2023租金扣稅大拆解
業主可以享受“居所貸款利息扣稅”,租客卻無類似的寬減優惠。 財政預算案2022,宣佈實施住宅租金扣稅,在每個課稅年度可獲最高10萬元的“租金開支扣除”免稅額。可算是租屋族的福音。預計約有430,000萬租屋納稅人受益,政府將損失33億元收入。
相關措施在2022年4月開始實施,但不代表你可以在這個納稅年度採用。因為報稅的是上一年度的財務狀況,相關的租賃費用最早可以在下一個報稅年度抵扣。 “居所貸款利息扣稅”和“住宅租金扣稅”最大的區別是沒有期限限制,每個納稅年度最高可扣除10萬元。即是如果你自己的住宅物業平均每月租金為8,333元,基本上可以盡用免稅額。本文將為大家介紹住宅租金退稅的實施時間、扣除要求、計算以及各種注意事項。
相關內容: 2022-23年度政府財政預算案
住宅租金扣稅最高10萬元
今年引入了新的住宅租金退稅。每當納稅人以承租人身份租住符合條件的居住房屋時,納稅人及其居住配偶均可獲得租金扣除限額,納稅人每個納稅年度可扣除的最高限額為10萬元。所謂合格的房屋,是指納稅人對居住用房必須訂立書面租賃(即租約),且租賃須按《印花稅條例》(第117章)蓋印,也就是俗稱的打釐印。如果簽訂租約時沒有打釐印,要補打需交逾期的費用,可能要和業主商量一下。
雖然最高扣除額為100,000元,但在以下兩種情況下,扣除額會減少:
(1)按合租人數比例計算
(2)已付租金的租期只佔評估年度的一部分,將按實際租期計算。
以下五種情況不能扣:
(1)業主是納稅人的有關人士,如父母、子女、兄弟姐妹等。
(2)租金由雇主或相聯法團支付或退還
(3)香港房屋委員會或香港房屋協會轄下租住公屋單位的租戶
(4)任何法律或政府租賃禁止的租賃
(5)納稅人或其配偶已與有關房產的持有人簽訂租賃購買協議等
相關內容: 2022-2023 詳解何謂打釐印,打釐印計算、程序及費用
相關內容: 新手租屋10大須知注意事項

甚麼是「已付租金」
目前租屋市場,雖然大部分業主會支付差餉和管理費;但事實上,“差餉”應該由“住客”支付,管理費也可以由租客代交。如果業主和租客經過討論後,最後決定繳交差餉和管理費,這些費用可否算作租金的一部分?
對於業主申報的用於購房、收租的“租金收入扣稅”,前稅務局工作人員解釋為“租約寫多少,租金就用於評稅”;但“租金支出扣稅”真的可以適用同樣的基準嗎?稅務局工作人員表示,目前還沒有確定。但由於10萬元的上限,估計光是房租就已經扣盡了。
相關內容: 租約條款大拆解
相關內容: 詳解生約死約租屋連租約買賣樓
兩個租約期重疊的租金計算
納稅申報期內,租賃期限不滿一年的,租金扣除限額應按比例降低。也就是說,例如十個月的租期,扣稅限額只有83,333元。若一年之內,有轉租,且兩個租約有重疊,應以哪個租約為準?交兩層樓房的租金的重疊時間可以一起扣嗎?答案是取決於你當時的“主要居住單位”是哪個。

朋友合租,房租是按人均算,還是按付房租的比例算?
如果和朋友合租一套房子,只要符合無房產的條件,就可以申請扣稅,但要按比例設定扣稅上限。而比例是按“合租人數”計算。小編相信“居所貸款利息扣稅”的做法是背後的參考。以前稅務局的做法是,如果自己的財產為多個所有人所有,稅務局會按照“所有權比例”進行分配,所以雙方可抵扣的利息支出是相等的。所以,要適用這個“租房費用扣稅”,如果單位是兩個人合租的,那麼每人10萬元的扣稅上限除以二,每人最多只能扣除5萬元。但在這種模式下,如果一方多交了租金,但按租客人數按比例扣除可能不公平,雙方是否可以申請按實際支付的租金分攤比例?稅務局人員表示,細節要等政策出台後才能確認。
“二房東”租客可否申報租金扣稅
在同樣情況下,如果一名租客將自己的單位出租,但轉租給另一名租客,即「二房東」,該租客可否申報?雖然一般的租約都會規定禁止租客轉租,但是如果租約中沒有這樣的條款,租客真的充當了“二房東”,那麼轉租的租客是否可以主張“租金費用扣除”?前提要看大租客通過轉租產生的租金收入是否會被徵稅,轉租租約是否有打釐印。另外,根據最新規定,如果你是二房東,你租出去的單位必須滿足“2+ 2租期”,需向差估署申報“AR2”表,並執行規定的強制性條款,包括打釐印。

業主不報房產稅會否被追究
一些業主一直都沒把名下物業的收入租金報稅物,或者租金收入沒計入個人入息課稅,然而,稅務局收到了租戶的租金扣稅申請,可能間接影響業主。稅務局人員表示,遇此情況不排除會抽查。