2023業主立案法團成立程序與業主委員會、管理委員會分別解構
物業業主的組織主要有三種，分別是業主立案法團、業主委員會和管理委員會。然而，很多人不知道它們之間的區別。其中一個主要的不同是，業主立案法團是法人身份組織，業主立案法團是由業主組成的。業主該應該清楚知道業主立案法團可以行使的法定權利和義務。本文將給你詳細解釋一下業主立案法團成立程序及與管理委員會之間的區別。
業主立案法團作用
業主立案法團是根據公契和《建築物管理條例》成立的獨立法律組織，具有訴訟權。
該法團代表全體業主依法管理大廈的公用地方，照顧他們的利益和承擔責任，行使和執行有關的權利、權力、特權和職責，並有權任免物業管理公司的職員和監督他們的工作。
業主立案法團與業主委員會的區別
成立業主立案法團優點
物業中有很多業主，每個業主都有不同的意見，而大廈管理的繁瑣事宜很多，業主很難作出一致的意見，故成立業主立案法團可以有效地管理大廈。業主立案法團可代表業主決定及監察樓宇的維修、清潔、保安、消防安全、僱用人員、保險及其他事宜，以減少意見分歧。
萬一業主覺得物業管理公司管理不善，認為有必要追究物業管理公司的責任，查賬甚至索賠，業主立案法團可以代表全體業主，強制物業管理公司公開適用的內部資料，甚至對物業管理公司提起訴訟。
此外，如果住戶拖欠管理費或違反公契，業主立案法團亦可代為追討欠款及損失。相反，如果大廈只有物業管理委員會，物業管理委員會只能傳達意見。如果業主決定起訴物業管理，他必須以個人身份行事。
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成立業委會原因
①無業主願意出任法團
法團位高權重，卻是無支薪工作，經常要為住戶處理起居瑣事，吃力不討好，易困身於紛議之中，招惹住戶不滿。倘若大型屋苑，或總有人願意肩負責任；但若是單幢樓，住戶人數不多，便難以覓得人選。
②舊業主認知不足
業主立案法團的概念於八十年代由民政事務處推行，當時的資訊不似今日發達，業主對法團的認識較淺薄。時移世易，今天只要上網搜尋便可找到相關資料，政府亦定期於各區舉辦講座，教育業主法團的重要性，故普遍較新屋苑有法團。
③易牽涉利益衝突
法團手握重權，對大廈財務上的決定有相當的影響力，容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞，與維修工程的投標者互相串通，出賣業主的利益，要業主承擔天價維修。因此，有業主寧願信任物管公司，由物管處理一切事務，都不願賦權於法團。
業主立案法團職務和權力
法律沒賦予業主立案法團主席權力，任何決議都必須通過管理委員會。管理委員會成員由業主大會選舉產生，負責大廈管理事務的決策，就聘請物業管理公司、審計師、大廈維修工程招標等重要事項提供建議，然後在法團的業主大會上投票。
如果法團主席繞過管理委員會作出決定，便會違反《建築物管理條例》，或須負上法律責任。
業主立案法團成員職能
業主立案法團主席
- 亦是管理委員會主席
- 物業中的註冊業主
- 主持法團和管理委員會會議
- 處理大廈管理及行政事宜
- 應業主的要求，召開業主大會
- 在對外事務中代表業主立案法團
業主立案法團副主席
- 副主席的職位須視乎該職位是否列於大廈的公契內
- 物業中的註冊業主
- 協助業主立案法團主席開展工作
- 主席缺席時，代替主席主持法團及管委會會議
管理委員會秘書
- 如果公契沒有列明職位，不須是物業中的註冊業主
- 安排所有會前通知並製定議程
- 準備並保存每次會議的會議記錄
- 設立業主登記冊，審查相關授權書，並確保出席會議的人數達到法定人數。
- 向土地註冊處報告註冊資料的變更
- 將每次會議的記錄張貼在大樓的顯眼位置
- 接收由退職管理委員會保管的屬於法團的文件、記錄、賬目和任何動產。
管理委員會司庫
- 如果公契沒有列明職位，不須是物業中的註冊業主
- 編制收支賬目和資產負債表
- 監督小額開支
- 妥善保存記錄，以便審核員檢查並提供給業主
- 制訂下一年度的收支預算，供法團週年大會討論
- 定期在大廈顯眼處張貼收支帳目
- 離任時將所有管理賬目移交給秘書或管理委員會
如公契有訂明，法團亦可設立其他職位。
業主立案法團成立程序
①擁有總業權份數不少於5%的業主指定一名業主作為召集人召開業主大會
②召集人應當至少提前14天向全體業主發出會議通知，將通知張貼在建築物的顯著位置，並在經批准的報紙上刊登。通知應說明會議的日期、時間和地點，職務，的決議，如成立管理委員會、任命主席、秘書和司庫等
③會議的法定人數是10%的業主。在會議上，決議必須得到佔總業權份數30%或以上的業主的支持，每份業權份數有一票，並有過半數的支持票，才能通過成立業主立案法團和委任管理委員會的決議
④所有成員須在會議後21天內向民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表明他們有資格出任成員。
⑤該法團須在會議後28天內，向土地註冊處申請註冊為法團。
業主立案法團成員薪酬
根據《建築物管理條例》，只能獲得像徵性津貼。每個成員每月的津貼從600元到1000元不等，這取決於大樓裡物業合夥人的數量。
監督業主立案法團
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