詳解生約死約租屋連租約買賣樓
租屋簽約時，須繳付租樓按金，通常以「兩按一上」方式計算，即兩個月租金作按金、一個月租金作上期，合共三個月的租金。
目前香港主流租約一般租期為兩年，租期的前12個月為“死約”，“出約”為至租期結束的第13個月。事實上，法律上並沒有區分“出約”和“死約”。民間通常租屋的租期為兩年，即雙方必須履行兩年的所有租賃條款。所謂“生約”，其實指的是有退租權。
而所謂連租約單位，就是單位正在出租，業主將單位和租約一併轉讓。在購買這些單位後，新的買方將接管原業主的權利(如根據租約收取租金)和責任(如維修，如果合約指定)。在按揭方面，購買有租約的單位一般被視為「非自用物業」。
相關內容: 香港政府一站通資訊
相關內容: 租約的內容
租屋生約及死約分別
“死約”是指在租賃期內雙方都受租約約束，雙方都要履行合約的規定，不能加租退租，取消租約。以“一年死約”為例，即雙方在完成第12個月租約前，不能解除合約。任何一方提前終止合同，都是違約，需要賠償對方。
相關內容: 《業主與租客(綜合)條例》
“生約”一般是指承租人在“死約”結束後有權續租一年。需要注意的是，除非租約中明確了續租的租金，否則房東有權加租金。所以新手租客在租房時要清楚兩者的區別。
相關內容: 香港住宅物業租務指引(地產代理監管局)
生約死約加租退租例子
年初，陳先生以一萬元的價格把房子租給了黃小姐。履行租約3個月後，陳先生髮現租樓市場紅火，想把租金提高到2萬元。但由於租賃仍在“死約”期內，業主不能隨意提高租金或以更高價格轉租給他人；但當雙方都已完成第12個月的租金後，第13個月就是“生育合同”期，陳昇可以提高租金。如果黃小姐認為漲幅過高，也可以行使“提前解約權”，尋找新的租盤。
綜合以上介紹，“出約”和“死約”的區別在於是否具有提前解除合約的權利，因為“死約”是不能提前解除的，即雙方都無權提前解除合約。相反，在生約期間，雙方可以通知對方提前終止租賃，即有權提前解除合同。
什麼是“連租約”
事實上，“連租約”主要出現在買賣單位，與“生死約”不同，主要出現在出租單位。 “連租約”是指所購單位仍有租戶居住，租約尚生效中。新買家買下房產後，需要繼續完成前業主和租客之間未完成的租約。
相關內容: 新盤回佣大拆解
相關內容: 水費計算方法、查詢水費單及水費轉名教室
連租約買樓好處
當然，買“連租約”樓可以省去另找租客的麻煩，還可以提前算好租金回報。而且買了之後也不用馬上裝修，這樣你的資金也不會太緊張。況且“連租約”樓價格一直比交吉樓低，確實是不錯的投資。
連租約買樓風險
但是“連租約”單位還是存在很多潛在的風險。最大的問題是大部分買家無法親自看樓，買家很難知道單位內部情況，比如間隔、水管道狀況、內籠裝修是否有改動。購房者只能靠業主提供的照片猜測單位內部情況。而且，你沒有辦法知道現在的租客是不是“租霸”。依靠房東了解租客的背景和房租支付記錄，所以是有風險的。此外，購買“連租約”單位，申請按揭會更困難，按揭比例會較低，最高只可做五成按揭。手頭緊的準買家要注意了。
