2023一文看清地產賣樓放盤紙有效期、條款、委託方式等注意事項
無論是買賣還是租賃物業，由於大多數人不熟悉相關流程和規定，並缺乏必要的資源，所以他們通常會尋找地產代理的幫助。無論是業主還是買家/租客，在委託地產代理時都需要簽訂一份「大量文件」，包括俗稱的放盤/租紙，即表格3和表格5。這些表格將明確指出業主委託的是一般代理還是獨家代理、代理的責任、放盤的期限、放盤/租金、代理佣金、是否允許買家/租客查看物業，以及是否進行廣告等事項。本文將為您詳細介紹地產賣樓放盤紙，有效期、條款、委託方式等注意事項。
填表的重要性與法律責任
在物業租售流程中，填寫相應的文件不僅是對物業的描述，也是對地產代理的監管，以及保護業主、買家和租客的權益。由於這些文件具有法律效力，因此在填寫時必須誠實，不可提供假資訊。若因虛假資訊引發交易，導致任何一方受損，受影響的一方有權向法院提出撤消合約或要求賠償。另外，利用假文檔獲利的地產代理可能會面臨法律訴訟和罰款。
文件類型與用途
根據規定，總共需要填寫的文件有六種，每種都有其特定的用途。它們包括：
- 文件1：物業資訊文件（用於房屋交易）
- 文件2：出租資訊文件（用於租賃房屋時填寫）
- 文件3：出售房屋的地產代理協議
- 文件4：購買房屋的地產代理協議
- 文件5：出租房屋的地產代理協議
- 文件6：承租房屋的地產代理協議
簽約與付款
一旦買家或租客同意購買或租賃物業，並且與業主達成一致，雙方將簽署正式的購買合約或租賃合約。此時，買家或租客需要支付定金（通常是物業價格的5％至10％）。在特定的日期（通常在簽約後的14天至30天內），雙方將再次見面以完成交易，此時買家將支付剩餘的款項，並接收物業的鑰匙和擁有權。
繳納印花稅
在交易完成後，買家需要在指定的時間內（例如，交易完成後的30天內）向政府支付印花稅。印花稅的金額取決於物業的價格，並且通常需要由買家全額支付。
物業轉讓
最後，物業的所有權將從賣家轉讓到買家。此過程通常由律師或公證人完成，並將包括檢查所有的法律文件以確保交易的合法性，並將新的所有權信息提交到地方的土地註冊機關。
以上就是物業交易中的重要文件與程序，每個步驟都有其重要性，並且需要按照法律規定執行。無論您是賣家、買家還是租客，都應該在進行物業交易時請求專業的法律或房地產建議，以確保您的權益得到保護。
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2023地產交易必知的六份關鍵文件詳解(包括放盤紙)
在地產交易過程中，無論是物業業主或是買家/租客，都需要簽訂一系列的文件。這些文件是根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》所訂定，任何在香港進行物業買賣或租賃的地產代理都必須使用這些文件。
填寫文件：法律責任與保障
在物業交易的過程中，填寫相關文件不僅是提供物業資訊，也是對地產代理的一種規範，以及一種對業主、買家和租客權益的保障。由於這些文件具有法律效力，因此在填寫時必須認真對待，不能提供錯誤或虛假的資訊。如果因為虛假資訊導致交易結果產生問題，可能會導致合約被法院撤銷，或者需要賠償損失。同時，使用虛假資訊進行利益交易的地產代理，也可能面臨法律的懲罰。
以下是六種文件的詳細解釋：
文件一：物業資訊表：這份文件由賣家或出租者填寫，提供物業的基本資料，包括地址、面積、物業類型、擁有年份等。
文件二：物業確認書：這份文件由賣家或出租者填寫，確認物業的資訊，包括但不限於物業的權益、使用狀況、是否存在欠款問題等。
文件三：放盤紙：這份文件由賣家或出租者與地產代理共同簽署，指定地產代理為賣家或出租者代理，並約定詳細的代理條件和佣金。
文件四：物業查看表：這份文件由買家或租客填寫，記錄查看的物業地址和時間，並由地產代理簽名確認。
文件五：委託代理約定書：這份文件由賣家或出租者與地產代理共同簽署，約定地產代理的權利和責任，以及佣金的支付方式和時間。
文件六：物業交易意向書：這份文件由買家或租客填寫，表示對特定物業的購買或租賃意向，並約定交易的初步條件。
以上六份文件都具有法律效力，因此在簽署時必須仔細閱讀，並確保所提供的資訊準確無誤。如果有任何疑問，都應該立即向地產代理或法律顧問詢問，以確保自己的權益不受損害。
文件一、文件二
文件一和文檔二是在物業出售或出租時必須填寫的文件。業主需要提供物業的地址、面積、樓齡、用途等資訊，以及地租、管理費等費用情況，還需要提供物業的改建狀況、是否有修繕令和按揭記錄等。業主需要確保提供的資訊無誤，且在簽署合約前提供給買家或租客，否則可能會影響到物業的交易。
文件三、文件五
文件三和文檔五是我們通常所說的放盤紙或放租紙。這些文件將會詳細列明業主委託的代理類型、代理的責任、放盤的期限、放盤或租價、代理佣金、是否同意讓買家或租客看房，以及是否需要進行廣告等。在與地產代理商議放盤紙的內容時，除了需要確定佣金的金額和支付時間，是否為獨家代理和放盤的期限也是非常重要的。如果業主在獨家代理期間通過其他代理交易物業，也需要按照放盤紙的條款，向原先的獨家代理支付佣金。
文件四、文件六
文件四和文檔六則是我們通常所說的看房紙。這些文件將會詳細列明地產代理的責任，以及委託代理的期限、佣金金額和支付條款等。在看房紙上也會列出所有看過的物業地址，客戶需要簽名確認。買家或租客在看房紙有效期內購買或租賃任何一個看過的物業，都需要支付指定的佣金。
