2022-2023 租樓好處壞處及租樓注意事項
以前香港很多人受傳統觀念影響,覺得買樓是必須的,買了樓成家立室人才踏實。然而,對於新一代的年輕人來說,租樓可以給他們自由和靈活性,最重要的是,不用擔心要儲蓄比首期。雖然作為租客,租住處有問題可以由業主直接處理,但是租樓的過程並沒有那麼直接簡單。本文和你一起拆解各種租樓注意事項。
相關內容: 一文詳解合規及違法劏房出租分別
租樓好處
有些人說租樓,感覺就像幫人還房貸一樣,負面印象比較多。事實上,買樓租樓各有好壞,是個選擇的問題。買樓開支很多,除了首付,還要交裝修費、管理費、差餉、地租、印花稅等等。剛出社會的上班族,經濟能力可能負擔不起。而租樓好處是只需要每月支付租金,其中一般包括差餉和管理費。租客只需要處理好水、電、煤,交一個月房租和兩個月押金,就可以開始租樓了。另外,對於未來沒有把握的人來說,租房子是個不錯的選擇,因為一般只需要提前一個月通知就可以解約,可以更加靈活。相反,如果業主想立即出售房產,放盤都需要一段時間,至少需要兩個月的時間來處理交易。
有人說首期不夠的人會選擇租樓,實在是誤解。事實上,目前很多有能力的人都願意租公寓,然後把那首付的資金,投資到其他地方,以獲得更好的回報。關注過香港物業市場的人都知道,一般房產的回報都是相對保守穩定的,對於想要更好回報的投資者來說,買樓可能不是最好的選擇。所以,租樓肯定有它的吸引力。
租樓壞處
就像很多事情都有正反面一樣,租樓有利也有弊。租樓壞處是租金水平有時會波動,主要受市場環境的影響。當經濟好房租當然會貴一些;當經濟不好房租自然會下降。此外,之前提到,租戶只需提前一個月通知即可終止租約。同時,過了“死約”期,房東可以要求加租或者終止租約。這種情況下,租客只能勉強接受或者另找住處。最值得注意的是,作為租客,不能隨意更改單位間隔。換句話說,一般業主是不會讓租客隨便裝修自己的單位的。對於比較有個性,對單位裝修有要求的租客來說,租樓可能不是最好的選擇。
另外,從理財的角度來看,交房租沒有投資價值和儲蓄價值,每月的房租變相成為業主的“房貸”。此外,政府每次推出寬減措施時,都會集中協助業主寬減差餉,很少會向租客提供資助。

租樓需要注意什麼
親自找租盤及睇盤
租樓買樓一樣是欲速則不達,需細心挑選。租客需要仔細尋找適合自己的租盤。可以找熟悉的房產中介看看不同類型的單位,感受一下自己最喜歡什麼,最適合什麼。值得注意的是,如果找到了心儀的單位,就要驗樓。不只買樓需驗樓,租樓同樣需要驗樓檢查。可以查看窗花滲水、牆身、去水位、空調強度等情況。如果可能的話,建議你選擇兩個不同的時間段(比如早上一次,晚上一次),看看你的公寓在不同的時間段會不會有不同的感受。
代理盤和業主盤
目前租樓市場上有兩種盤,包括代理盤和業主盤。代理是指通過房地產中介出租的單位。自租是業主自己放在網上的單位。一般來說,合資格及負責任的地產代理會協助安排整個租賃過程,包括處理租約、按金、查冊、打釐印等,但租客及業主均須支付地產代理佣金。租客如果想省錢,可以自己辦理,但首先要了解整個租樓流程。亦要有心理準備,市場上代理盤的選擇會比業主盤多。
查証業主
租客可以要求地產代理或前往土地註冊處查冊,以確認單位的業主與本人一致,及業權完整,以防止有人冒充業主收取押金後消失。
租樓支出費用
一般來說,租樓的時候需要準備俗稱的“兩按一上”,即兩個月按金和一個月預付款(也就是第一個月的房租)。另外,如果單位屬於代理盤,最好準備多相等於一個月的房租作為代理佣金。總的來說,租戶預計需要3.5-4個月的租金作為租樓費用。
相關內容: 2022年搬出去自己住開支洗費全面睇

