2023一文看清買新樓定舊樓好，投資、自住各種好壞處
當購房者面臨選擇新樓或舊樓時，綜合考慮各種因素至關重要。新樓具有較多的配套設施，同時開發商常常提供各種優惠。然而，舊樓的管理費通常較低，且實用性更強。因此，我們在此為您詳細比較新樓與舊樓的特點，以幫助您作出最適合的選擇。本文將為您詳細介紹買新樓定舊樓好，投資、自住各種好壞處。
新樓VS舊樓
雖然新樓具有一定的吸引力，然而舊樓的價格較為實惠，甚至能夠獲得更寬敞的空間。因此，許多人表示他們寧願住在寬敞的舊樓，並進行裝修。
對於大多數人而言，若要自用房屋，他們傾向於選擇舊樓。「舊樓空間大，住幾年後想保值的話選新樓」、「購買舊房子預計會住很久，除非有好價格否則不易轉手」。因為隨著樓齡增長，按揭期限會縮短，而舊樓設施老化的問題也不容忽視，如「水管經常爆裂，電梯經常故障」。這也反映了土地短缺的問題，「生活壓力大，空間尤為重要」。有些人認為，在繁忙的香港生活中，私人空間尤為珍貴。
此外，新樓的一大賣點是擁有會所設施，然而許多人表示「大部分管理費實際上白花了」。對於上班族來說，他們白天忙於工作，晚上才回家，很少有機會使用會所設施。一些網友分享了他們的個人經歷：「一年也去不了泳池兩次，健身房和球場也不適合，燒烤區則是數千戶爭奪」、「幾乎什麼設施都沒用過，每個月花費幾千元，只是讓保安每天幫忙開門」。甚至有人表示，選擇附近有公共設施的社區更為實用，如「有公共游泳池和圖書館，會所設施並非經常使用，實屬浪費」。
然而，正如一些理智的朋友所言，「市場價格反映了一切，樓齡只是評估標準的一部分」。購買房屋不僅僅是看空間大小，住宅區的環境、交通和配套設施同樣重要。
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2023買新樓定舊樓好考慮因素分析
購房者在選擇新樓或舊樓時，應該綜合考慮以下幾個主要方面，以便根據個人需求作出最佳選擇：
保養維修問題
舊樓的樓齡較長，因此保養維修是必須考慮的問題。業主需遵守相關法律法規，定期對樓宇進行檢查，以確保安全。相對而言，新樓的業主在短期內不需要擔心保養維修問題。
室內實用空間大小
舊樓的室內實用空間通常較大，間隔也更合理。新樓的實用空間受牆體厚度及其他因素限制，可能相對較小。此外，發展商為追求利潤，可能將露台等設施納入實用面積，進一步縮小室內可用空間。
升值投資機會
新樓具有較大的升值潛力，因為樓齡較短，設施較新。然而，在某些情況下，如地理位置優越、周邊設施完善等，舊樓也具有投資價值。
設施及管理成本
新樓通常配備較多設施，如游泳池、健身房等，但相應的管理費用也較高。舊樓的設施相對較少，管理費用較低，但可能需要支付一定的維修費用。
入住時間差異
新樓購入需等待樓花期，最長可達30個月。對於已經落成的新樓，買家可以在短期內入住。對於二手樓購入，入住時間取決於買賣雙方協議，一般為30至60天。
按揭貸款
新樓購入的按揭審批較為寬鬆，買家可選擇銀行或開發商提供的按揭。對於二手樓購入，買家需自行尋找銀行承接按揭，流程較為繁瑣。具體情況取決於物業類型、樓齡等因素，銀行對二手樓按揭審批較為保守。
屋苑設施
新樓盤通常配備較豐富的設施，如健身房、宴會廳、游泳池等。相對而言，二手樓所提供的設施較少。
新樓與舊樓在各方面均存在差異。購房者需根據個人需求和財力，充分了解各方面因素，作出最佳選擇。下文將概述兩者的優點和缺點，以供買家參考。
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2023買新樓好處
買新樓好處
新樓購買的好處在於明碼實價，雖然不具議價空間，但開發商常提供優惠，如會員折扣及即時付款減價，最高可達20%折扣。此外，部分開發商與金融機構合作提供一、二按和各式貸款方案，壓力測試相對較為寬容。
- 新樓按揭審批較寬鬆，且與發展商合作，提供按揭條款和貸款優惠
- 配套設施豪華，一般包含基本裝修和家電，方便入住
- 部分發展商提供1至2年保養，驗樓時如有問題可要求維修
買新樓缺點
- 價格無議價空間
- 高管理費，可能超過$4/呎
- 只能參觀示範單位，實物參考有限
- 入住時間可能需等待12至24個月
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2023買舊樓好處
買舊樓好處
舊樓購入的主要特點是具有議價空間。透過地產代理協助，買賣雙方可進行價格談判。在特定情況下，如房東急需出售，買家有機會低於區域平均價購得物業。
- 價格具議價空間，有機會低於市價20至30%。
- 可實地睇樓，更全面了解單位環境和配套。
- 交吉日期協議靈活，最快1至2個月後收樓。
- 管理費相對較低。
買舊樓缺點
- 按揭手續繁複，樓齡較大時銀行可能不願承按長年期按揭
- 可能需要全屋裝修，增加投資成本
- 成交後如發現問題，需買家自行承擔維修費用
買舊樓注意事項
市區舊樓具有地理優越性和實用性，吸引許多購房者。然而，在購買舊樓之前，以下四個注意事項值得留意，以免在落訂後陷入困境。
謹慎評估按揭
舊樓的按揭利率通常在2.5%左右，唐樓則在2.6%至2.8%之間。按揭還款期限最長可達30年，但銀行通常使用「75減」或「70減」樓齡的方法計算還款期限。因此，如果舊樓樓齡已有55年，則最長按揭還款期限僅為20年（75-55年）。在購買舊樓前，可以先向按揭專員進行初步估價。
注意僭建
舊樓樓齡通常在四、五十年以上，部分物業可能存在僭建。購買僭建物業的新業主需承擔相關法律責任。要確定物業是否存在僭建，可以在土地註冊處查閱土地登記冊。此外，舊樓可能存在天花剝落和維修問題，買家需有心理準備投入較多維修費用。
考慮收購潛力
財團收購舊樓時，會考慮地積比率（Plot Ratios）等因素。地積比率越高，樓宇可建得越高。此外，物業業權集中且位於市區地段，一般較易達到收購目的。根據現行強拍制度，樓齡超過50年的物業只要有8成以上業權份數，可以向土地審裁處申請強拍。有意購買舊樓博收購的人士可向專業人士查詢。
注意商住合一舊樓
購買舊樓出租時，需注意物業是否為商住合一。在這種物業中，低層單位為商業用途，樓上為住宅（例如尖沙咀重慶大廈）。這類物業通常難以成立法團管理，並可能受到鄰近單位和上下樓層的按揭成數影響。因此，在購入前，應仔細了解單位的經營活動。
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