2023一文看清選擇買樓律師注意事項、律師樓處理程序及律師費
購買房地產的首要挑戰之一是存儲首期款項。在簽署臨時買賣合約之後，您需要立即聯繫律師事務所和按揭銀行以處理即將到來的交易流程。如果處理不當，可能導致買方失去訂金，甚至可能面臨取消交易的風險。香港曾發生律師事務所被接管的案例，導致無辜客戶的資金被凍結，被迫承擔取消交易的風險。那麼，房地產買家應如何選擇律師事務所以確保交易順利進行？在交易過程中，還需注意哪些事項？本文將為您詳細選擇買樓律師注意事項、律師樓處理程序及律師費。
新方案：建議不透過律師樓支付購房款項，最快於2022年下半年實施
過去有律師樓出現疑似員工挪用客戶資金的事件，導致香港律師會接管律師樓，影響了該律師行買賣房產的客戶，造成資金被凍結。為防止類似事件，香港銀行公會對房地產交易付款模式進行諮詢，建議未來買家不再通過律師樓支付首付和按揭款項，而是直接用銀行本票支付給賣方，並由買方銀行通過電子轉賬將按揭款項轉至賣方銀行。儘管如此，律師樓仍將負責查契、簽訂正式買賣合約和對數等工作。金管局表示支持此建議，預計2022年下半年實施。以下將解釋在目前規定下，買家如何選擇律師樓並保障個人資金安全。
律師樓如何處理客戶購房款項？
在房地產交易過程中，買方通常會將訂金、首付、印花稅和雜費（如管理費、差餉等）存入其聘用的律師樓銀行賬戶，而賣方則委託另一家律師樓收款。雙方律師樓的監管確保交易順利進行，防止冒充業主等不當行為。然而，近期香港一家大型律師樓因賬目問題被律師會接管，客戶資金受到牽連而被凍結。市場上越來越多人擔心律師樓處理房地產交易款項的安全性。
使用本票替代存入律師樓賬戶
為了解決律師樓被接管後的資金風險，有人提議買方使用本票進行交易，以取代將資金暫存於律師樓。本票上寫有賣方名字，交易日前由律師樓保管。如果買方律師樓資金被凍結，買方仍可以取回本票，改由其他律師樓處理交易。
在買賣合約中加入保障條款
若不幸遇到律師樓被接管，買賣雙方仍希望繼續交易，可以考慮延長成交期，讓受影響的一方有時間調整律師委託和資金周轉等問題。業界建議在臨時合約上，訂明若任何一方委託的律師樓被接管或停業，導致交易無法繼續，成交期可自動延長2至3個月。然而，該條款並非萬無一失，雙方仍需就個案狀況協商，以達成共識。
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2023買樓律師樓處理程序
選擇律師處理樓宇買賣及按揭事宜的重要事項
在聘請律師處理樓宇買賣時，首先應確保律師事務所在銀行的認可名單上，因為銀行僅接受認可名單上的律師處理按揭手續。在樓宇買賣過程中，買家和賣家的律師各自擔負不同職責：
買家律師的職責：
- 向稅務局繳付印花稅並辦理相關手續
- 前往土地註冊處進行登記
- 查閱土地註冊處的記錄及核准資料
賣家律師的職責：
- 查閱土地註冊處的記錄並向按揭銀行借回契約文件
- 起草正式的買賣合同
此外，一位盡責的律師還會尋找可能影響交易的物業問題，例如業權不明確、重要樓契文件遺失、未繳交的管理費、失蹤的管理費按金、未解決的物業問題等。這也是律師收費的主要價值所在。
若在交易過程中發現物業存在嚴重問題，且賣家在成交期限內無法解決或補交相關文件，買家則有充分理由取消交易並取回全部按金，即所謂的「踢契」。
物業交易與律師選擇：如何確保順利進行
在進行物業交易時，選擇一個適當的律師事務所對買賣雙方都至關重要。以下是在物業交易過程中應考慮的幾個要點，幫助確保流程順利進行。
- 選擇銀行認可的律師事務所
在物業買賣過程中，銀行通常會提供指定名單的律師事務所（通常被稱為 “On List” 律師事務所），這些律師事務所的評級良好。這些事務所的選擇會根據其在律師公會的操守紀錄和購買的專業法律賠償保險來評估。如果選擇的律師事務所不在銀行的指定名單上，買家可能需要聘請兩名律師分別處理樓契和按揭契，因此需要支付額外的律師費。
- 控制貸款批准流程的關鍵文件
律師會向原業主的按揭銀行索取按揭契，並在無問題的情況下要求買家簽署銀行的信件（offer letter）。一旦銀行收到買家簽署的文件，並確認無誤，銀行將發出「授信文件」（facility letter），然後將按揭貸款轉入律師事務所的獨立賬戶。
如果律師事務所被銀行暫停合作，買家是否需要更換律師事務所取決於律師事務所能否完成交易。對於尚未發出「授信文件」的交易，銀行可能會要求買家另外選擇律師事務所；對於已經發出「授信文件」的交易，則按照原計劃進行，但貸款將直接轉至賣方的律師事務所，而不是原本的律師事務所。
- 貸款在律師事務所賬戶的去向
當律師事務所收到按揭貸款後，律師將在成交當日通過支票將款項轉給賣方的律師事務所。然而，在成交前幾天，部分銀行可能已將款項存入律師事務所的賬戶。這將導致數天的空窗期，期間可能出現律師事務所挪用客戶資金或律師事務所的員工挪用資金並逃跑的情況。為防止類似問題再次發生，銀行可能會選擇直接將款項支付給賣方銀行，而不是透過涉及問題的律師事務所。
