2023一文看清買樓正式買賣合約與臨時買賣合約注意事項、條款內容
在進行房地產交易的過程中，買方和賣方都需要簽署「臨時買賣合約」和「正式買賣合約」，以及業權轉讓契和按揭契等重要文件。這些文件都具有法律效應，然而有些人可能會疑惑，如果臨時買賣合約已經具有法律效力，那麼為什麼還需要正式買賣合約？正式買賣合約中包含了哪些條款？在簽署過程中需要注意哪些事項？本文將為您解析臨時買賣合約的所有重要細節，注意事項及條款內容，幫助您了解購買房產的必要流程。
買樓過程中的兩大合約
在房地產交易過程中，主要分為兩個重要階段，就是「臨時買賣合約」和「正式買賣合約」。
臨時買賣合約的角色
臨時買賣合約主要的功能是用來確認賣買雙方的交易意向。該合約的內容相對較為簡單（約莫2至3頁），且一般由代理提供，賣買雙方在簽署時通常不需要律師陪同。
正式買賣合約的重要性
對比臨時買賣合約，正式買賣合約的內容就顯得更為詳細（約20至30頁），並附有更多的契據文件。該合約是由賣方的律師草擬，並需要提供過去至少15年的物業契據給買方的律師查閱。此過程被稱為「查契」，旨在證明物業的業權良好。
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2023買樓手續：從正式買賣合約到交樓的全程指南
買樓手續從正式買賣合約到交樓的買樓程序如下:
- 委託代理律師
首先，買家和賣家都需要分別委任代表自己的律師來處理交易。
- 草擬正式買賣合約
賣家的律師會先起草正式買賣合約。賣家可以在此階段提出任何額外的條款，只要這些條款不違反現有的法律或臨時買賣合約的內容。同樣地，買家也可以提議添加特殊條款。所有的條款都必須經過雙方的同意才能寫入合約。
- 簽署正式買賣合約並支付大訂
買家的律師會向買家詳細解釋正式買賣合約的內容。在瞭解並確認無誤後，買家需要簽署兩份的合約，並同時支付大訂。一般來說，大訂和臨時訂金加起來的總金額應該等於物業價格的 10%。
- 交付正式買賣合約和大訂
買家的律師會將已簽署的正式買賣合約和大訂交給賣家的律師。
- 賣家簽署正式買賣合約
賣家的律師也會向賣家解釋正式買賣合約的內容。賣家在理解並確認無誤後需要簽署兩份的合約。其中一份將會交給買家的律師，另一份則由賣家的律師保留。
- 正式買賣合約的註冊
買家的律師會在土地註冊處註冊正式買賣合約。
- 購買物業保險
一旦簽署了臨時或正式買賣合約，買家就應該考慮為物業投保，例如購買火險，以應對可能的風險和損失。
- 業權契據的交接
賣家需要將所有的業權文件交給自己的律師，然後由賣家的律師將這些文件轉交給買家的律師。如果所有的文件都被存放在銀行，那麼賣家的律師需要協調銀行將這些文件交給買家的律師。
- 業權契據的審查
買家的律師需要審查所有的業權文件，並對任何有疑問的地方提出書面問題。賣家的律師有義務回答這些問題，並確證物業的業權狀況。
- 物業交吉
除非在正式買賣合約中明確規定物業不需要空置（例如，物業正在出租），否則賣家需要在交易完成當天將清空的物業交給買家。
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2023買樓臨時買賣合約條款內容
買樓的流程包括在網路上尋找樓盤、實地考察、價格協商等步驟。在這些步驟完成後，接下來就是買家和賣家簽訂”臨時買賣合約”。
這份臨時買賣合約是一份具有法律效力的文件，主要目的是確定買家和賣家的交易意向。這份合約將明確指出交易價格、交易日期、房屋狀況等基本資訊。
雖然臨時買賣合約相對於之後的”正式買賣合約”來說簡短，但它仍具有法律約束力。如果簽約後的買賣其中一方不遵守合約條款，將需要對另一方進行賠償。
提供臨時買賣合約的責任方
如果是通過代理人找房或出售房產，代理人會提供由地產公司制定的臨時買賣合約範本。在此階段，並不需要律師的參與，等到簽訂正式買賣合約時才需要請律師。
如果是自行找房或出售房產，則需要買賣雙方自行製定臨時買賣合約，或者提前請律師處理臨時買賣合約和正式買賣合約的事務。
臨時買賣合約的內容
臨時買賣合約的內容通常包括以下幾點：
- 賣家和買家的姓名、地址和身分證號碼
- 房產的描述（包括地址、是否包含天台、露台、車位等）
- 房價
- 房價支付方式，包括臨時訂金金額、加付訂金金額，以及支付餘款的期限
- 說明房產是否受到未披露的產權負擔的影響，例如是否有按揭、租賃和業權問題
