我能通過壓力測試嗎?
近月樓價橫行,甚至有轉跌跡象,對苦等上車的人來說,可說是好消息。不過,要買樓,單單人工能夠負擔供款還未夠,因為銀行需要確保即使利率進入上升周期,你仍有足夠能力供款。因此銀行在批核按揭時,會為申請人進行「壓力測試」。
甚麼是壓力測試?
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施,要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後,供款與入息比率不得高於月入60%,確保借款人即使在利息上行時,也能有足夠負擔能力應付樓價。
壓力測試如何計算?
如果把物業用作自住用途,借款人又沒有其他按揭在身的情況,供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按,會以H按封頂位計算,例如H+1.3%,封頂息率為2.5%,銀行便會以3%+2.5%=5.5%計算壓力測試。此為最簡單情況,壓力測試的門檻會受多項因素影響,下文會再詳解。
假設打算買入800萬物業,申請六成按揭,約以利率2.5%及供款30年計算,每月供款約為$18,966。供款與入息比率要求為$37,932,壓力測試要求約為$45,423。
壓力測試高低與甚麼因素有關?
1. 首期/按揭成數:如果置業首期愈多,按揭成數愈低,需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業,擁有首期300萬,壓力測試要求為$28,389,但如果首期只有240萬,壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。
首期 | 按揭成數 | 壓力測試要求 |
300萬 | 50% | $28,389 |
240萬 | 60% | $34,067 |
(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)
2. 樓價:假設月薪及首期一樣,樓價愈高,壓力測試要求會愈高。如果樓價由600萬上升至800萬,壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。
樓價 | 壓力測試要求 | 增加 |
600萬 | $34,067 | / |
800萬 | $45,423 | +$11,356 |
(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)
加息三厘後 供款額須低於月入六成
沒有人可以不吃不喝只管供樓,所以供款的金額,亦不能超過收入的一定百分比。根據金管局指引,業主在申請按揭時,收入與供款比率不能超過50%,即你最多可以50% 人工供樓,同時需要通過壓力測試,即需以現時利率加3%,而每月供款額仍低於每月收入的60%。
目前申請九成按揭的樓價上限為800萬元,若要買入一個800萬元單位,業主的入息需要多少?
樓價: | 800萬元 |
借貸額:
| 720萬元 |
每月供款額:
| 28,514元
|
壓力測試下的「供款與入息比率」上限: | 41,280/60%=$68,800 |
健身中心每月信用卡分期: | $1,500 |
私人貸款每月供款: | $3,000 |
符合要求的每月收入水平: | $68,800+$1,500+$3,000=$73,300 |
最終入息要求會以壓力測試下的「供款與入息比率」上限為準,即是要買一個800萬元的單位,向銀行申請9成按揭,首期相當於80萬元,而月入要求最少68,800元。
另外需要注意,根據金管局規定,1200萬以上的物業最高按揭成數是8成,超過8成就屬於「高成數按揭」,要向按揭證券公司申請保險,即要額外多支付一份按揭保費。保費按申請人個人情況以至按揭成數而定。不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費,連同樓價,一起申請按揭貸款,即整體按揭金額更高,需要的收入要求也相應提高。
隱藏負債成絆腳石
收入達標,銀行是否一定就可以批出按揭?原來,這個收入指的是「減去負債後的淨收入」。常見的負債包括私人貸款、汽車保險,以至很容易忽略了的信用卡分期,這些項目很可能就會成為申請按揭的絆腳石。根據上述例子:
樓價: | 800萬元 |
借貸額:
| 720萬元 |
每月供款額:
| 28,514元
|
壓力測試下的「供款與入息比率」上限: | 41280/60%=$68,800 |
健身中心每月信用卡分期: | $1,500 |
私人貸款每月供款: | $3,000 |
符合要求的每月收入水平: | $68,800+$1,500+$3,000=$73,300 |
這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折,所以在申請按揭前,記得要檢視自己的負債情況。
信貸評級影響大
另外,以上情況假設了借款人本身信貨評級優良,才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。若本身信貸評級較差,銀行批核按揭時,實際批出利率大有機會比2.15厘更高。在連鎖效應下,不單每月供款額更高,也需要更高的月薪才能通過壓力測試。因此,在申請按揭前,最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。
在認識壓力測試前,首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例,例如每月按揭供款為20元,每月入息為40元,供款與入息比率便是50%。
按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還,如果選擇一次付清,按保費用毋須計入壓力測試,但如果選用加借攤還,便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭,按揭還款期30年及以2.5%利率計算,如選擇當初一次付清,壓力測試要求為$68,135,但如果選擇每月攤還,壓力測試要求便上升至$71,541,由於兩者相距數千元,申請按揭保險前,可先向經絡按揭查詢。
雙糧、花紅、佣金:
如果雙糧在僱傭合約中有列明,是可以完整計入壓力測試,打散12個月放入月薪中計算,例如月薪為5萬兼有雙糧,銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算,但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算,惟個別銀行可能出現折讓。
租金收入:
如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印,可以把租金收入中的七成計入壓力測試,例如租金收入為$20,000,便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租,便只能以擬租金收入計算,約為租值的六成。