2023相連單位意思、印花稅與按揭注意事項全攻略
隨著樓價飛漲,單位面積變小,想住得舒適一點的買家,可能會考慮購買兩個相鄰的小單位,再將間牆打通,變成一個大單位。這種「相連單位」在按揭貸款、印花稅等方面,跟買入現成的大單位有什麼不同?如果決定入手相連單位,又需要注意哪些問題?本文將為讀者解析相連單位的優缺點相連單位意思、印花稅與按揭注意事項。
在現今的房地產市場，自住者的需求已經成為主流。僅考慮”上車”和”換樓”兩種選擇的購房者，可能會發現”上車”有一定的困難，但”換樓”也不容易。尤其在面對收緊的按揭政策以及特色房源的選擇時，必須更加謹慎。因為一旦不小心，即使購買的是自住房源，也可能需要支付雙倍的印花稅（DSD）。
許多中產階級人士將”換樓”升級改善居住環境視為目標。因此，大面積的單位，甚至豪華物業，一直以來都是”換樓”市場的熱門選擇。其中，連平台、連天台、複式和相連等特色單位更是受到市場的追捧。
「原裝相連」和「自製相連」
打通兩個單位並非僅僅摧毀兩者間的牆壁那麼簡單，涉及的問題之多，並非想象中的那麼簡單。即使你能證明該牆並非結構牆或是主力牆，也並非能夠順利達成目標，還需要考慮大樓的公契、政府的土地契、消防安全條例等因素。例如，有些建築物設有環保露台，但由於早在建築初期就已經獲得了豁免地積比率的許可，所以當兩個單位打通擴建後，可能會超過地積比例的上限，因此會被拒絕。另一方面，如果改動後的單位破壞了大樓的公契，例如改變了車位的比例、影響了公共空間等，也不能隨意改動門的位置。因此，自製相連單位在開工前必須謹慎評估並預先諮詢專業意見。
然而，儘管自製相連單位存在諸多問題，但如果能遵守所有規定，無論是用於自住還是將來出售，都具有相當的吸引力。相對於自製相連單位的困難，直接購買已經完成的相連單位也是一個可行的選擇。然而，首先需要明確該相連單位的性質，一般來說，可以分為”自製相連”和”原裝相連”兩種。購買”自製相連”單位前，必須確認該單位是否已向屋宇署或土地註冊處完成入則申請，否則可能會因為違反規定而面臨法律訴訟。而”原裝相連”單位在建築完成或開發商推出時就已經是相連的，並且只有一張樓契，購買這種相連單位的風險較低。
“相連單位”是指兩個相鄰的單位，無論上下或左右，被打通形成一個單一的空間。這種單位可以進一步分類為「原裝相連」和「自製相連」。
原裝相連是開發商在推出相連單位時，已向建築物署提出打通單位的申請。這種單位在購買時只有一份樓契，與一般的獨立單位並無差異。複式單位就是一種常見的原裝相連單位。
自製相連則是業主自行將兩個獨立且相鄰的單位打通。購買這種單位時，通常會涉及兩份樓契。
相連單位有其特定的優點。比起同等面積的大單位，相連單位提供了更大的空間變動可能性。業主可以選擇是否保留額外的廚房、浴室，甚至是將兩個單位的大門合併。此外，業主也可以重新規劃各個區域，讓家人有共住的空間，同時也能保有個人的私密空間。相連單位甚至可以解決市場上缺乏5房以上分層戶的問題。
自製相連單位的步驟
若你想自製相連單位，需要考慮以下三個步驟：
查詢相關文件：檢查消防安全法規、大廈公契和政府地契的要求。這是因為打通單位可能對建築結構造成最大的改變，所以在開始之前需要確認你的計劃是否符合所有相關的法規和規定。
考慮單位結構間隔：你可能想要改變單位的間隔以使其更實用，例如打通房間或改變廚房的位置。然而，你需要注意不可以打通承重牆。
考慮單位裝修設計：由於相連單位的設計本來就是為了兩個獨立的單位，所以所有的間隔，如廁所、廚房、入口和主臥等都會重複。在裝修時，你可以根據需要拆除部分間隔。然而，這可能會使單位的開放式設計變得奇怪，例如客廳和睡房的位置可能會相隔很遠。為了使家庭間隔規劃得更好，你需要在室內設計方面下功夫，例如，通過設計風格和特色裝飾來分隔空間。
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2023相連單位意思概述
