2023一文看清寮屋租買賣風險、與牌照屋分別及寮屋歷史
「寮屋」指的是在私人或政府土地上非法興建、素質低劣且屬於臨時性質的房屋。這種房屋一直以來都存在，但直到1940年代末期才引起人們的關注。當時，由於香港人口急劇增加，住房需求無法滿足，因此許多人開始在市區建築物的屋頂、鄉郊山丘或市區邊陲地區上搭建寮屋，形成了許多寮屋村或寮屋區。大多數的寮屋區都位於崎嶇不平、交通不便、設施貧乏的地區。下文將為大家解析寮屋歷史，買賣寮屋風險及與牌照屋分別。
香港寮屋歷史
寮屋的起源可以追溯到1940年代，當時中國內地正在經歷國共內戰，大量難民偷渡湧入香港，需要尋找棲身之所。當時，香港政府並未提供任何公營房屋，抵港的難民只好在山坡路旁非法搭建鐵皮屋和木屋居住，因此「寮屋」便應運而生。寮屋雖然結構簡陋，衛生情況惡劣，但卻一度容納了四分之一的人口。
然而，1953年聖誕夜，石硤尾寮屋區發生了一場可怕的大火，這成為了寮屋這種住屋模式的轉捩點。由於燃點火水燈燒着棉胎，火勢一發不可收拾，蔓延至周邊多個木屋區，最終燒毀了逾2,500間木屋，令5萬多名居民痛失家園，一夜之間無家可歸，流離失所。
石硤尾大火後，政府為了安置災民，陸續興建了平房和徙置大廈，這造就了後來的廉租屋和公共屋邨等公營房屋的出現。
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香港寮屋管制
然而，公營房屋的誕生並未完全解決寮屋問題。有些寮屋居民因為不符合入息上限而未能獲得安置；有些人看到當時公屋的環境擠迫，不願意遷出；還有一些市區居民為了「住大點」而反遷入寮屋區居住，因此寮屋的數量反而增加。
自 1980 年代起，香港政府開始實行寮屋管制，包括登記寮屋的建築狀況和居住人數，以遏制寮屋的增長。然而，除非收到舉報或因土地開發計劃而需要收回土地，否則政府通常採取“隻眼睜開隻眼閉”的態度，對寮屋的擴建情況不會主動進行調查。
香港寮屋演變豪宅
儘管寮屋是在未經政府許可下搭建的，但政府一向未曾以進取的手法主動取締寮屋。除非建築物矗立於政府急欲收回再作發展的土地上，否則，沒有違規擅自擴建的寮屋可以平安無事地存在。
政府如何判斷建築物是否有“違規擴建”呢？這取決於佔用人是否曾於1982年起為寮屋進行登記。地政總署的“寮管處”會派員到單位記錄房屋的基本資料，如面積、高度、居住人口等。如果登記後接到舉報，或被地政總署的無人機拍攝發現房屋狀況有變化，即屬違法。地政總署會要求佔用人將寮屋恢復原狀，否則將進行清拆，甚至收地。
然而，要被發現有違建物也不是易事。首先，寮屋區的居民甚少會“揭發”，以免自己的居所也受波及；第二，政府幾乎不會主動派員巡查政府土地發展計劃以外的寮屋區；第三，無人機於高空拍攝，除非房屋有大面積的違建，如擴建大型花園、游泳池等，否則難以考究，而非法轉租的情況也不會被揭發。
也因如此，政府雖無明確地賦予或承認寮屋的佔用權、管有權和業權，但寬鬆的執法可謂“默許”了寮屋的存在。非法搭建的寮屋被當作合法物業般轉租出售，從中圖利的個案絕非少數，也有不少房屋由幾百尺擴建成幾千尺，更配置露台、天台、前後花園等豪宅級設施。
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寮屋與牌照屋分別
在香港曾經出現各種佔用人自行搭建的臨時房屋，其中比較常見的有「寮屋」和「牌照屋」兩類。雖然這兩種房屋的外觀看起來相似，有些甚至看起來像普通的村屋，但當準租客或買家查看相關資料時，便會發現這些房屋的土地業權並不屬於私人，而是屬於政府土地，這兩種房屋都是「三無」的，沒有業權、不能轉讓、不能擴建，也不能出租或出售。
這兩種房屋的最大區別在於，寮屋沒有政府批出的牌照，而牌照屋則有。當住戶想轉讓寮屋時，政府只承認佔用人，即使佔用人與當初登記人不同，政府也不會採取行動。而有牌照的房屋則可將牌照轉讓至直系親屬，也就是可以將佔用權轉讓給子女、兄弟姐妹等親屬，但不能由其他人佔用。有些寮屋同時也擁有牌照，那麼這些房屋就會被歸類為牌照屋。
寮屋租買賣風險
在香港，由佔用人自行搭建的臨時房屋如「寮屋」是非法的，因為佔用人並不擁有該房屋及土地的業權。然而，由於炒樓風氣盛行，有些寮屋居民或區外人士仍選擇冒險以「暗盤」的方式出租或買賣寮屋。
「暗盤」是指雙方未進行任何官方登記的交易，例如未將租約打印釐印、未提交CR109、未在土地註冊處登記轉讓契（即「無契頂讓」），或轉讓契上的資料不完整或不真實。
租入或購買這些寮屋存在風險，因為如果被地政總署揭發，或因政策發展而收回土地，需要拆除寮屋，接手人有可能得不到賠償，缺乏保障。
雖然寮屋交易存在風險，為何仍有人對它們有興趣。可能是因為買家和租客認為寮管處不容易查出違規；或因為大部分受清拆影響的寮屋戶，不論是否為登記人，最終都能得到現金津貼；又或者有信心能在政府收回土地前「甩手」再轉售圖利。種種原因讓買家認為真實的風險相對有限，近年來違規頂讓的情況更加猖獗。
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寮屋清拆賠償
寮屋區有可能因配合政府的政策而被收回土地清拆，政府會向受影響的登記寮屋戶提供「特惠補償」及公屋上樓的安置安排。不符合公屋入息審查限制的受影響戶，可以獲得「特惠補償」現金津貼（需要居住滿 2 年）：寮屋戶特惠津貼下限為$60,480，上限為$1,209,600不等。
符合公屋入息審查限制的寮屋登記人可以優先編配公屋，或申請綠置居。如果不是登記人，需要提供證明，證明在政府公佈清拆行動日時已居住於受影響的寮屋滿 2 年，並且符合其他公屋申請資格，即可被視為已輪候公屋 2 年，加快公屋編配上樓的速度。
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