2023建築面積、實用面積及面積計算注意事項懶人包
建築面積和實用面積是不同的概念，為何要區分這兩種面積呢？對於置業新手來說，了解它們的區別非常重要，以免混淆，最終買下的單位看似面積寬裕，但實際可用面積卻不多。本文將為您解析不同面積的定義及面積計算，並揭示實際空間的差異。
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建築面積計算
「建築面積」是沒有統一標準的，每個樓盤都有不同的計算方式，且沒有條例規管。以往，發展商會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在內，造成實用率極低的單位，建築面積逾千呎，但實際上可用空間只有一半左右。
發水樓
發水樓是指地產發展商出售的建築面積比實際可建面積多的情況，對業主不公平。由於香港賣地有對地積比率的規限，但建築事務監督有權豁免部分面積，不需要計入總樓面面積。發展商可以申請豁免，但仍然銷售豁免面積。
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實用面積計算
為了避免發展商透過「建築面積」誇大單位的空間，政府於2013年實施《一手住宅物業銷售條例》，規定新盤必須採用「實用面積」計算。政府對「實用面積」的定義是從圍封單位的圍封牆外開始計算，包括單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積，也包括露台和工作平台的空間。
實際面積計算可用空間
“內部面積”是指扣除單位的牆壁厚度後的面積。通常低層單位的牆壁會比高層單位更厚，因為低層結構需要更強的承重能力。因此，在相同的實用面積下，低層單位的“內部面積”會比高層單位小，即實際可用空間也相對較小。此外，室內層高也會影響單位的實際可用空間，高層高單位可以增加單位的垂直空間，甚至可以用於建造閣樓。
簡而言之，內部面積即為我們真正可用的空間，在購房時需要特別留意。如果去看房時，不妨詢問經紀人，是否有不同樓層的單位可供參觀，比較一下低層與高層單位的空間感是否相差太遠。
露台及工作平台計入實用面積
換句話說，單位內的露台和工作平台都需要計入實用面積，對於小業主來說，相比部分舊樓沒有露台和工作平台，多出的面積隨時等同於一個房間。
從圍封牆外計算實用面積
根據法規，住宅物業的“樓面面積”必須從圍封該物業的“圍封牆”外部開始計算，以包括該物業內部的間隔和柱子的面積外，任何圍封牆將住宅物業與公用部分分隔開，必須從該牆壁的外部開始計算，其厚度也會計入住宅物業的樓面面積。
舊樓和新樓的實用性差異
儘管現在許多舊樓也使用「實用面積」作為單位面積的標示，但它們通常只是以樓盤過去聲稱的實用率計算而得，因此舊樓和新樓標示的「實用面積」與實際可用空間可能不同。此外，許多人認為舊樓比新樓更實用，即使是相同的「實用面積」，舊樓看上去也比新樓更寬敞。這是因為大多數舊樓都較少設置露台、工作平台等配備，因此室內空間看起來更為寬敞。。買房子最怕買到實用面積不佳的單位，因此建築面積和實用面積是重要的概念，必須搞清楚。
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舊樓空間較大
既然實用面積已有明確的定義，為什麼舊樓在同一面積下看起來比新樓空間更大？這關係到實用面積定義的時間點。從2008年10月10日起，政府對於一手住宅物業的實用面積有了明確的定義，但之前發售的一手住宅則不在此限，使用過往習慣的「建築面積」來標示單位面積。
事實上，「建築面積」並沒有統一的定義。過去的開發商經常將一些公用面積計算在「建築面積」之內，例如停車場、公共走廊、會所等，導致單位內的可用空間率非常低，出現了建築面積為1,000平方呎的單位，實際可用空間只有550平方呎。
在「實用面積」的定義被官方修訂後，很多二手物業的標示方式也轉變為以實用面積為主，但通常只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數。此外，舊式大型屋苑較少有露台、工作平台等設施，因此舊樓標示的實用面積較貼近單位的可用面積。
相反地，由於實用面積定義容許計算一定面積的露台與工作平台，也容許將較厚的玻璃幕牆計算在內，為了能充分利用實用面積定義賺取更多利潤，大部分新盤的開發商都預留了這些用不著的空間，這就導致在同一面積下，新樓的可用面積比舊樓更小。
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