2023一文看清管理處責任、管理處投訴及投訴保安員方法
物業管理公司同事要管好物業，包括住宅樓守，商廈，工業樓宇，停車場。只要這些地方有什麼漏水破損的地方，物管同事都要負責處理。最常見的任務是清潔和維護治安，而更深入的任務包括客戶服務、俱樂部管理、設施管理、維護、園藝和綠化以及規劃財年的預算。
打理物業設施需要相當大的人力物力，過程中有太多複雜的細節。如果業主要親自一個個跟進，恐怕會太累。因此，業主會聘請物業管理公司的幫助，努力管理他們居住和使用的物業。
然而，若物業管理公司或其員工沒有履行應有的職能時，業主該怎麽投訴？本文將逐步向大家解析。
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管理處責任
管理處的權力是由大廈公契賦予的，具有法律效力。一幢建築物，管理處責任是負責管理樓宇環境，為住戶提供協助。管理處或管理公司可根據大廈公契處理投訴。舉例來說，如果住戶投訴有家居噪音滋擾，管理處可以查閱公契所列的規例，並向有問題的住戶發出通知書，要求他們改善問題。如果問題沒有改善，管理處有權向法院申請禁制令，甚至要求住戶搬出。
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管理處投訴➡️管理處處理投訴程序
香港生活環境擠迫，人與人居住的距離有限。很容易因為小事引起對方的反感或不滿而發生磨擦。最常見的有鄰居的噪音、樓上漏水、衛生問題等。而人們為了避免以後的對抗和尷尬，通常不會當面向鄰居投訴，而是先向樓下管理處投訴。
一般來說，管理處投訴處理的程序如下：
①收到投訴
管理處接到居民投訴後，一般會先了解問題，再派人員檢查。以噪音滋擾為例，首先會派管理人員到受影響的單位了解問題的嚴重性，找出製造噪音的單位。
②發出警告
在了解到問題所在，找到造成問題的單位後，管理處一般會先進行口頭勸告，提醒住戶。如果問題得不到改善，便會發出通知書，以書面形式警告租戶，如果他們在限期內未能改善，便會採取法律行動。
③法律行動
根據大厦公契賦予的權力，管理處有權對違反公契守則的租戶採取進一步行動。管理公司可以向法院申請針對該投訴的禁制令，通過法律文書要求租戶限期改善問題，否則可以強制其搬出該單位。
管理處投訴➡️管理處辦事不力
既然管理處權力那麼大，但還有很多人說投訴沒用。事實上，一般的物業管理公司很少對租戶採取法律行動，主要是因為程序繁瑣，耗時長，而且還要付出額外的時間、人力甚至訴訟費。對於以盈利為目的的公司來說，當然不想自尋煩惱，更願意勸說投訴者冷靜下來，或者採取消極的態度處理投訴。令到有很多問題，被投訴方確定管理處不會打官司，阻嚇性沒了，沒决心去處理，讓受影響的住戶投訴無門。
不過，向管理處投訴不代表完全沒用。只要方法得當，提高管理層處理投訴的積極性，能讓投訴事半功倍。
管理處投訴➡️書面投訴
很多居民為了方便，僅口頭向樓下的保安投訴。因為沒有依據，保安員可能沒有跟進問題或者沒有向上級匯報，導致最後失敗。
以書面形式向管理公司提出正式投是訴最有效的投訴方式。因為有白紙黑字的投訴，公司必須按程序處理，給予肯定的答复，比口頭投訴效率高。可以在投訴信中寫下截止日期，要求管理處給予明確答复，並在截止日期前採取行動，確保公司及時跟進。
投訴的時候，可以附上相關證明，包括問題發生的時間、地點、日期、持續時間等，也可以提供錄音、照片、視頻等。這些確鑿的證據，不僅有助於管理處進行調查，也表達了他們對問題的嚴肅性，從而促使公司認真對待問題。
投訴保安員
樓宇安全是家居安全的第一道防線。如果經常看到樓下保安比如打瞌睡，打電話，看電視等。如果可疑的人進入，他們亦不會察覺，業主白然不滿，想投訴保安員。
如果一名保安在執勤時打瞌睡，可以立即被解僱，甚至吊銷執照。所以如果情況允許，問題不嚴重，居民會理解夜班值班容易累。一般來說，他們會先給保安一個口頭提醒。不過，如果問題仍然存在，應直接向管理公司投訴，並提供保安員的姓名及當值時間，以供參考。一般來說，大多數管理公司使用以下方法：
- 對保安採取紀律處分
- 把保安轉移到另一棟樓
- 將保安員調往另一個物業管理公司管理的屋苑
管理公司應就後續行動書面回复投訴人。如果住戶覺得問題沒有改善，應向業主立案法團舉報，並透過法團向管理公司施壓。
投訴管理處
如果對鄰居或個別員工不滿，可以向管理處投訴。如果對管理處不滿，可否投訴？如果居民對物業管理處的管理風格、環境衛生甚至財務等有不滿，可以向總公司或業主立案法團投訴。
物業管理公司總公司
一般來說，屋苑的管理公司會由發展商在大厦公契中訂明，由物業管理公司派員管理屋苑。所以一旦業主對管理公司不滿，也可以向他們總公司投訴。
業主立案法團
此外，業主亦可向屋的業主立案法團反映問題，並要求法團主席跟進。
業主立案法團是由業主組成的組織，具有法人資格，可以行使合法權利，更重要的是有權任免物業管理公司。換句話說，業主立案法團是唯一可以與物業管理公司制衡的組織。
當居民投訴管理公司或管理處時，法團有權監察或要求管理公司作出合理回應及改善。如果住戶投訴管理公司對有問題的住戶視而不見，或者有合理證據，仍然被動處理投訴，說明管理公司沒有盡到責任，業主立案法團有權要求公開信息，甚至辭退相關工作人員。
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管理處不受法律管制
政府並無立法監管屋管理處。目前只透過鼓勵及協助業主成立業主立案法團來監管管理公司。然而，沒有成立業主立案法團的屋苑，管理處的權力便會更大，也不會有業主組織與之抗爭，可以說是一家獨大，業主想投訴管理處就更難了。
服務式住宅
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