- 交易方式（是否包含租賃）
- 房產的現狀
- 賣家和買家代表的律師名稱
- 律師費和印花稅
- 違約懲罰
- 代理佣金
- 說明違約方需要支付的佣金和印花稅
- 備註（例如列出單位配置的家具和家電）
- 文字確認賣方已收取臨時訂金
- 臨時買賣合約是否需要打印花
臨時買賣合約是否也需要打印花呢？
這取決於買賣雙方何時簽訂正式買賣合約。通常，簽訂臨時買賣合約後的14天內，買賣雙方會簽訂正式買賣合約，以便有足夠的時間準備房產契約文件、申請按揭等事宜。
如果買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後的14天內簽訂了正式買賣合約，那麼臨時買賣合約就不需要打印花。但是，如果在14天後才簽訂正式買賣合約，那麼臨時買賣合約就需要打印花。這是因為簽訂正式買賣合約後的14天內，臨時買賣合約將自動失效。
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2023買樓正式買賣合約條款內容
在簽署臨時買賣合約後的14個工作天內，賣買雙方需要簽署正式買賣合約。在簽訂臨時買賣合約時，買方需要付出相當於房價3至5%的訂金（即細訂）。在簽訂正式買賣合約時，買方需要再付出餘下的訂金（即大訂），總計為房價的10%減去細訂部分。
正式買賣合約包括了多個條款，如買賣雙方的身份信息、物業資料、樓價及支付方式、成交安排、業權狀況等等。簽署前會有律師為客戶解釋合約中的條款內容。但需要注意的是，一旦簽約完成，即表示雙方都必須履行合約。除非業權出現問題，否則任何一方都可要求對方完成買賣，否則將視為違約，並且可能需要賠償。
在簽署正式買賣合約後，下一步將是由買方的律師草擬轉讓契，然後由賣方的律師審核。之後雙方會確定成交日期，並在當日由買方支付成交價餘款。簽立轉讓契的日期，應與物業買賣完成的日期相同。
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2023買樓注意事項：臨時與正式買賣合約的要素
➡️臨時買賣合約的成分
臨時買賣合約的架構並無特定形式，但常見包含以下五個主要部分。
個人和公司資訊
在臨時買賣合約中，買賣雙方的個人資訊會清楚地列出，包含姓名、聯繫地址、聯繫方式以及個人身份證明等資訊。如若買賣行為是以公司名義進行，則會提供公司註冊的相關資訊。
物業資訊
此部分會詳細列出物業的特性，如車位、露台和天台等設施是否包含在內。至於物業的地址資訊則以土地註冊處的資訊為準，通常會較為簡單。
交易金額和付款方式
合約內會詳細記載物業的成交價格、支付方式以及付款期限。同時，細節的訂金（通常為物業價格的3-5%）和大筆的訂金（通常為物業價格的10%）也會被記錄在合約內。預計購買的消費者需要確保帳戶內有足夠的錢以防止付款出現問題。
違約條款
臨時買賣合約會明確規定買賣雙方違約的後果。如果買方想要取消交易，除了需要支付經紀人的佣金（通常為物業價格的1%）外，首筆訂金將被賣方沒收。賣方有權將物業賣給其他人，但通常不能再追討其他的費用。如果賣方違約，他需要退還首筆訂金並支付一部分的經紀人佣金。
正式買賣合約簽署日期
臨時買賣合約上會明確列出正式買賣合約的簽署日期，一般在簽署臨時買賣合約後的14天內需完成正式買賣合約的簽署。
➡️正式買賣合約的細節
正式買賣合約與臨時買賣合約相似，但其內容會更為詳細，涵蓋更多範疇。
物業地址資訊
正式買賣合約會提供更詳盡的物業地址資訊，包括地段號碼、土地的不分割份數、政府租約年期、公契詳情和物業的郵寄地址等。
物業所有權
在簽署正式買賣合約時，賣方需要提供過去15年的物業擁有權證明。如果買方對此有合理疑問，例如賣方並非物業所有者等，買方有權取消交易，並獲得已付訂金的退款，但不會獲得額外賠償。
違約方式正式買賣合約的違約條款會更詳細。如果買方取消交易，除了訂金會被賣方沒收外，如果賣方以低於原交易價格的價格再次出售物業，賣方還能向買方追討價格差額。反之，若賣方違約，買方可以取回已付的所有訂金，並向賣方追討因未完成交易而造成的損失。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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