Owl Square Coliving
  • 主頁
  • 服務式住宅
    • All
    • 九龍區
    • 香港區
    服務式住宅定義

    2023服務式住宅意思、服務式住宅起源及香港服務式住宅發展概述

    【香港大學站服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    短期租房

    【鰂魚涌服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    【何文田服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    【太子服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    【旺角服務式住宅】單位月租及短租屋推介

  • 租屋及置業
    • All
    • 按揭入門
    • 租屋資訊
    • 置業資訊
    建築面積

    2023建築面積、實用面積有甚麼分別?有甚麼注意事項?

    五鬼拍門

    2023五門歸心、五鬼拍門及眼鏡房單位格局拆解及改善方法

    開放式單位

    2023單身租樓買樓應否選擇開放式單位?納米樓投資價值分析

    非長者一人

    2023申請一人公屋好嗎?非長者一人公屋申請注意事項

    交租

    2023交租注意事項、欠租後果及租金扣稅小知識

    居屋出租限制

    2023居屋出租有甚麼限制及條件?避免非法居屋出租教室

  • 生活日常
    • All
    • 假日好去處
    • 興趣班
    • 飲食推介
    養寵物推薦

    2023想養室內寵物?易養室內寵物推薦及養寵物慳錢方法小知識

    室內植物推薦

    2023香港室內植物種類、室內植物種植注意事項小知識

    家傭保險種類

    2023家傭保險有甚麼種類?家傭綜合保險保費注意事項介紹

    家務助理收費

    2023請鐘點、家務助理收費多少?保險點買?平台有哪些?

    滅蟲公司

    2023家居滅蟲、滅蟲公司服務內容與收費小知識

    環保家居

    2023環保家居概念、環保裝修與綠色生活小智慧

  • Owl Square最新消息
  • 歡迎投稿
  • 聯絡我們
  • 主頁
  • 服務式住宅
    • All
    • 九龍區
    • 香港區
    服務式住宅定義

    2023服務式住宅意思、服務式住宅起源及香港服務式住宅發展概述

    【香港大學站服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    短期租房

    【鰂魚涌服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    【何文田服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    【太子服務式住宅】單位月租及短租屋推介

    【旺角服務式住宅】單位月租及短租屋推介

  • 租屋及置業
    • All
    • 按揭入門
    • 租屋資訊
    • 置業資訊
    建築面積

    2023建築面積、實用面積有甚麼分別?有甚麼注意事項?

    五鬼拍門

    2023五門歸心、五鬼拍門及眼鏡房單位格局拆解及改善方法

    開放式單位

    2023單身租樓買樓應否選擇開放式單位?納米樓投資價值分析

    非長者一人

    2023申請一人公屋好嗎?非長者一人公屋申請注意事項

    交租

    2023交租注意事項、欠租後果及租金扣稅小知識

    居屋出租限制

    2023居屋出租有甚麼限制及條件?避免非法居屋出租教室

  • 生活日常
    • All
    • 假日好去處
    • 興趣班
    • 飲食推介
    養寵物推薦

    2023想養室內寵物?易養室內寵物推薦及養寵物慳錢方法小知識

    室內植物推薦

    2023香港室內植物種類、室內植物種植注意事項小知識

    家傭保險種類

    2023家傭保險有甚麼種類?家傭綜合保險保費注意事項介紹

    家務助理收費

    2023請鐘點、家務助理收費多少?保險點買?平台有哪些?

    滅蟲公司

    2023家居滅蟲、滅蟲公司服務內容與收費小知識

    環保家居

    2023環保家居概念、環保裝修與綠色生活小智慧

  • Owl Square最新消息
  • 歡迎投稿
  • 聯絡我們
No Result
View All Result
Owl Square Coliving

【壓力測試2022】買樓壓力測試定義及計算方法

Share on Facebook

我能通過壓力測試嗎?

近月樓價橫行,甚至有轉跌跡象,對苦等上車的人來說,可說是好消息。不過,要買樓,單單人工能夠負擔供款還未夠,因為銀行需要確保即使利率進入上升周期,你仍有足夠能力供款。因此銀行在批核按揭時,會為申請人進行「壓力測試」。

甚麼是壓力測試?

壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施,要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後,供款與入息比率不得高於月入60%,確保借款人即使在利息上行時,也能有足夠負擔能力應付樓價。

壓力測試如何計算?

如果把物業用作自住用途,借款人又沒有其他按揭在身的情況,供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按,會以H按封頂位計算,例如H+1.3%,封頂息率為2.5%,銀行便會以3%+2.5%=5.5%計算壓力測試。此為最簡單情況,壓力測試的門檻會受多項因素影響,下文會再詳解。

假設打算買入800萬物業,申請六成按揭,約以利率2.5%及供款30年計算,每月供款約為$18,966。供款與入息比率要求為$37,932,壓力測試要求約為$45,423。

壓力測試高低與甚麼因素有關?

1. 首期/按揭成數:如果置業首期愈多,按揭成數愈低,需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業,擁有首期300萬,壓力測試要求為$28,389,但如果首期只有240萬,壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。

首期按揭成數壓力測試要求
300萬50%$28,389
240萬60%$34,067

(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)

2. 樓價:假設月薪及首期一樣,樓價愈高,壓力測試要求會愈高。如果樓價由600萬上升至800萬,壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。

樓價壓力測試要求增加
600萬$34,067/
800萬$45,423+$11,356

(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)

加息三厘後 供款額須低於月入六成

沒有人可以不吃不喝只管供樓,所以供款的金額,亦不能超過收入的一定百分比。根據金管局指引,業主在申請按揭時,收入與供款比率不能超過50%,即你最多可以50% 人工供樓,同時需要通過壓力測試,即需以現時利率加3%,而每月供款額仍低於每月收入的60%。

目前申請九成按揭的樓價上限為800萬元,若要買入一個800萬元單位,業主的入息需要多少?

樓價:

800萬元

借貸額:

 

720萬元

每月供款額:

 

28,514元

 

壓力測試下的「供款與入息比率」上限:

41,280/60%=$68,800

健身中心每月信用卡分期:

$1,500

私人貸款每月供款:

$3,000

符合要求的每月收入水平:

$68,800+$1,500+$3,000=$73,300

最終入息要求會以壓力測試下的「供款與入息比率」上限為準,即是要買一個800萬元的單位,向銀行申請9成按揭,首期相當於80萬元,而月入要求最少68,800元。 

另外需要注意,根據金管局規定,1200萬以上的物業最高按揭成數是8成,超過8成就屬於「高成數按揭」,要向按揭證券公司申請保險,即要額外多支付一份按揭保費。保費按申請人個人情況以至按揭成數而定。不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費,連同樓價,一起申請按揭貸款,即整體按揭金額更高,需要的收入要求也相應提高。

隱藏負債成絆腳石

收入達標,銀行是否一定就可以批出按揭?原來,這個收入指的是「減去負債後的淨收入」。常見的負債包括私人貸款、汽車保險,以至很容易忽略了的信用卡分期,這些項目很可能就會成為申請按揭的絆腳石。根據上述例子:

樓價:

800萬元

借貸額:

 

720萬元

每月供款額:

 

28,514元

 

壓力測試下的「供款與入息比率」上限:

41280/60%=$68,800

健身中心每月信用卡分期:

$1,500

私人貸款每月供款:

$3,000

符合要求的每月收入水平:

$68,800+$1,500+$3,000=$73,300


這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折,所以在申請按揭前,記得要檢視自己的負債情況。

信貸評級影響大

另外,以上情況假設了借款人本身信貨評級優良,才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。若本身信貸評級較差,銀行批核按揭時,實際批出利率大有機會比2.15厘更高。在連鎖效應下,不單每月供款額更高,也需要更高的月薪才能通過壓力測試。因此,在申請按揭前,最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。

甚麼是供款與入息比率(DTI)?

在認識壓力測試前,首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例,例如每月按揭供款為20元,每月入息為40元,供款與入息比率便是50%。

按揭保險對壓力測試的影響:

按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還,如果選擇一次付清,按保費用毋須計入壓力測試,但如果選用加借攤還,便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭,按揭還款期30年及以2.5%利率計算,如選擇當初一次付清,壓力測試要求為$68,135,但如果選擇每月攤還,壓力測試要求便上升至$71,541,由於兩者相距數千元,申請按揭保險前,可先向經絡按揭查詢。

有甚麼方法可以更容易過到壓力測試?

