2023一文看清牌照屋定義、牌照屋租買賣及繼承注意事項
目前在香港新界，有兩種房屋可以合法存在卻沒有業權，分別是登記寮屋和牌照屋。登記寮屋是指在1982年前已完成登記的寮屋，當時政府開始實施寮屋管制政策，禁止在政府土地或私人農地上違規擴建或新建寮屋。牌照屋則是地政總署正式批准村民興建的房屋，批准理由通常是方便居民在農場附近耕種和照顧禽畜，或者在政府逼遷時用作村民集體搬遷的安置屋。牌照屋每季需向政府繳交牌照費，並有指定用途，不能隨意出售、出租或擴建。市區的牌照屋也不得重建，任何修繕都需事先取得寮屋管制辦事處的批准，而轉讓業權時只能轉讓給直系親屬。此外，TS屋是指私人土地上的房屋，不屬於寮屋或牌照屋範疇。村屋和丁屋則是指另外的兩種香港鄉郊房屋類型，與寮屋和牌照屋有所區別。下文將為大家解析牌照屋定義、牌照屋租買賣及繼承注意事項。
牌照屋與寮屋
「登記寮屋」的起源可以追溯到 1940 年代，當時國共內戰造成大量內地難民來港避難，他們在山邊路旁非法佔據官地，建造鐵皮屋和木屋等「寮屋」，作為居所。
登記寮屋沒有業權、樓契，理論上不得出租或出售，直到 1982 年至 1983 年，政府才開始為全港的寮屋進行登記。已登記的寮屋一直以來都只是被「暫准存在」，除非出現兩種情況：政府收回土地進行重新發展，或是佔用人非法改建寮屋，不肯還原，導致被收回拆除。簡而言之，寮屋本身是違法的建築物，沒有業權，但已登記的寮屋可以依照登記時的樣貌暫時存續下去。
相較之下，「牌照屋」不同，牌照屋是在政府批准下興建，地政總署會發出「土地牌照」或「租賃許可證」，批准農民在農地上興建臨時構築物，例如休息用的農舍、儲放農具的小屋等，以方便農民從事農業和飼養家畜。有些牌照屋也允許居住。
牌照屋同樣沒有業權、楼契，但卻有牌照資料可供參考，並且占用狀況需得政府核發牌照批准，不得隨意轉讓或出租。
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牌照屋的規格
關於牌照屋的規格，一般會有指定的要求：
- 占地面積不得超過 400 平方呎
- 建屋高度不可超過 14 呎
根據發牌時的標準，持有牌照的建築物必須符合實際規格，不得私自改變材料、面積、用途等，如被發現違規，地政總署將要求恢復原狀。持有牌照的建築物有些可以用作居住，而有些只能用於農業、養禽等用途，確切情況需要向牌照持有人查詢。同時擁有牌照和寮屋登記的建築物也屬於牌照建築物，這些建築物在進行寮屋登記時或者在外牆上用油漆標記，如PR和ACCT等，以區分其用途，一般情況下這兩種都可以用於居住。
牌照屋繼承權
牌照屋和登記寮屋都屬於臨時建築物，它們的外觀、用途和轉讓限制等條件非常相似，但它們最大的區別在於佔用權。
關於牌照屋繼承權，寮屋沒有業權，沒有樓契，也不設有由親屬繼承的制度，因此理論上不可以出租或出售。然而，政府並沒有實際管制佔用人的情況，因此即使佔用人非當初的登記人，也不會下令遷出。這個漏洞造就了登記寮屋「枱底交易」甚為猖獗的現象。
相反的，牌照屋的佔用權由持牌人所管有，持牌人可以與家人同住，也可以將牌照轉名給直系親屬，例如兄弟姊妹、父母、子女等進行佔用。但是，牌照屋絕對不能出售或租賃給外人，一旦被發現，牌照將會被撤銷。牌照屋有繼承權，對於持牌人和其直系親屬來說，這似乎是一種較為保障的方式，可以確保佔用權不斷承傳下去。但是，因為該牌照繼承制度的存在，持牌人難以放售建築物，未能從枱底交易中獲得利潤。
牌照屋租買賣
在官地或私人農地上，都可能建造牌照屋。許多農地出售時都會以「贈送牌照屋」的方式吸引非農民的投資家。
但牌照屋租買賣跟一般物業不同，農地本身是私人土地，在市場上買賣合法。然而，在私人農地上建造的牌照屋，似乎受到「土地牌照」或「租賃許可證」條款的限制，無法轉讓給他人。
如果街外人買下這些「贈送牌照屋」的農地，牌照就會自動失效，地政總署可能會下達清拆令，要求買家或持牌人拆除建築物。
如果有代理人聲稱買農地可以得到牌照屋，買家就必須仔細研究交易細節，以免陷入法律風險。
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牌照屋重建和賠償
持牌人不得自行改建牌照屋。但如果政府要求清拆建築物，持牌人和佔用人將獲得特惠補償和安置安排。過去，受政府發展清拆行動影響的居民，只要能證明已在受影響的寮屋居住滿2年，就符合資格獲得搬遷特惠賠償和公屋上樓的安置安排。
持牌人如果符合公屋入息審查限制，可獲優先編配公屋，也可以綠表資格申請綠置居。未獲得公屋安置的受影響戶可獲得「特惠補償」現金津貼（需居住滿2年）。寮屋戶特惠津貼下限是60480元，上限則高達120.96萬元不等。
如果佔用人不是牌照屋持牌人，則需提供證明，顯示於政府公布清拆行動日時已居住於受影響寮屋滿2年，並符合其他公屋申請資格，即可視為已輪候公屋2年，加快公屋編配上樓的速度。
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