2023一文看清物業管理費計算及管理費查詢方法
何謂物業管理費
物業管理費是指根據大廈公契的規定，業主每月必須支付的一種固定費用。這些費用用於管理屋苑的公共設施和公共場所。簡單來說，物業管理費用於管理、保安、清潔、維修等所有與屋苑或住宅相關的事務，甚至包括法院下達的維修命令等費用。物業管理費一般包括以下費用：
- 維修和管理公共配套設施，例如外牆、樓梯、走廊、升降梯（扶梯）、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統和排水系統等
- 管理員工薪酬、工資、強積金和保險等費用
- 公共水電費用
- 管理公用機械、器材和電視接收系統的支出
- 物業涉及的財產保險，如火險和災害險等
- 室內、室外和外牆清潔、消毒費用
- 公共空間植花、種草、滅蟲和保養費用
- 更新儲備金，即更新物業配套設施的費用
- 節日裝飾費用
- 管理者酬金、專業人員費用和行政辦公支出費用
如果單位所屬的屋苑或大廈有業主立案法團，物業管理費則歸屬於業主立案法團所有並由其管理和運用。如果所屬屋苑或大廈沒有業主立案法團，管理費則由所有業主按公契規定的比例共同擁有，並由物業管理公司代為保管。需要注意的是，業主繳交的管理費不是管理公司的收入，而是根據實際支出的百分比或管理合約的規定從管理費中支付的經理人酬金。總之，物業管理費大部分用於大廈和屋苑的日常開支。
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管理費的計算方法
雖然交付管理費已成習慣，但你是否知道管理費計算是如何得出的呢？管理公司會根據大廈公共空間的整體開支向業主收取管理費，然後按照每個單位的「管理份數」來分攤費用，所以每戶的費用是不同的。
管理份數界定了各業主在大廈日常管理支出上應負擔的責任，而大廈公契會清楚地列明每個單位的管理份數。通常，單位面積越大（如特色戶），所佔的份數就越多，因此管理費也就越高。管理公司會為業主計算每個月需要支付的管理費用，因此業主不需要自己操心。
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管理費貴原因
為何有些屋苑管理費比鄰近的屋苑貴？一般來說，有以下三大原因：
1️⃣ 會所服務設施較多
一些新盤在招徠業主時，會以豪華設施、物管服務及智能家居系統等吸引顧客，但事實上，這些高檔設施的維修、保養及管理成本會轉嫁至業主身上。有些屋苑甚至因為會所洗費太高而取消開放某些設施，以減低營運成本。
2️⃣ 大廈伙數較少
雖然大型屋苑佔地大、設施多，但管理費並不一定較貴。相反，單幢樓因為戶數少，業主需要分攤更多的日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支，即使設施較少，每戶管理費也會偏高。
3️⃣ 綠化元素
政府近年鼓勵環保綠化，因此有些新盤會在項目中加入綠化元素，例如園林花圃、天台綠化、牆身綠化等。然而，這些綠化元素需要專業保養，成本相當高，最終還是轉嫁給業主，令管理費上漲。
管理費按金
無論是新盤還是二手樓，買家都可能需要預先繳交管理費按金，一般為2至3個月。然而，有些新盤在入伙首兩年提供折扣優惠以增加吸引力。此外，管理費並非每年都保持不變，有可能隨時調整增加。
如果業主認為管理費過高，並懷疑物業管理公司的支出存在問題，可以透過召開法團業主大會，成立法團並要求查核帳目。必要時，法團有權解僱管理公司。
新盤管理費查詢
由於一手住宅條例沒有對管理費作出規定，新盤樓花的售樓說明書未必會列明費用。若發展商沒有公布管理費的相關資訊，準買家就無從得知，如果在購買單位後才發現費用太高，那麼就只能硬著頭皮接受了。
不過，一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳品上，向準買家提供管理費款項或預估費用範圍，以供參考。
如果有需要，準買家可以主動向地產代理或發展商查詢。一般來說，發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子，其中可能會提及管理費的估算。
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物業管理費太貴
一般來說，物業管理費是一項強制性的固定費用，業主必須每月支付。但是，每月的管理費會是一個額外的負擔，這就是為什麼很多業主希望找到物業管理費較低的公寓來省錢的原因。如果您想降低每月的管理費，潛在買家可以專注於探索設施較少或住宅區較大的舊樓，甚至是新建的大型住宅區，因為這兩類物業的管理費可以相對便宜。此外，如果您真的擔心高昂的管理費，我建議您避免購買樓花或未落成公寓。如前所述，一手住宅銷售細則並未對管理費作出規定，開發商無須披露子物業管理公司在銷售樓盤時收取的管理費。因此，為了減少不確定性，潛在買家應該購買現成的物業。然而，近年一些新物業推出管理費優惠以作推廣用途。
拖欠管理費的後果
如果業主拖欠管理費，管理公司會先寄出第一封欠款通知，約3週後再發出第二封通知。如果在第三次通知後仍未收到業主的回覆，管理公司會試圖以各種方式聯絡業主，了解欠款原因並提供協助。在與業主立案法團商討後，管理公司也可以考慮允許業主分期償還欠款。
如果長時間未能成功聯絡業主，管理公司和業主立案法團可能會透過法律訴訟追討欠款。這可能會導致業主被釘契或甚至被收回單位。雖然管理公司和業主立案法團有權隨時針對欠款採取法律行動，但他們仍然希望能夠保持良好的關係，通常只在業主無意還款的情況下才提出訴訟。
物業管理公司的經理人酬金
管理公司的收入一般稱為經理人酬金，但實際計算方式則是根據大廈公契所規定的百分比，以實際支出為基礎，從管理費中支付；或者按照管理合約的規定進行收取。管理公司經理人酬金的費用因管理公司和每個屋苑、每棟大廈而有所不同，所以並沒有一個統一的費用標準，費用範圍通常介於實際支出的3%至10%之間。
通常來說，新樓盤或新落成的物業的管理公司都是發展商的子公司（公契經理人），所以經理人酬金會比較昂貴。如果大廈業主認為經理人酬金費用過高，可以按照法例更換管理公司，但需要在業主大會上獲得50%以上的業權份數通過。
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