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2023物業交易買樓律師費
在物業買賣過程中，買樓律師費用相對於代理佣金來說要便宜許多。一般中小型住宅物業的律師費用通常在6,000元以內，這樣的全包服務能夠協助買賣雙方處理正式買賣合約、土地契據查詢、繳付印花稅、按揭契查閱以及簽署轉讓契約等文件。當然，具體費用會根據物業價格和交易的複雜程度而有所不同，但相對於代理佣金，律師費用仍然相對實惠。儘管如此，律師行市場的競爭依然激烈。
對於新建物業市場，律師事務所通常由開發商指定，並同時代表買賣雙方。而在二手物業市場上，買賣雙方往往會各自選擇代表律師。在這種情況下，合約的登記通常由買方律師負責。選擇合適的律師事務所對確保物業交易順利進行至關重要。
物業購買費用概述與律師費注意事項
購買物業時需承擔的主要費用包括：
- 首付款
- 律師費
- 按揭契（可能已包含在律師費內）
- 查冊費（可能已包含在律師費內）
- 印花稅
- 代理佣金（買家需支付約1%的物業價格）
- 物業管理費按金
- 水電費按金
- 按揭保險費
物業購買律師費介紹
購買物業涉及眾多文件，包括物業契據、轉讓契等重要查冊文件。若買家同時申請按揭，律師還需協助處理銀行按揭文件。通常，買家會委託律師處理買賣合約、物業契據及按揭契等相關文件，然後將文件送交土地註冊處進行註冊。此外，律師還需為物業進行查冊和審查業權，並代付印花稅等。
律師費用的多少取決於物業的樓齡和面積。一般而言，法律服務提供商會根據這些因素計算出一個“全包”價格。對於樓齡較高或村屋等物業，由於業權/地權不清或無契的問題較為常見，律師費用相對較高。
“全包”律師費意味著一個費用涵蓋了律師收費、按揭契和查冊費等因物業買賣而產生的雜費。一般律師費用範圍在3,000至10,000元之間，但不包括律師代付的印花稅。
警惕隱藏收費
雖然“全包”律師費看似划算，但在選擇律師時需特別注意是否存在隱藏收費，例如過高的文件影印費和車馬費等。因此，一定要選擇信譽良好的律師事務所。
此外，若以公司名義購買物業、購買連租約物業或轉按等情況，由於涉及更多文件，可能需要支付額外費用。
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2023選擇買樓律師樓注意事項
選擇律師樓時的注意事項
在選擇律師樓時，建議買家留意以下幾點：
- 詢問親友或網上評價：尋求親友和同事的意見，參考他們的經驗和建議；此外，也可在網上查閱律師樓的評價和口碑，以決定是否值得信賴。
- 確認律師資格和擔保金：選擇具有香港律師資格的律師，並查詢律師樓是否有足夠的擔保金，以保障客戶資金安全。
- 比較服務費用：不同律師樓的收費可能有所不同，建議向多家律師樓詢問服務費用，並比較價格、服務範圍和條款等。
- 了解律師樓的業務範疇：選擇專門處理房地產交易的律師樓，保證其在該領域有足夠的經驗和專業知識。
- 簽訂律師委託書：與律師樓簽訂律師委託書時，要求對方清楚說明服務範圍、費用及相關條款，以確保自身權益。
了解律師事務所背景以確保房地產交易順利
在選擇律師事務所處理房地產買賣時，我們可以進行多方面的資料收集，以找到一家相對可靠的律師事務所。規模、經驗和名氣並不能保證事務所的質量，因此我們需要進一步了解律師事務所的背景。
在選擇律師事務所時，我們可以在網上搜尋相關資訊，確保該律師事務所沒有曾經參與負面新聞或違法事件。此外，詢問親友的建議也是一個好方法，但要注意不要盲目相信房地產代理的推薦，因為他們可能與熟悉的律師事務所有合作關係。
對於賣舊房、買新房的客戶，建議使用同一家律師事務所處理兩個交易，這樣可以減少往返次數，並確保交易的重要日期得到及時提醒。
如有不滿，可考慮更換律師事務所
如果在房地產交易過程中發現所委託的律師事務所存在風險，或者該事務所的服務品質不佳，可以考慮更換律師事務所。但請注意，這將導致客戶需要支付新舊律師事務所的費用。
在更換律師事務所時，確保仍有足夠的時間完成交易程序。必要時，可以與交易對方協商延遲交易日期。
選擇律師事務所的其他注意事項
在香港，律師事務所被接管並影響客戶資金的案例並不多，但我們在選擇律師事務所時仍需注意以下幾點：
- 確保收費明確：了解律師事務所的收費是否包含所有費用，例如影印費、車馬費、查冊費等。
- 選擇銀行認可的律師事務所：按揭銀行會要求客戶從指定名單中選擇律師事務所，這些律師事務所在銀行眼中相對可靠。如果選擇的律師事務所不在銀行名單中，則需要支付額外費用將按揭手續交給另一家認可的律師事務所。
- 買賣雙方應使用不同的律師事務所：為避免利益衝突，買賣雙方應選擇不同的代表律師。如果雙方想使用同一家律師事務所，則其中一方必須讓步。
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