2023一文看清買村屋樓花好壞處、估價、按揭中伏位及注意事項
隨著市區房價的上升，許多人開始考慮村屋作為更經濟的選項，尤其是村屋樓花。雖然大多數村屋都是現成的，但許多購屋者傾向於新建的單位，因此，村屋樓花的需求逐步增加。然而，村屋交易過程相當繁複，包括土地批准協議等議題，這使得處理過程變得困難，即使是本地村民也可能對此感到困惑。所以，我們是否可以將村屋樓花視為一般的樓花？在購買過程中，我們需要注意什麼？本文將為您詳細介紹買村屋樓花好壞處、估價、按揭中伏位及注意事項。
村屋樓花的含義與種類
當我們談論村屋樓花，我們實際上是在談論尚未完工的村屋，這些村屋通常以預售的形式進行銷售。許多村屋樓花的項目由發展商或財團在收集丁權後進行開發。
根據新界小型屋宇政策（New Territories Small House Policy），丁權是香港新界原居民男性後代所獨有的權利，可以在村區內免費建房一次。因此，這些村屋樓花主要集中在新界的農村地區，並經常被稱為丁屋樓花。
丁屋樓花與其他類型的村屋有所不同，例如1905年集體官批的村屋（也稱為舊屋地）或祖先傳下來的村屋（也稱為祖堂地）。丁屋是新屋地的一種，由地政總署負責管理並有特定的開發限制。
例如，建築尺寸的規定如下：
- 樓高不超過3層
- 高度不超過8.23米（約27英尺）
- 建築面積不超過65.03平方米（約700平方呎）
- 露台深度不超過1米
因此，有意購買村屋樓花的買家需要注意，這些樓花主要集中在新界區，而且其面積和高度都有上述限制。如果買家對社區或交通配套有特定需求，或者僅尋找單身住所，那麼村屋樓花可能並不適合。
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2023香港村屋樓花與地理分佈
隨著香港進行城市化的歷程，村屋的存在現在主要在幾個特定的地區。首先，我們會看到在大埔湖大尾篤源路的汀角路有一些村屋，這也是近期全港議論熱烈的龍尾村的所在地。另外，大埔和錦田之間的林錦公路，以及連接至元朗的道路上，也有許多村落，包括知名的林村和坑下莆。如果你從大埔北上到粉嶺，會經過大窩西之路，在過康樂園後，也會看到一些村屋。在西貢區，村屋主要集中在清水灣道，也就是從彩虹/安達臣道到西貢，或是香港科技大學路上的地方，如井欄樹、蠔涌新村等。這些地方的交通便利，對於市區的出入非常方便。另一邊，馬鞍山到西貢的西沙路上，例如西徑，也有一些村屋。
村屋的類型
村屋主要有三個類型。第一種是舊屋地，這指的是自1905年已被使用的村屋，並且沒有轉讓限制。其次是祖堂地，這類型的村屋是由祖先或族堂留下給後代的。最後是新屋地，這是新界原居民男丁興建的丁屋，轉讓需補地價。一般來說，較舊的舊屋地和祖堂地（如屬於「祖」、「堂」物業），有轉售限制及屬於樓花的村屋，銀行一般不會批出按揭。但是，在1972年之後建造的新屋地村屋通常可以獲得按揭，但按揭的比例和期間會比私樓稍微嚴格一些。如果購買的村屋包括天台或花園，需要確認該地區是否包括在契約內。如果是，則會計入樓價。有些花園雖然沒有包括在契約內，但是卻是政府租約土地，買家還可以向政府租用作為花園。
村屋按揭的具體情況
儘管村屋市場有一定的需求，但是大眾對於村屋按揭的認識還是相對較少。很多人會問，有哪些銀行可以提供村屋按揭？以及一些常見的誤解，如按揭比例低、估價不足、批核困難等。實際上，村屋的按揭與私樓相同，可以選擇不同的按揭利率，以最優惠的利率或本港銀行同業拆息為基準計算。爭取按揭業務的銀行間，可能會給予村屋按揭的利率和現金回贈優惠，與多層大廈的差異並不大，但最終還是要根據買家的具體情況來決定。買家在購買過程中需要特別注意物業是否有非法建築或違反土地契約的問題，一旦發現這樣的問題，銀行批出的貸款金額會較為保守，甚至可能拒絕批出按揭。
在按揭的比例上，村屋過去的按揭比例只能達到五、六成，但由於保險放寬，現在價值在800萬元以下的村屋，最高可以申請到八成半的按揭。但是，屬於樓花的村屋並不能符合申請保險的資格。在還款年限方面，原則上最長為30年，但實際上，許多銀行在審批時，最長的年限只有25年。如果選擇申請按揭保險，最長的還款年期會以「55減」的方式計算，例如村屋的樓齡為35年，那麼最長的按揭還款年期就是20年（55-35年）。同時，銀行需要委託估價公司視察物業才能進行估價，批核的時間一般會較長，至少需要一個月以上。因此，建議買家要準備足夠的資金，以應對額外的首期開支。