相連單位在市場上並不常見，因此常被視為特色樓盤，其賣價通常較高。一般來說，相連單位的賣價比兩個同面積單位的總價要高出1至2成。即使在房地產市場狀況不明朗的時候，這種單位的價格和出租比率也往往高於同面積的大單位。
然而，購買相連單位也存在一些風險。對於自製相連單位，原業主在發展商的設計上進行了改動，因此買家在購買前必須確認已完成建築物署的入則申請。如果單位的改動未經入則、存在任何違法情況、或者契約不明確，則日後轉售可能會面臨法律訴訟。
這些特色單位，尤其是相連單位，提供了更多的居住空間和更大的改造可能性。然而，與此同時，也帶來了更高的購買成本和風險。因此，購房者在考慮購買這些特色單位時，必須仔細考慮其財務狀況和需求，並在了解所有可能的風險後做出決定。
樓契概述
像身份證一樣，每個單位都有一份樓契。我們先前提到，相連單位可以分為「自製相連」和「原裝相連」。主要的區別在於「自製相連」單位原本是兩個單位，因此有兩份樓契；而「原裝相連」單位可能只有一份或兩份樓契，這是因為該設計是在建築完成前由開發商所構思的。對於相連單位來說，樓契的重要性不言可喻，因為在香港的置業環境中，無論是稅賦還是按揭，一份和兩份樓契的處理方式是完全不同的。
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物業估價
相連單位的估價波動較大。其售價通常比兩個相同單位分開售出的價值高出10%到20%，主要根據單位的景觀、樓層和座向來定價，或者參考該屋苑和區域的交易紀錄來定價。售價較高是因為該類型單位在屋苑內的數量有限，因此「物以罕為貴」。尤其是在近年的市場狀況下，這類特色單位的每平方英尺價格和成交價屢創新高。
相連單位和大單位的比較
相連單位與大單位都有其各自的優點和缺點。相連單位通常在市場上的賣價較高，因為他們被視為特色樓盤。不僅如此，相連單位可以提供更大的彈性，因為它們是兩個獨立的樓契。相比之下，大單位的彈性較小，而且其租金和出售價格通常低於小單位。
然而，相連單位的設計和還原成本也較高。如果要將兩個單位打通，你需要考慮設計和裝修的成本。打通後，相連單位需要再次劃分為兩個獨立的單位以便出租或出售。這就是為什麼一些業主選擇購買相連單位，但不會打通它們，因為這樣可以吸引希望與家人住得近但又保有私人空間的房客。
在租屋客的角度，無論是大單位還是相連單位，都需要考慮價格是否合理，間隔是否舒適。打通的相連單位通常具有兩倍的廚房和浴室，但可能會減少其他的生活空間。
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2023相連單位印花稅
印花稅對於只有一份樓契的「原裝相連」單位，印花稅與購買普通物業沒有太大的區別。但是，如果購買的相連單位涉及兩份樓契，則相對較為複雜，需要支付15%的從價印花稅。
例如，如果王先生以首次購屋者的身份購入自製相連單位，該單位由單位A和單位B組成，每個單位都有一份樓契。陳先生必須為單位A支付首次購屋者的印花稅（較低的稅率），而單位B則被視為第二個物業，需要支付15%的從價印花稅。
另一例子，我們將談論何先生，他對蔡先生擁有的兩個相鄰的住宅單位（單位A和單位B）非常感興趣，並打算向蔡先生提出購買建議。如果蔡先生在何先生購買之前，已經通過正式程序將單位A和單位B結合成一個單位，並且只有一份樓契，那麼這種交易不會涉及雙倍的印花稅。
然而，如果蔡先生的單位A和單位B沒有正式結合，並且各自擁有一份樓契，那麼情況就會完全不同。在這種情況下，何先生分別購買單位A和單位B將被視為兩筆獨立的交易，即使何先生打算將這兩個單位用於自己的住宅，他仍然需要向政府支付雙倍的印花稅。
因此，對於買家來說，購買”自製相連”的單位時，除了要注意單位的售價外，還需要關注樓契的問題，以避免不必要的損失。結論是，如果兩個相鄰的單位並未正式結合並只有一份樓契，則購買者可能需要支付雙倍的印花稅，即使這兩個單位將被用作自己的住宅。因此，購買者需要謹慎考慮此類交易，並尋求專業的法律建議，以確保他們不會因為漏看這些細節而多支付不必要的費用。
