2023一文看清地產經紀牌照、地產經紀佣金及地產代理監管局
你可以在地產代理監管局的網站上查看執照列表。地產經紀牌照目錄為公眾提供了確認相關人員是否持有有效執照的途徑。只需輸入相關人的執照號碼、個人姓名或公司名稱、企業名稱，即可獲得相關信息的認證，證明持有人持有有效地產經紀牌照。
地產經紀牌照類型
地產經紀牌照類型有兩種:
①地產代理牌照
②營業員牌照
持有地產代理牌照的人可以經營房地產代理業務，也可以直接成為持牌的房地產代理營業員。從事房地產代理業務的，至少要有一個持有地產代理牌照的合夥人。然而，持有營業員執照的人只能從事房地產經紀人的工作。
地產代理(個人)牌照或營業員牌照條件:
- 18歲或以上
- 完成中五或同等教育
- 在申請執照之日前12個月內在相關考試中取得合格成績
- 被地產代理監管局認可為持牌的適當人選
地產代理(公司)牌照
地產代理(公司)牌照條件:
- 必須是一間公司
- 最少有一名董事持有有效的地產代理牌照
- 至少有一名有效的地產代理執照持有人實際管理該公司的業務。
- 地產代理監管局承認所有董事都是合適的人選
- 地產代理監管局承認該公司是經許可的合適人選。
考慮持照合適候選人的標準
- 是否未解除破產的破產者
- 是否在地產代理監管局考慮的前五年內，曾與其債權人達成債務重組或償還協議
- 是否根據《地產代理條例》，公司的董事及高級人員喪失持有地產代理牌照的資格
- 是否《精神健康條例》指的精神障礙患者
- 是否曾因欺詐、詐騙或其他不誠實行為被定罪
- 是否根據《地產代理條例》被定罪及判處監禁
- 是否被判過其他罪行
地產經紀佣金制度
隨著樓市的穩步上升，新手入行的比例也在上升。代理的收入主要來自佣金。樓價高企，市場繁榮，地產經紀佣金收入自然上升，考地產經紀牌照人數亦持續上升。
跳Bar制
每個公司都有自己的佣金制度。大行資源豐富，佣金率普遍低於小行。佣金分成大多采用跳Bar制，地產經紀需要做更多的業務來提高佣金分成比例。
所謂跳Bar，就是佣金的百分比會隨著業務量的增加而增加。每個公司都會有一個分拆佣金表，為不同的業務量設定分拆比例。
例如，代理人本月可以實現90,001-100,000元的業務量，分成比例為25%；實現100,001元到110,000元的業務量，拆分比率躍升至30%，以此類推。到了一定業務量以上，就會設定封頂費率。當月累計佣金越高，分割比例越高。
大行用跳Bar制，一般跳10%，最多跳35%到40%左右。但小行不一定跳Bar，直接採用固定的高佣金率。
地產經紀買賣和租賃佣金
地產經紀往往是想做買賣，因為買賣的佣金比租賃的佣金高很多。雖然支付地產經紀沒有市場價格，但在公眾心目中是有既定價格的。
比如租金提成，買賣雙方各交半個月的租金，也就是經紀人可以拿到一個月的租金提成；如果買賣，雙方都支付1%的房產價款，即經紀人可以獲得相當於房產價款2%的佣金。
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新樓和二手樓佣金
一般來說，新樓的佣金比二手樓高。新樓盤只收取開發商的佣金，根據開發商和項目的不同，佣金可以在2.5%到10%不等。比如1000萬的新樓盤，開發商支付代理商3%的佣金，代理商從交易中就有30萬生意額。相比二手樓，最高佣金只有2%左右，讓新樓盤更有吸引力。
有時候，開發商為了促進銷量，比如產成品的銷售，願意支付8%以上的佣金。假設樓價1000萬，一個訂單就已經有80萬的業務量，比較誇張，業內稱之為“粗佣”。
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佣金計算方法
地產經紀人賺取的佣金通常以月結單的形式計算。將當月累計業務金額乘以不同金額的拆分比例。大行通常會把一手業務金額和二手業務金額分開，各有各的佣金分成比例。代理公司的佣金表，列出了不同業務量可以收取的佣金總額，不用自己計算。
