我能通過壓力測試嗎？
近月樓價橫行，甚至有轉跌跡象，對苦等上車的人來說，可說是好消息。不過，要買樓，單單人工能夠負擔供款還未夠，因為銀行需要確保即使利率進入上升周期，你仍有足夠能力供款。因此銀行在批核按揭時，會為申請人進行「壓力測試」。
甚麼是壓力測試？
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。
壓力測試如何計算？
如果把物業用作自住用途，借款人又沒有其他按揭在身的情況，供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按，會以H按封頂位計算，例如H+1.3%，封頂息率為2.5%，銀行便會以3%+2.5%=5.5%計算壓力測試。此為最簡單情況，壓力測試的門檻會受多項因素影響，下文會再詳解。
假設打算買入800萬物業，申請六成按揭，約以利率2.5%及供款30年計算，每月供款約為$18,966。供款與入息比率要求為$37,932，壓力測試要求約為$45,423。
壓力測試高低與甚麼因素有關？
1. 首期／按揭成數：如果置業首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業，擁有首期300萬，壓力測試要求為$28,389，但如果首期只有240萬，壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。
| 首期 | 按揭成數 | 壓力測試要求 |
| 300萬 | 50% | $28,389 |
| 240萬 | 60% | $34,067 |
（以還款期30年及息率2.5%計算，以上例子只供參考）
2. 樓價：假設月薪及首期一樣，樓價愈高，壓力測試要求會愈高。如果樓價由600萬上升至800萬，壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。
| 樓價 | 壓力測試要求 | 增加 |
| 600萬 | $34,067 | / |
| 800萬 | $45,423 | +$11,356 |
（以還款期30年及息率2.5%計算，以上例子只供參考）
加息三厘後 供款額須低於月入六成
沒有人可以不吃不喝只管供樓，所以供款的金額，亦不能超過收入的一定百分比。根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即你最多可以50% 人工供樓，同時需要通過壓力測試，即需以現時利率加3%，而每月供款額仍低於每月收入的60%。
目前申請九成按揭的樓價上限為800萬元，若要買入一個800萬元單位，業主的入息需要多少？
樓價： | 800萬元 |
借貸額：
| 720萬元 |
每月供款額：
| 28,514元
|
壓力測試下的「供款與入息比率」上限： | 41,280/60%=$68,800 |
健身中心每月信用卡分期： | $1,500 |
私人貸款每月供款： | $3,000 |
符合要求的每月收入水平： | $68,800+$1,500+$3,000=$73,300 |
最終入息要求會以壓力測試下的「供款與入息比率」上限為準，即是要買一個800萬元的單位，向銀行申請9成按揭，首期相當於80萬元，而月入要求最少68,800元。
另外需要注意，根據金管局規定，1200萬以上的物業最高按揭成數是8成，超過8成就屬於「高成數按揭」，要向按揭證券公司申請保險，即要額外多支付一份按揭保費。保費按申請人個人情況以至按揭成數而定。不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費，連同樓價，一起申請按揭貸款，即整體按揭金額更高，需要的收入要求也相應提高。
隱藏負債成絆腳石
收入達標，銀行是否一定就可以批出按揭？原來，這個收入指的是「減去負債後的淨收入」。常見的負債包括私人貸款、汽車保險，以至很容易忽略了的信用卡分期，這些項目很可能就會成為申請按揭的絆腳石。根據上述例子：
樓價： | 800萬元 |
借貸額：
| 720萬元 |
每月供款額：
| 28,514元
|
壓力測試下的「供款與入息比率」上限： | 41280/60%=$68,800 |
健身中心每月信用卡分期： | $1,500 |
私人貸款每月供款： | $3,000 |
符合要求的每月收入水平： | $68,800+$1,500+$3,000=$73,300 |
這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折，所以在申請按揭前，記得要檢視自己的負債情況。
信貸評級影響大
另外，以上情況假設了借款人本身信貨評級優良，才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。若本身信貸評級較差，銀行批核按揭時，實際批出利率大有機會比2.15厘更高。在連鎖效應下，不單每月供款額更高，也需要更高的月薪才能通過壓力測試。因此，在申請按揭前，最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。
在認識壓力測試前，首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為20元，每月入息為40元，供款與入息比率便是50%。
按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還，如果選擇一次付清，按保費用毋須計入壓力測試，但如果選用加借攤還，便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭，按揭還款期30年及以2.5%利率計算，如選擇當初一次付清，壓力測試要求為$68,135，但如果選擇每月攤還，壓力測試要求便上升至$71,541，由於兩者相距數千元，申請按揭保險前，可先向經絡按揭查詢。
雙糧、花紅、佣金：
如果雙糧在僱傭合約中有列明，是可以完整計入壓力測試，打散12個月放入月薪中計算，例如月薪為5萬兼有雙糧，銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算，但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算，惟個別銀行可能出現折讓。
租金收入：
如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印，可以把租金收入中的七成計入壓力測試，例如租金收入為$20,000，便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租，便只能以擬租金收入計算，約為租值的六成。