雙糧、花紅、佣金:
如果雙糧在僱傭合約中有列明,是可以完整計入壓力測試,打散12個月放入月薪中計算,例如月薪為5萬兼有雙糧,銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算,但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算,惟個別銀行可能出現折讓。

租金收入:
如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印,可以把租金收入中的七成計入壓力測試,例如租金收入為$20,000,便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租,便只能以擬租金收入計算,約為租值的六成。

Tags: 壓力測試按揭租屋買樓
Previous Post

【租樓教學2022】盤點適合一人入住的5種平租屋

Next Post

【共居市場2022】潘解頤:無懼疫情酒店搶客逆市拓「共居」

Related Posts

養寵物推薦
生活日常

2023想養室內寵物?易養室內寵物推薦及養寵物慳錢方法小知識

March 28, 2023
室內植物推薦
生活日常

2023香港室內植物種類、室內植物種植注意事項小知識

March 28, 2023
家傭保險種類
生活日常

2023家傭保險有甚麼種類?家傭綜合保險保費注意事項介紹

March 28, 2023
家務助理收費
生活日常

2023請鐘點、家務助理收費多少?保險點買?平台有哪些?

March 28, 2023
滅蟲公司
生活日常

2023家居滅蟲、滅蟲公司服務內容與收費小知識

March 28, 2023
環保家居
生活日常

2023環保家居概念、環保裝修與綠色生活小智慧

March 28, 2023
Load More
Next Post

【共居市場2022】潘解頤:無懼疫情酒店搶客逆市拓「共居」

Copyright © 2021 All Rights Reserved

Owl Square Co-living 於核心地段位置提供先進的服務式住宅單位,替年輕靈活的住戶提供解決方案,同時為社會創造持久的價值。

聯絡我們

Phone: +852 6110 2426
Email: info@owl2coliving.com

Facebook : https://www.facebook.com/OwlSquareColiving/
Instagram:https://www.instagram.com/owlsquarecoliving/

最新動態

Facebook-f Instagram Whatsapp

香港區服務式住宅

  • 香港大學站服務式住宅
  • 鰂魚涌服務式住宅
  • 北角服務式住宅
  • 炮台山服務式住宅
  • 西營盤服務式住宅
  • 中環服務式住宅
  • 銅鑼灣服務式住宅
  • 銅鑼灣服務式住宅
  • 灣仔服務式住宅
  • 灣仔服務式住宅
  • 跑馬地服務式住宅

九龍區服務式住宅

  • 何文田服務式住宅
  • 太子服務式住宅
  • 旺角服務式住宅
  • 佐敦服務式住宅

最新博客

  • 2023想養室內寵物?易養室內寵物推薦及養寵物慳錢方法小知識
  • 2023香港室內植物種類、室內植物種植注意事項小知識
  • 2023家傭保險有甚麼種類?家傭綜合保險保費注意事項介紹
  • 2023請鐘點、家務助理收費多少?保險點買?平台有哪些?
  • 2023家居滅蟲、滅蟲公司服務內容與收費小知識
  • 2023環保家居概念、環保裝修與綠色生活小智慧
  • 2023家居收納無頭緒嗎?分享執屋斷捨離方法教室
  • 2023老鼠入屋點處理?捉老鼠及防治鼠患方法教室
  • 2023新屋入伙購物清單及新居清潔步驟有那些?
  • 2023建築面積、實用面積有甚麼分別?有甚麼注意事項?

Copyright © 2021 All Rights Reserved

No Result
View All Result
  • 主頁
  • 服務式住宅
    • 香港區
    • 九龍區
  • 租屋及置業
    • 按揭入門
    • 租屋資訊
    • 置業資訊
  • 生活日常
    • 假日好去處
    • 興趣班
    • 飲食推介
  • Owl Square最新消息
  • 聯絡我們

Owl Square Co-living 於核心地段位置提供先進的服務式住宅單位,替年輕靈活的住戶提供解決方案,同時為社會創造持久的價值。