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2023探討村屋樓花的按揭問題
村屋按揭: 選擇與私人住宅相同的貸款計劃
村屋按揭計劃與私人住宅並無太大差異，可選擇H按、P按或定息按揭（視乎利率情況）。目前的村屋大多數是丁屋，這類型的房屋在建成後的七年內轉讓需補繳地價。村屋的契約比較複雜，包含地權和路權等問題，建議找專業且有良好信譽的房產經紀和律師協助處理。另外，選擇新落成或較新的屋苑式村屋，或者標準型村屋（即單層面積為750平方呎）會比較好。
村屋按揭的審核過程
申請村屋按揭時，必須將物業面積、樓層、測量約份、地段編號等資料，以及位置圖和平面圖一併提交給銀行進行審核。銀行在審核過程中會實地查看物業，包括檢查物業的質量和是否存在僭建問題。許多村屋的花園、露台和天台可能存在僭建物，如玻璃屋等。這些僭建可能會影響按揭的審核結果; 即使可以處理僭建問題，銀行可能只會批出較低成數的貸款；若僭建問題嚴重，申請可能會被拒絕。由於這些原因，村屋按揭的審批時間通常比私人住宅長，可能需要一個半月或更長的時間。
私人住宅與村屋按揭的主要區別
按揭成數：私人住宅通常在5至6成，如果有按揭保險可以達到9成；而村屋則在5至6成，有按揭保險可以達到9成。
銀行估價：私人住宅的估價通常取決於物業的質量，估價不足的情況比較少；而村屋則常有估價不足的情況。
批核時間：私人住宅約需要2至3週；而村屋則可能需要1個半月或更長的時間。
銀行對村屋估價、按揭審批的差異
每個銀行對村屋的估價、按揭審批的標準和處理方法可能會有很大的差異。在申請村屋按揭之前，你可以比較各大銀行的利率、回贈和Mortgage Link賬戶等其他條件。但是，記住不要同時向多家銀行申請按揭，因為這樣會導致多家銀行同時進行「硬查詢」（Hard Inquiry）你的TU（環聯）信貸報告，可能會影響你的信貸評分（Credit Score）。
村屋按揭實例說明
針對村屋按揭，其計算方式主要基於未補地價前的購買價格。以實例說明，假設你在三年前購入了一棟村屋，當時的價格為500萬元。現在你已經完成了所有的文件，並收到了補地價的通知，銀行估價的市場價值已達到750萬元（這是假定已經補了地價的自由市場價格）。在進行按揭之前，買家需要首先補足地價。然而，按揭的計算是基於500萬元的價格，最多可以進行百分之八十五的按揭，也就是可以借到425萬元。因此，首期付款實際上是325萬元。
對於村屋樓花，其意向書不可以在土地註冊處註冊，因此在未補地價前無法進行按揭。如果買家不打算補地價，他們可以選擇等待五年。原業主在住滿五年後，可以以500萬元的價格售出，無需補地價。但在這五年期間，由於業權仍然屬於原始居民，因此存在一定的業權風險。這是因為買家與開發商簽訂的意向書並非正式的買賣合約，無法在土地註冊處註冊，原則上並未視為一筆房地產交易。如果在這五年期間，原始居民補足地價並將房產賣給另一位買家，或者他們過世，舊的買家將沒有任何保障，他們只能通過民事訴訟向開發商或原始居民追索。
另外，一般的開發商無法等待五年才完成交易，買家在獲得所有文件後需要立即完成交易。由於在未補地價之前無法進行按揭，買家需要準備全額支付的資金。
村屋樓花按揭的難題
有一個實例，買家於兩年前購入了一個村屋樓花，近期在收到滿意紙後開始進行按揭手續。但是，因為購買價格低於銀行的村屋估價超過25%，多家銀行因此拒絕了按揭申請。買家對此感到疑惑，因為房價上漲並不是他的錯，他不明白為什麼因為兩年前的樓花價格上漲，銀行反而不願意批准按揭。
事實上，這種情況通常只會發生在村屋樓花的情況，如果是在多層公寓或住宅區的樓花，房價上漲並不會成為銀行拒絕按揭的理由，反而會讓銀行更加樂見。筆者推測，由於過去村屋樓花有許多負面新聞，使得銀行對於購買價格與市場價格的偏差無法確定是因為房價上漲還是因為當初一手購買價格過低導致的風險。
然而幸運的是，這個例子中的買家是透過地產代理購買的，而非直接透過開發商、村長或村民購入，這消除了內部定價的疑慮，最終有銀行願意接受按揭申請。
但這個例子使得大家需要考慮的是，如果要購買村屋樓花，必須特別注意定價是否過低於市場價格。如果是，那麼在未來的按揭過程中可能會遇到阻礙，必須要有全額付款的準備。
疫情下的銀行政策