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2023放盤紙中的有效期等重要條款分析
解析放盤紙
根據《地產代理條例》的規定，當地產代理人為業主銷售或出租物業時，兩方必須簽訂具有法律效力的地產代理協議，也就是“放盤紙”，以保護各方的利益。
如果是將物業出售，需要簽訂《出售香港住宅物業用的地產代理協議》即“表格3”；如果是出租物業，則需要簽訂《出租香港住宅物業用的地產代理協議》即“表格5”。這兩種放盤紙的用途不同，但都是為了保護業主和代理的權益。
雖然業主可能主要關注放盤價格和佣金，但放盤紙中其他的重要條款也不應被忽視：
- 代理關係
- 委託方式
- 協議有效期
- 授權項目
- 披露權益
- 代理關係
代理關係可以是單邊的，也可以是雙邊的。單邊代理指的是只有賣家委託代理，而雙邊代理則是買賣雙方同時委託代理。如果代理最初只受賣家委託，但後來也受到買家的委託，則必須以書面形式通知賣家，並明確指出將從買家那裡收取的佣金金額。
- 委託方式
在放盤紙上需要明確指出委託方式，可以是獨家代理，也可以是非獨家代理。
獨家代理
在協議有效期內，只由一家地產代理公司代理銷售或出租物業。這種方式的好處是代理公司通常會提供更多的服務，如安排專業人員拍攝物業照片，並在各大樓盤網站上發布廣告，主動向潛在買家推銷。但是，這也限制了業主只能通過該代理進行交易，即使在有效期內，業主通過其他地產代理成功銷售物業，也必須支付給獨家代理佣金。
非獨家代理
業主可以通過多家地產代理公司放盤。這種方式的好處是如果業主急於銷售物業，可以同時委託多個代理，提高物業的曝光率，增加物業短期內成交的可能性。但是，業主需要花更多的時間與各個代理聯絡，更新樓盤資料，如放盤價格。
- 協議有效期
《地產代理條例》並未規定有效期的表達方式，但建議以具體的日期（年、月、日）來表示生效和結束日期，而不是使用“直至另行通知為止”或類似的語句。此外，協議有效期不宜過長，一般來說，三個月是一個合理的期限，可以根據情況進行調整。
- 授權項目
放盤紙中應詳細列出代理人可以進行的行為，例如：可以將物業資訊發布在哪些媒體上，是否可以在物業內進行開放式參觀，是否可以將鎖匙留給潛在的買家或租戶，等等。
- 披露權益
如果代理人或其親屬在交易中有任何權益，必須在放盤紙上進行披露。例如，如果代理人或其親屬打算購買或租賃該物業，或者已經擁有該物業的其他單位，都應該在放盤紙上進行披露。
放盤紙是一份具有法律效力的重要文件，它可以保護業主和代理人的權益，因此在簽訂放盤紙時，應詳細閱讀並理解其內容。如果有任何不清楚的地方，應該尋求專業的法律意見。
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放盤紙：二手業主的利器
二手業主通常不願意簽立放盤紙，這主要是希望能夠靈活地與地產經紀議價，以降低佣金。地產代理監管局的呼籲，希望業主願意簽訂放盤協議，但實際上此舉有失牛刀殺雞。我們應該要檢視的，不僅是地產經紀和業主，更是法規與實際情況的不合。
監管局的呼籲：對一般市民的無感
不久前，地監局EAA發布公告，敦促二手業主在出售或出租物業時，與代理簽訂委託協議，即放盤紙。這樣做的目的是為了幫助地產經紀得到業主正式的委託，以符合法律的要求。然而，我作為普通市民，對於EAA的呼籲，並無太大興趣。
監管與責任：不該轉嫁給小業主
首先要明確的是，地產代理監管條例是監管地產經紀，而非二手業主。如果沒有簽訂放盤紙，這是經紀的問題，不應由業主負責。沒有放盤紙，經紀一樣須要接案，否則就無法做生意。法律規定經紀需要有放盤委託，主要是為了方便EAA進行執法，檢查經紀是否有放假盤或假叫價。EAA為了方便執法，將證據的責任推給經紀，這是經紀的壞運氣，但請不要轉嫁給我們這些小業主。
放盤紙：二手業主的護身符
二手業主之所以不願簽訂放盤紙，主要是希望能隨時減少佣金。因為在放盤紙上，會註明經紀在交易成功後收取的佣金比例。一旦簽訂放盤紙，未來就不好反悔。難道我們要在放盤時，就說明要減佣或不給佣金嗎？有哪個經紀會願意接這種委託？這是業主的心機，也是自我保護的手段，是業主懲罰和威脅經紀的有效工具，而實際上也相當有效。然而EAA卻以法律為據，自稱為人民的保護者，硬要人民放棄這種自衛的工具，簡直是本末倒置。
放盤紙：業主與經紀的雙刃劍
作為業主，我們並不介意經紀放假盤或假叫價，因為業主經常會實驗性地放出高價或低價盤，以評估市場反應。業主可能會高價開價等待買家還價，或者低價開價然後臨場提價，逼迫買家接受。难道EAA还要管制業主的行為嗎？
法規與現實的碰撞
在現實的市場環境中，業主與經紀之間的互動遠比法規所描繪的更為複雜。而在這種情境下，放盤紙不僅是一份合約，更是一種策略工具。然而，當監管機構嘗試用法規來限制或改變這種複雜的互動時，往往會產生意想不到的後果。因此，我們需要更深入的討論和瞭解，才能找到真正適合我們的解決方案。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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