2023處理租務糾紛、租務條例及租務管制教學
租賃事務最怕最終要打官司收場，租客和業主都應熟悉香港的租賃條例，以免誤入租賃陷阱，或在發生租賃糾紛時不知所措。《業主與租客（綜合）條例》 列明所有與租賃有關的法律，界定業主和租客各自的權利和義務，以及政府部門的執法權力。本文對閣下熟悉相關的租務條例及租務管制知識，有莫大幫助。
租屋時常會發生糾紛，房東和租客對簿公堂的新聞也不是什麼新鮮事。以下列舉幾種最常見的糾紛類型，建議避免或處理相關事件的正確方法。
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租務糾紛➡️(一)租客拖欠租金
業主最怕的就是遇到租霸。當租金支付日期到期時，他們仍然不願意支付租金。再三提醒，依然沒有回應，業主自然不滿。
💡解決辦法
業主如欲追討欠租或直接收回物業，可循以下途徑：
- 向小額錢債審裁處/區域法院/高等法院提出申索，追討租金
- 向土地審裁處/區域法院/高等法院申請收回物業
- 申請財物扣押令，以清償租戶所欠的租金
財物扣押令是單方申請，承租人不知情，不能進行抗辯，防止承租人知道後立即撒去財物。
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租務糾紛➡️(二)違反物業用途
有時候房東在不了解租客背景的情況下出租物業，最後發現租客可能已經違反了物業本身的使用規定，從而引發租務糾紛。比如單位本來是住宅單位，業主在不知情的情況下租給了有意在單位做生意的租客。業主可能要為此承擔法律責任。
政府有權收回違反政府租契的物業所有權，即使是租客違法，業主也會被連累，但這種情況很少見。通常是租客被鄰居發現從事商業活動，然後投訴甚至採取法律行動，業主需要為此買單。更甚者，租客在其單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主更可能面臨刑事檢控。
💡解決辦法
如果業主發現租戶未經批准將單位用於約定用途以外的活動，應立即與租戶溝通，要求租戶停止這種行為。如果租客不聽，業主可以先取得租客違約的證據，再進行索賠。如果知道租客的活動是違法的，業主應該盡快報警。
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租務糾紛➡️(三)未經授權的分租
租客擅自將單位分租也是常見引致租務糾紛的原因。通常在租約中規定承租人不能將房產轉租給第三方。對業主來說，租客私自轉租物業收取租金，損害了業權持有人的權益。
💡解決辦法
由於房客違反了租賃協議，業主可以對房客採取法律行動要求賠償。
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租務糾紛➡️(四)物業維修
此外，關於維修單位責任的糾紛也經常發生在住宅單位的出租中。雖然租約上通常會約定誰負責維修，但實際發生時，還是會有很多爭論。一般來說，業主應負責所有外部和結構維修，因為結構維修可能涉及公契或物業多位業主整體的責任。室內及非結構性部份的維修則屬租客責任，如牆身油漆、電熱水爐等。
💡解決辦法
租約條款該明確列出維修由哪一方負責維修的部份。如果雙方未能簽署相關條款，可以將案件提交法院，以決定誰應該承擔責任。
租務糾紛➡️有關部門
遇到租務問題，可以根據個人情況向以下部門尋求幫助。
- 差餉物業估價署 ： 負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供與租賃事宜有關的服務
- 土地審裁處 : 負責處理租務糾紛，涉收回物業的申請
- 小額錢債審裁處 : 如果問題只涉及金錢追討，而金額不超過75,000元，可以向小額錢債審裁處申請賠償
租賃業務比較複雜，過程中難免會出現很多糾紛。記得保護自己的權益不被對方壓榨。
租務管制
自2022年起，政府對租賃條例增加了針對劏房的租務管制，目的是保護劏房住戶權益。其中，有爭議的是規定是，劏房在規定租期的前兩年內，租金不得上漲。令租客四年的租住權是有了保障，同時也限制了業主在頭兩年增加租金。房東多收租客雜費或者指定公共設施的費用亦屬違法。無疑是對被業主壓榨的劏房住戶的福音。
租務條例由差餉物業估價署負責執行，具體處理租賃事宜，並提供相關服務。涉及終止合約和收樓，將由土地審裁處審理，以確定業主和租戶的責任。若是只涉及金錢的租務問題，則由小額錢債審裁處申請賠償，最高索償額為75,000元。
作為放租的房東，或者租客，當然不希望違法，違反租賃條例導致自己被起訴。熟悉上述最常見的租賃條例可幫到大家。
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租務條例
根據《業主與租客（綜合）條例》，業主可以在以下兩種情況下終止租約。
拖欠租金
根據《業主與租客（綜合）條例》(第七章)第117條和第126條的規定，為了保護業主收取租金的權利，法律規定，承租人在租金到期後15日內未支付租金的，房東有權沒收或終止租約。
租戶違約
如果是欠租以外的違約行為，例如租客擅自將單位轉租，在單位內從事違法活動，造成滋擾甚至影響他人，導致業主立案法團採取執法行動，業主可以根據租約的規定終止合約。
如果租約沒有規定收回合約的權利，業主也可以行使租務條例隱含沒收租賃權利，但僅限於住宅單位。在終止合約之前，房東需要書面通知房客，提出他的違約並要求賠償。
扣押財物
如果租客一直拖欠租金，房東可以申請財物扣押令，即檢取、扣押、變賣出租物業中的動產，包括家具、電器等，以償還所欠租金。
根據《業主與租客（綜合）條例》第三部分規定，扣押令為單方申請，承租人不能進行抗辯或陳述。目的是防止租客在得知房東已申請扣押令後，撒走物業中所屬財物。
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