如果購買價格過高，也有可能會因為銀行的估價不足，導致借款不足。現在隨著疫情爆發，經濟前景不明，銀行開始收緊按揭政策，特別是對於非主流的物業如村屋，銀行的態度變得更加保守。有些銀行停止辦理村屋按揭，有些則會對於價格偏低的村屋降低貸款比例，對於驗樓的標準也比以往更加嚴格。如果您打算購買村屋，應該先向幾家銀行詢問按揭事宜，然後再簽訂臨時合約。
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2023村屋交易和估價
另一個常見的問題是，由於村屋的交易較為稀疏，銀行缺乏參考標準，容易出現估價不足的情況。如果希望估價接近成交價，可以選擇規模較大的屋苑式村屋，並同時向不同的銀行申請按揭，以獲得最接近成交價的估價。此外，村屋的估價通常需要提供實用面積、樓齡、地段編號等準確資料，並可能需要提供單位平面圖和位置圖，其中包括入契花園。如果不能提供花園平面圖，估價可能會低於花園的部分。為了確保估價的準確性，建議提供的文件和圖表越完整越好。
在申請村屋按揭前，買家也需要確保村屋已經補地價。如果村屋還沒有補地價，即仍受政府規定轉讓限制的村屋，就不能申請按揭。在這種情況下，如果已經確定要購買村屋，並希望成功獲得按揭批核，最好選擇那些新建的、有路權和完整契約的村屋。儘管現時新型的村屋越來越「屋苑化」，配有大門、停車場、遊樂場等設施，但大多數村屋群仍無物業管理公司維護，沒有24小時保安、閉路電視等，因此在安全性上稍微遜色，出入需多加留意。
然而，住在村屋的優點包括環境相對寧靜舒適，部分村屋無需支付管理費，且允許飼養寵物。加上入場門檻相對私樓低，因此仍是許多首次置業的人的首選。
村屋市場與私樓市場的聯繫
村屋的入場門檻相對私樓較低，即使買下整棟村屋，其價格也只相當於私樓三房戶單位的價格。有經驗豐富的村屋地產代理指出，當市區樓價上漲時，一些客戶會選擇轉向價格較低的村屋市場，當然這會推高村屋的價格。相反，如果近年樓市下跌，村屋的價格也會跟著下滑。
至於曾發生嚴重事故的村屋單位，短期內可能難以轉手或出租，有人認為「拆了重建會更好」。由於事故的嚴重性，相信該單位的上層、甚至周邊的租金、樓價都會受到影響。然而，有地產代理表示，這類單位往往吸引不怕忌諱的外籍人士和南亞裔客人入住。
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2023購買村屋樓花的流程及注意事項
購買村屋樓花的過程並不複雜，但由於需要等待項目完工後才能申請相關文件，所涉及的時間可能會比較長。以下是這個過程的步驟：
- 買家向開發商支付訂金並簽署”意向書”
- 等待村屋樓花完工後申請滿意紙
- 申請補地價以便能夠將村屋轉讓給買家
- 買家申請村屋按揭
購買村屋樓花的注意事項
儘管購買村屋樓花的過程並不複雜，但其中存在著許多風險，買家在法律保護方面可能較為不足。
意向書並不等於買賣合約。由於在購買時，村屋樓花還未補地價，因此還未取消轉讓限制。所以，買家與開發商簽署的意向書並不是正式的買賣合約。
此外，《一手住宅物業規例》（Residential Properties (First-hand Sales) Ordinance）並不適用於村屋樓花的銷售。這意味著買家可能無法像購買一手物業時那樣獲得充分的保護。
購買村屋樓花時需要注意以下幾點：
- 確認村屋的建築進度和質量：買家需要確保村屋的建築工程進度符合預期，並且滿意其質量。在簽署意向書之前，最好是親自去看一看樓花的現場。
- 確認開發商的信譽：由於村屋樓花的買賣過程涉及到一定的風險，因此買家需要確保開發商有足夠的信譽和經驗，能夠按時完成開發。
- 了解丁權的轉讓規定：買家需要明確了解丁權的轉讓規定和流程，包括補地價的費用和時間。
- 諮詢專業人士的意見：購買村屋樓花的過程涉及到許多的法律細節，所以建議買家在購買之前，先諮詢專業律師的意見。
確認財務安排：由於村屋樓花的按揭政策和一般住宅不同，買家需要確認自己的財務狀況和按揭能力。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
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家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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