是說，只能達到40%。
舉個例子，如果一個物業的價值是600萬元，如果是自住，那麼最高的按揭成數可以達到90%，也就是說，首期只需要60萬元，其餘的部分可以貸款。但如果是投資用途，那麼最高的按揭成數只能達到50%，也就是說，首期需要300萬元，其餘的部分可以貸款，這意味著首期所需的金額增加了5倍。
如果你在申請按揭時告訴銀行你的用途是自住，但最後卻將其出租，如果被銀行發現，你將被要求立即償還自住和投資物業的首期差額。在上述的例子中，這個差額就是240萬元。
此外，如果你是投資者，在計算供款能力時，你需要將供款佔入息比率和壓力測試分別降低10%，前者從50%降至40%，後者從60%降至50%。
最後，準買家不應該同時向多家銀行申請按揭。你應該向信貸機構申請個人信貸報告，然後適當地了解各銀行的按揭計劃，選擇最適合自己的一款。
投資風險：負擔繳付大筆印花稅與首期金額
投資物業的風險主要來自於購買成本，包括印花稅和首期金額。如果你有足夠的現金儲備，你可以選擇支付高額的印花稅和首期款項，然後將物業租出去，以獲得穩定的租金收入。
然而，如果你的現金儲備有限，那麼支付大筆首期款項和印花稅將會對你的財務狀況造成壓力。此外，你可能還需要為物業的維修和管理費用負擔額外的費用。
此外，物業價格的波動也是一個風險。如果市場環境變差，物業價格可能會下跌，你的投資可能會虧損。此外，如果你需要在短期內出售物業，你可能需要以低於市場價格的價格出售，這也會導致虧損。
投資購買物業需要考慮許多因素，包括印花稅、按揭成數、首期金額、物業價格的波動等。作為投資者，你需要有足夠的資金儲備，以應對可能出現的財務壓力。在做出投資決定之前，你應詳細了解投資成本和可能的風險，以確保你的投資決定是明智的。
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2023買樓收租回報計算
計算租金回報
為了確定買樓收租是否具有經濟效益，您需要先行計算租金回報率。首先，計算購買物業的總成本，包括：
- 總按揭支出（本金＋利息）
- 律師費
- 查冊費
- 印花稅
- 代理佣金（約為樓價的1%）
- 按揭保費
然後，預計一年的租金收入，並扣除與出租相關的費用，例如代理佣金、租約釐印費、管理費和地租等。也要考慮到可能的間歇成本，如裝修費、維修費及空置期間。
將網租金（一年租金收入減去與出租相關的費用）除以物業總成本，即可得到租金回報率。
例如，如果物業總成本為HKD 8,000,000，一年的網租金為HKD 240,000，那麼租金回報率就是3%。
網租金 / 物業總成本 = 租金回報率
240,000 / 8,000,000 = 0.03 (3%)
需要注意的是，這只是一個粗略的計算方式，實際的投資回報還需要考慮其他因素，如物業價值的升值、稅務、房屋貸款利率的變化以及匯率風險（如果您是外國投資者）等。
總的來說，香港的房地產出租市場可以提供穩定的投資回報，但也存在一定的風險。在投資之前，您應該進行詳細的研究，並可能需要諮詢專業的物業投資顧問。
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2023買樓收租注意事項
策劃購屋出租：按揭成數的考量
當你在選擇投資物業出租的時候，要注意樓價對按揭成數的影響。現行的金管局規定中，如果物業價值在1,200萬以下，把該單位申報為”自用”時，基本的按揭成數可達到90%。但如果你將它列為”出租”用途，那麼你最多只能借到物業價值的50%。
預計租金收入的計算：首期的決定因素
在申請按揭的過程中，你不只需要準備足夠的首期，更需確保你的債務收入比率(DTI)和壓力測試的結果。如果你的物業已經有租客，銀行會將租金的70%視為你的收入，這有助於通過壓力測試。然而，如果你的物業在購入時並無租客，銀行只能依據”預計租金收入”來計算，這通常以估價為基礎，並將其降至60%。假如市場上的租金為2.1萬，但銀行估計的租金只有2萬，那麼你的收入將只有1.2萬（$20,000 x 60%）。
高成數按揭的風險：出租與自住的差異
根據按揭保險公司的規定，如果你申請的是高成數按揭，必須將該物業視為”自住”目的。至少有一位抵押人、借款人或擔保人需要自住，並持續至清還按揭保險為止。如果業主將物業用於”出租”，一旦被按揭保險公司發現，可能會立即被要求提早還款，同時銀行可能會降低按揭成數並提高利息，因此不可掉以輕心。如果業主沒有申請按揭保險計劃，且想將住宅出租，還必須先通知銀行並獲得其同意。
購買第二間物業的考量：更嚴格的按揭規定
現在，許多業主會選擇購買第一間物業作為自住，而第二間物業則用於投資出租。但是，如果你的第一間物業的按揭尚未全數付清，當你想購入第二間物業作為出租用途時，無論物業價值多少，最高的按揭成數僅能達到40%，這比出租第一間物業的按揭規定更為嚴格。因此，在購買第二間物業出租之前，必須更仔細地評估自己的借貸能力。只要你提前做好財務規劃，注意到以上這些可能會中的按揭陷阱，並且詳細地檢視自己的財務狀況，就能成功走出第一步。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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