2023一文看清執達吏收樓、執達主任及執達吏權力
執達主任(又稱執達吏官)是為法庭服務的一種官員和書記員，負責執行和傳達法官的裁決。在香港，相關的職稱是執達主任和助理執達主任，屬於執達主任科。在澳門，相應的職位是司法書記員(葡萄牙語：oficial de justi)。主要任務是根據法院、法庭或訴訟當事人的要求，送達傳票和其他重要法律文書，督促有關當事人全面遵守和履行法院、法庭的判決和裁定。例子包括強制收回財產、沒收貨物、執行逮捕令等。執達吏通常在工作期間執行法院命令。
當租屋住戶拖欠租金，或單位被轉租，業主可以要求執達吏收樓。執達主任的收樓程序有以五個步驟，及執達主任職能，下文將予以解釋。
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執達吏收樓程序➡️(一)入稟申索
執達吏收樓程序➡️(二)提交收回物業和追討租金的申請
執達吏收樓程序➡️(三)給房客發通知書
申請通知書提交後7天內，業主應將副本送達承租人。業主可以親自、通過郵寄等方式將副本送達房客。或要求審裁處代為送達。同時，業主應連續三天在單位門口張貼《致實際管有或居住者通知書》的複印件(即貼門紙)。
通知會明確列出通融期，即租客在規定期限內付清租金，業主就不會收回單位。張貼3天后，車主必須在3天內向審裁處提交《送達確認書》(表格30)。租客可以在7天內答辯，如果沒有異議，房東可以申請無須審訊判決。
執達吏收樓程序➡️(四)申請判決書及執行收樓令
如果租客沒異議，業主可以向審裁處申請判決，然後向審裁處申請收樓令狀。業主可在收回令發出約一周後，向執達主任申請執行收回令。如果一開始沒有貼門紙，需要連續三天補貼《收回物業通告》。四個工作日後提交審裁處提交《批准發出收樓令狀申請書》，然後向執達主任申請執行審裁處的命令。
所需文件
《批准發出收樓令狀申請書》
所需費用
- 《批准發出收樓令狀申請書》$182元
- 收回令狀的存檔費
- 執達主任按金，約$1,500元，新界區較貴
- 保安費按金，最多8天的服務，可由執達主任安排
無論收樓成功與否，每次花費的執達主任費用和保安費用都將從上述按金中扣除。收樓後，業主可以索要剩餘押金。
執達吏收樓程序➡️(五)收樓
在申請收樓令後，執達主任通常會上門通知租客在一至兩星期內遷出。如租客在7天后仍未離開，執達主任會發出《最後遷出通知》通知租客收樓日期。正式收樓當天，執達主任會和業主一起上門。如果門打不開，陪同的鎖匠就會破門而入。如果房客反抗，執達主任會報警。
所需費用
執達主任在單位拍攝財物照片的費用是每宗40元，整個收樓過程可能需要2-4個月。
執達吏權力及業主需要注意事項
追討欠租和收樓所涉及的法律程序既繁瑣又複雜，如執行不妥或損業主自身權益，建議由專業律師代勞。以下是執達吏權力及業主需要注意的事項。
- 業主在追租過程中需時刻保持克制，不應對租客或相關人士作出恐嚇、暴力及滋擾的刑事罪行
- 業主自行切斷本單位水電供應的，可能犯非法剝奪承租人對《業主與租客（綜合）條例》第119V條所列財物的佔用權罪，可能被罰款或監禁
- 就算房東確定租客已棄置了單位，未經法院批准擅自闖入住宅，甚至拋棄租客的財物，都有可能面臨民事責任和刑事起訴
- 即使租約條款允許房東進入拖欠的財產，房客之後也可以起訴房東侵權、非法處置或挪用留下的財產
- 業主也可能犯刑事罪，包括強行進入《公安條例》第23條禁止的場所
- 執達主任接管物業後，房東不能擅自處理租客遺留的私人物品和雜物，否則租客可民事索償。
- 業主應向法院申請財產扣押令，然後交由執達主任依法處理和拍賣
業主應遵循相關法律程序，要求執達主任幫助其追討欠租/收回物業，而不是冒險自行處理。
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