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2023相連單位按揭注意事項
無論是哪種相連單位，業主都可以向銀行提交按揭申請。銀行會根據物業的情況來做出決定。對銀行來說，原裝相連單位的按揭批准與單一物業的相同。一般來說，貸款額度為物業估價的70%。然而，如果一個相連單位包含兩份樓契，那麼銀行可能會分開評估每份樓契的物業價值，並分別給予70%的貸款。這可能會影響您的貸款額度和還款計劃。
對於自製相連單位的按揭申請，因為買家一次購入超過一個按揭物業，所以按揭上限可能會降低10%，這意味著業主需要支付更多的首期。在某些情況下，業主可能需要恢復相連牆，銀行才會提供按揭貸款。因此，在購買相連單位之前，業主應該先向銀行或按揭顧問詢問意見。
相連單位的法律風險
曾有人擁有兩個相連單位，他們有意將兩單位的分隔牆拆除，創造一個更大的大型單位，從而以更高的價格將其出售。分隔牆除了一部分由非結構性的磚塊組成外，其餘都是大樓的結構性部分。
儘管被告已獲得建築事務監督的批准拆除分隔牆，但原告管理公司向法院申請了禁令，阻止被告拆牆。法院裁定被告無權拆除整個分隔牆，原因是其結構性部分屬於大樓的公共部分；這個判決可能會讓許多人感到驚訝。由於管理公司支付法律費用是通過管理費，被告被命令按照補償原則支付聆訊費用。
公共部分是指不僅供單位業主使用，而且供整棟大樓的業主使用的部分。根據香港法例《建築物管理條例》，業主不能在未經業主委員會批准的情況下，將公共部分用於自己的用途。業主在使用公共部分時，也不能不合理地干擾大樓的其他業主，或對他們造成滋擾或危險。違反將被視為違反大樓公契，使大樓管理公司和/或其他業主有權採取行動，執行上述規定。
《建築物管理條例》將「公共部分」定義為「建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」和「（建築物管理條例）附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外」。通常，樓宇單位業主可以從以下文件/法定條文中識別樓宇的公共部分：
- 該單位的轉讓契
- 大樓公契
- 《建築物管理條例》附表1
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通常，轉讓給單位業主供其獨立使用的部分不會是公共部分。然而，轉讓契中的這種規定不一定是絕對的，因為轉讓契必須以大樓公契為準。大樓公契通常會有「公共部分」的定義，但可能並未詳細列出所有的公共部分；如果從轉讓契和大樓公契中仍然無法確定某部分是否為公共部分，最後可以參考《建築物管理條例》附表1。
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承重牆和非承重牆
《建築物管理條例》附表1列出了哪些是承重牆，因此，除非明確指出某部分不是承重牆，否則它將被視為公共部分。承重牆的定義是「支撐建築物的結構，包括屋頂、地板、樓板、天井、梁、柱、基礎和其他結構部件」。
非承重牆是指僅用於分隔空間，不用於支撐結構的牆。它通常由輕質材料如磚塊或石膏板製成，並且可以在不影響建築物結構穩定性的情況下移動或拆除。
正因為分隔牆的部分是承重牆，所以它被視為大樓的公共部分，而非單位的私有部分。因此，被告公司在未獲得業主委員會批准的情況下，不能將牆拆除。
業主在進行任何可能影響建築物的公共部分或結構的改變時，必須小心謹慎。任何這種改變都需要獲得業主委員會的批准，並可能需要獲得其他政府部門的批准，如建築物署。此外，即使業主獲得了所有必要的批准，他們也必須確保改變不會對其他業主造成不合理的干擾或滋擾。
＊請注意，文章的內容並非法律意見，而只是對相關法律的一般介紹。如果你需要法律意見，應該尋求合格的法律專業人士的協助。
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