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佣金發放
發放一手和二手樓的佣金時間是有區別的，佣金一般在交易完成後支付。二手交易週期在2到3個月左右；一方面要看客戶用的是哪種付款方案(立即付款還是建期)。
開發商為一手物業提供不同的付款方案，佣金發放時間取決於客戶完成付款的時間。比如120天內付款，也就是4個月左右；如果選擇建設期，交易期可長達2年，即2年後才出糧。
佣金談判
如前所述，購買二手房產需支付佣金。付1%只是“市場價”，可增可減，必須事先和代理達成一致。有時候，房產中介為了縮小買賣雙方的競價差距，會要求其中一方降低佣金。另一方面，買方或賣方可以要求代理商降低佣金，地產經紀可以選擇是否接受。
但是地產經紀收乃削減了，做事難免失去動力。比如業主要求代理降低佣金，代理可能不會盡力推銷你的樓盤，最終導致無人問津。相反，潛在買家要求代理商減少他們的佣金。代理商為了彌補差價，在討價還價中可能會傾向於站在業主一邊，交換的結果可能是買貴樓，隨時得不償失。一些潛在買家在購買新建築時會索要回佣。雖然合法，但必須有書面承諾保證。
不使用地產經紀服務
買拽不用通過交易代理。其實可以乾脆放棄地產經紀，直接和賣家交易。但事實上，地產經紀人從搵樓到完成交易都扮演著重要的角色。如果不找經紀人幫你，交易會復雜很多。原因如下：
- 買家很難知道是誰在發盤，報價多少，以及如何聯系業主。
- 很難看出單位有沒有產權負擔或者其他不利因素
- 很難確認賣家的真實身份
- 賣方可能不會在沒有經紀人的情況下與買方交易
- 沒有經紀人的穿針引線，雙方的討價還價很容易陷入僵局
- 買家可能不熟悉樓宇交易程序，一不小心錯過付款期限，隨時會被殺訂，交易告吹。
如何解決佣金糾紛
代理人向買賣雙方收取的佣金雖然在臨時合同中有規定，但一旦有任何事與錢和銀有關，總會發生糾紛。因此，地產代理監管局設有釐定佣金的機制。但是，應該注意的是，並不是每一個佣金爭議案件都會被受理，受理條件如下:
- 爭議來自持牌地產代理與其客戶
- 該爭議涉及佣金或其他費用的計算或支付方式
- 雙方同意將個案轉交監管局裁定
- 雙方已簽訂地產代理協議
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地產代理監管局
地產代理監管局(EAA)是一個法定機構(以下簡稱EAA)。其主要任務如下：
①規管香港地產代理的執業
舉行地產經紀牌照和營業員牌照的資格考試，批准個人和公司執照，處理對持證人的投訴，進行檢查，並對違反《地產代理條例》的房地產經紀人進行紀律處分。
②行業培訓
為行業組織專業發展活動，促進消費者教育。
地產代理監管局經常舉辦有關地產代理行業的講座，介紹不同的題目，例如長者按揭計劃、一手住宅物業買賣、《地產代理條例》及其附屬法例等。這些講座是免費的，並以粵語進行。只要報名就可以參加。
地產代理監管局可向地產代理提供資源
除前述講座外，地產代理亦可瀏覽EAA網站，獲取最新資訊。舉例來說，差餉物業估價署發表了一篇文章，而EAA亦會發出通告，提供一個網站，讓地產代理商閱讀這篇文章。只要你不時訪問EAA的網站，房地產經紀人可以在第一時間獲得任何更新的消息。此外，EAA網站上還有一些文件，提供了房地產經紀人下載和使用的樣本表格。
地產代理監管局如何處理有關地產代理的投訴
地產代理監管局將以信件向答辯人(持牌人)說明有關指控，並給予答辯人親自或以書面作出回應的機會。 EAA還會見證人或其他有關方面，進行現場視察並審查相關文件和資料。如果有足夠的證據證明這些指控，EAA或其紀律委員會將對投訴案件進行紀律調查，或酌情將投訴轉交其他執法機構。調查結果出來後，會書面告知涉案雙方。如投訴成立，地產代理監管局有權譴責或申斥有關持牌人、在有關牌照上附加條件或更改牌照上的條件、暫時吊銷或撤銷牌照、處以罰款及命令繳付費用。
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