提前安排租金支付方式
如果想給房東留下好印象,租到想要的單位,他們不妨考慮與房東討論租金安排。建議至少安排自動轉賬交房租,有機會獲得房租優惠。再者,如果租客能力允許,可以考慮一次性支付半年或一年的租金。當房東提前收取租金時,大大降低租給租霸風險,從而產生降低租金的意願。
注意租期和通知期
簽租約前,要帶上身份證和工作證明,證明自己收入穩定。最重要的是談租期限是“一年生約,一年死約”還是別的。當其中一方在死約內終止租賃時,另一方有機會補償死約期內剩餘的未付租金。在生約期內,合約終止時,只需在通知期後終止租約,即可退還押金。通知期通常為一個月。
相關內容: 詳解生約死約租屋連租約買賣樓
免租期
一般租樓都有機會有免租期。租房的過程包括搬家、搬家具等。而且簽完合同可能還要安排時間入住。因此,租戶可能需要與房東確定租金開始日期。一般可以爭取起租日之前3天到一周左右的免租期。不時會有業主希望在特定的時間開始出租,所以如果我們早做決定,可以獲得更長的免租期。
相關內容: 租約條款大拆解
單位費用承擔責任
租金通常包括地租、差餉、管理費和水電費。租約應該明確規定誰來承擔這些費用。在維修方面,一般處理辦法是租戶負責電器維修,建築結構問題責任則由業主承擔。如果注意到水龍頭漏水或者空調製冷不足,建議在簽約前提出,並在租約中列明未來維修由哪一方負責。
水、電、煤的抄錶
如果租約不包括水、電、煤,要提前了解其計算方法。一般來說,每個單住都會配備獨立的水電錶,可以參考。租套房的,就會每房戶分錶。這種情況下,就更需要每個月抄一次錶了。
相關內容: 水費計算方法、查詢水費單及水費轉名教室
相關內容: 租屋詳解電費計算、電費補貼、電費轉名、電費單

原裝修和原有家電的佈置,拍照作記錄
每個出租盤或多或少都會包含一些廚具、空調、熱水器等家用電器。承租人必須確保與房東協商,如果這些設備出現任何問題,誰對此負責。另外,如果單位需要進行特殊裝修,一定要提前和業主溝通,說明退租後是恢復還是保留。但是,一般來說,房東是不會允許租客做這樣的改動的,哪怕只是把牆鑽個洞。最後提醒一下大家,遷入前先拍個照,確保一切都有記錄保留,以免退租時發生任何糾紛。
相關內容: 裝修期間住屋問題攻略
打釐印
無論租約是自己安排的還是由房產中介提供的,簽署的租約都必須送到稅務局打釐印。一般以兩年租約為基準,打印費是月租金的5%左右,房東和租客各出一半。根據稅務局的聲明,“租約必須在簽署日期後30天內加蓋印花。租約的生效日期與加蓋印花的時限無關。未打印的租約不得在民事訴訟中作為證據,也不得由任何公職人員或法人團體存檔或採取行動。”也就是說,打釐印後,雙方都可以得到保障。日後如有爭議,租約可作為證據,雙方可以依據租約採取法律行動。如果房東聲稱不打釐印,那身為租客真的要考慮清楚了。
保險
一般來說,單位會涉及火險或家居保險。然而,租戶無需安排火險,因為保護建築物的結構部分應是業主的責任。至於家居保險,可自由決定是否購買。
相關內容: 2022年計劃置業買火險費用須知
令業主減租
在整體經濟或樓市不明朗的時候,是租客與房東溝通降低租金的機會。如前所述,租客可以考慮一次性交半年到一年的租金,安排自動轉賬,提交過去按時交租金的記錄作為籌碼。但值得注意的是,需要確保原租約(如有)中未明確任何關於租金協商的條款,並確保死約的期限已過。新租金制定後,租約應更新,並再次打釐印,以保護雙方利益。同時,原按金已交的,業主應返還按金,並按新租約再收取按金。