2023一文看清大廈公契與業主立案法團、物業管理公司關係
一幢大廈或一個屋苑成立業主委員會或業主立案法團，取決於很多因素，其中最具決定性的是大廈公契的條文。一般來說，發展商在入夥前會草擬一份公契，訂下很多大廈管理的規則。如果公契規定樓內要成立業委會，業主就只能在樓入住後成立業委會。一般情況下，這些只有業主委員會的屋苑，在入住之前，已經聘請了發展商的物業管理公司。由於業主委員會無權任免，有關管理公司可以一直經營。
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大廈公契
簡單地說，公契就是居住規則。大廈公契由發展商草擬，是一份具法律約束力的文件，有一百多頁，涵蓋屋苑的規則，並就物業的管理、居住及使用訂定限制。是整棟樓的“家規”。
買方簽署建築契約時，說明業主必須繼續承諾遵守公共契約。也就是說，開發商與第一任業主簽訂了公契後，後續的新業主只能默認。即使將來單位易手，下一個業主也會受到公契的約束。
大廈公契主要內容
如前所述，大廈公契有一百多頁。如果你想精簡地閱讀，你可以關注以下重點：
- 建築物所在土地的地段編號
- 建築總平面圖
- 個別單位的不分割份數及管理份數，以及物業的總份數
- 明確建築物中只能由業主使用的部分，該部分的所有權和可行使的權利
- 定義共用部分的範圍
- 個體業主可以行使的權利和責任
- 個別業主須遵守的規則
- 物業管理代理的委任程序及其權責
- 個人業主名下物業應分攤的管理費用比例
- 成立業主委員會的程序和規則
- 成立業主立案法團的程序及規則
- 聘用大廈經理或管理公司的程序及規則
- 如何決定建築物的保養或維修
- 如何決定管理費的數額
- 住宅單位不能用於商業活動等
修改大廈公契
現時法例規定，業主如對公契有任何意見，必須得到物業100%業主的同意，才可更改公契。但是，要讓所有業主在業主大會上達成共識，是相當具有挑戰性的。即使所有業主都同意，修訂後的公契也不應與政府批地書有所衝突。
大廈公契裏的業主權利
主要權利包括：
- 業主享有本單位的使用權
- 共同享有大廈的行使權
- 共享公共場所和設施
- 有權在業主大會上投票
查閱大廈公契
大廈公契引致的問題
公契的條款很多，直接影響居民的日常生活，以下幾個問題經常引起糾紛。
分租
分租限制就是問題其中之一。為了獲得更高的租金回報，一些業主會將單位出租給不同的租戶。有些公契會禁止分租，以免影響公共地方的使用權。不過，這項條款並不容易實施，而大廈管理公司和業主立案法團也很難知道個別單位租戶之間的關係。在追究之前，他們必須首先獲得合理和實際的證據，例如所涉及的分租租約。
寵物
現代社會很多人都有小孩或者小動物陪伴。如果公契沒有訂明飼養寵物條文，一般可視為飼養寵物。不過，公契可能會對可飼養的動物種類作出限制。以公屋為例。住戶可以飼養小型家庭寵物，包括閹割過的貓，但完全禁止養狗。
即使公共契約默許飼養寵物，但如果寵物對鄰居造成嚴重滋擾，租屋租戶仍須承擔責任，業主立案法團有權對有關租戶採取法律行動。
大廈公契的約束力高於業主組織草擬的守則和協議。如果公契沒有禁止動物入住，但業主委員會後來要求籤訂合同禁止，不足以強制建築物全面執行。
窗花
新的公契訂明樓宇的外觀不能更改，普通更換或加裝窗花可能已違反公契。比如一些海景新盤流行大落地玻璃、玻璃露台的設計，有些住戶覺得不穩固，自己安裝窗花；或者想利用平台空間，安裝晾衣桿，這些改裝都要先向管理公司申請，管理公司會評估是否違反公契。
如果改造未獲管理公司批准，而住戶仍堅持要進行改造，管理公司可通知屋宇署，屋宇署會發信給住戶，要求清拆或修復。
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違反公契的後果
如果租客是大廈公契的慣犯，物業管理公司和業主立案法團有權提出訴訟向業主索償。比如業主長期拖欠管理費，私自飼養寵物，對鄰居造成嚴重滋擾，影響他人使用公共會所的權利等。
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