2023租金扣稅大拆解
業主可以享受“居所貸款利息扣稅”，租客卻無類似的寬減優惠。 財政預算案2022，宣佈實施住宅租金扣稅，在每個課稅年度可獲最高10萬元的“租金開支扣除”免稅額。可算是租屋族的福音。預計約有430,000萬租屋納稅人受益，政府將損失33億元收入。
相關措施在2022年4月開始實施，但不代表你可以在這個納稅年度採用。因為報稅的是上一年度的財務狀況，相關的租賃費用最早可以在下一個報稅年度抵扣。 “居所貸款利息扣稅”和“住宅租金扣稅”最大的區別是沒有期限限制，每個納稅年度最高可扣除10萬元。即是如果你自己的住宅物業平均每月租金為8,333元，基本上可以盡用免稅額。本文將為大家介紹住宅租金退稅的實施時間、扣除要求、計算以及各種注意事項。
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住宅租金扣稅最高10萬元
今年引入了新的住宅租金退稅。每當納稅人以承租人身份租住符合條件的居住房屋時，納稅人及其居住配偶均可獲得租金扣除限額，納稅人每個納稅年度可扣除的最高限額為10萬元。所謂合格的房屋，是指納稅人對居住用房必須訂立書面租賃(即租約)，且租賃須按《印花稅條例》(第117章)蓋印，也就是俗稱的打釐印。如果簽訂租約時沒有打釐印，要補打需交逾期的費用，可能要和業主商量一下。
雖然最高扣除額為100,000元，但在以下兩種情況下，扣除額會減少：
(1)按合租人數比例計算
(2)已付租金的租期只佔評估年度的一部分，將按實際租期計算。
以下五種情況不能扣：
(1)業主是納稅人的有關人士，如父母、子女、兄弟姐妹等。
(2)租金由雇主或相聯法團支付或退還
(3)香港房屋委員會或香港房屋協會轄下租住公屋單位的租戶
(4)任何法律或政府租賃禁止的租賃
(5)納稅人或其配偶已與有關房產的持有人簽訂租賃購買協議等
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甚麼是「已付租金」
目前租屋市場，雖然大部分業主會支付差餉和管理費；但事實上，“差餉”應該由“住客”支付，管理費也可以由租客代交。如果業主和租客經過討論後，最後決定繳交差餉和管理費，這些費用可否算作租金的一部分？
對於業主申報的用於購房、收租的“租金收入扣稅”，前稅務局工作人員解釋為“租約寫多少，租金就用於評稅”；但“租金支出扣稅”真的可以適用同樣的基準嗎？稅務局工作人員表示，目前還沒有確定。但由於10萬元的上限，估計光是房租就已經扣盡了。
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兩個租約期重疊的租金計算
納稅申報期內，租賃期限不滿一年的，租金扣除限額應按比例降低。也就是說，例如十個月的租期，扣稅限額只有83,333元。若一年之內，有轉租，且兩個租約有重疊，應以哪個租約為準？交兩層樓房的租金的重疊時間可以一起扣嗎？答案是取決於你當時的“主要居住單位”是哪個。
朋友合租，房租是按人均算，還是按付房租的比例算?
如果和朋友合租一套房子，只要符合無房產的條件，就可以申請扣稅，但要按比例設定扣稅上限。而比例是按“合租人數”計算。小編相信“居所貸款利息扣稅”的做法是背後的參考。以前稅務局的做法是，如果自己的財產為多個所有人所有，稅務局會按照“所有權比例”進行分配，所以雙方可抵扣的利息支出是相等的。所以，要適用這個“租房費用扣稅”，如果單位是兩個人合租的，那麼每人10萬元的扣稅上限除以二，每人最多只能扣除5萬元。但在這種模式下，如果一方多交了租金，但按租客人數按比例扣除可能不公平，雙方是否可以申請按實際支付的租金分攤比例？稅務局人員表示，細節要等政策出台後才能確認。
“二房東”租客可否申報租金扣稅
在同樣情況下，如果一名租客將自己的單位出租，但轉租給另一名租客，即「二房東」，該租客可否申報？雖然一般的租約都會規定禁止租客轉租，但是如果租約中沒有這樣的條款，租客真的充當了“二房東”，那麼轉租的租客是否可以主張“租金費用扣除”？前提要看大租客通過轉租產生的租金收入是否會被徵稅，轉租租約是否有打釐印。另外，根據最新規定，如果你是二房東，你租出去的單位必須滿足“2＋ 2租期”，需向差估署申報“AR2”表，並執行規定的強制性條款，包括打釐印。
業主不報房產稅會否被追究
一些業主一直都沒把名下物業的收入租金報稅物，或者租金收入沒計入個人入息課稅，然而，稅務局收到了租戶的租金扣稅申請，可能間接影響業主。稅務局人員表示，遇此情況不排除會抽查。
