2023一文看清香港樓花即供付款與建築期付款樓花按揭分別
「樓花」是指還在建設階段的樓宇,購買樓花的人通常會在正式入住前的一段時間,也就是所謂的「樓花期」。為了吸引客戶,發展商會推出各種樓花期的促銷活動,這些活動往往吸引了許多人選擇購買樓花。在購買樓花的過程中,了解不同的付款方式是非常重要的。為了幫助大家解決這個問題,本次將分析香港樓花最常見的兩種付款方式「即供期付款」和「建築期付款」樓花按揭的特點、分別,以及哪一種買家更適合使用,希望能幫助大家做出最好的選擇。
即供期付款與建築期付款的比較
即供期付款與建築期付款不僅在樓價支付時間上有所不同,而且也會影響按揭的申請和按揭的成數。這是因為現行的按揭保險計劃只接受「現樓按揭」,而不接受「樓花按揭」。換句話說,即使使用即供付款可以享受樓價折扣,但買家不能通過按揭保險向銀行申請 80% – 90% 的按揭,最多只能申請到 60%,因此買家需要自行籌集更大的首期。
許多港人為了加快購房步伐,寧願放棄即供的優惠,盡早購買物業,並在後續逐步供款。有些買家會利用發展商提供的低門檻、高比例的按揭方案先行購買,享受即供的優惠。當物業獲得入伙許可後,他們會迅速轉移到銀行的按揭,並利用銀行提供的較低利率繼續供款。
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2023即供期付款🆚建築期付款詳細解析
即供期付款
「即供期付款」是在購買樓花的過程中一種常見的付款模式。在這種模式下,買家在物業還在樓花階段時就開始支付樓價,這也被稱為「樓花按揭」。
選擇即供期付款的買家能讓發展商提早收取完整的樓價,這對於發展商的資金流動性有很大的幫助。為了吸引買家選擇「即供付款」,發展商通常會提供一些優惠,例如將即供呎價給予折扣,使其比建築期付款的價格更有吸引力。因此,當發展商公布樓價時,即供呎價通常會被用作參考價格。
選擇「即供付款」的程序並不意味著買家在簽訂正式購買合約時就需要支付整筆樓價。以下是即供期付款的一般流程:
當簽訂正式購買合約時,買家需要向發展商支付大約10%的樓價作為訂金。
通常情況下,發展商會要求買家在簽訂正式合約後的90至180天內支付剩餘的樓價。
如果買家需要申請按揭,他們通常會在簽訂臨時合約時就向銀行提出預先批核申請,以確保能在繳款期限之前取得貸款。對於換樓的買家,他們需要確保在繳款期限之前完成原有物業的交易。
買家在規定的時間內付清樓價,交易才算完成。
建築期付款
與即供期付款不同,「建築期付款」允許買家在收樓前才支付餘下的樓價,避免了買家在未入住就需要開始供款的情況。此計劃的付款期限相對寬鬆,買家可以在收樓前才正式開始供樓,因此建築期付款又被稱為「現樓按揭」。
儘管建築期付款以前只在樓花銷售中出現,但近期有些發展商在推銷現樓時也推出了相似的付款安排。
選擇建築期付款計劃的買家通常可以享受的折扣較少,換句話說,樓價會比即供付款計劃高。這是因為買家將供款時間推遲了,發展商的套現時間也相對延後,間接減少了資金流動性。
建築期付款的一般程序如下:
- 在簽署正式購買合約時,買家應向發展商支付約等於樓價的10%作為訂金。
- 在樓花期間,發展商可能會要求買家分期支付部分首期。
- 在物業獲得入伙許可後,買家才能向銀行申請按揭。
- 買家可以在收樓前支付剩餘的樓價。
- 買家在付清樓價後,交易才算完成。
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2023買樓策略:即供期付款與建築期付款的選擇
即供期付款:優劣分析
當我們談論即供期付款的好處時,我們不能忽略發展商所提供的優惠。這些優惠往往會比其他選擇更為豐厚。此外,即供期付款的首期通常相對較低,給予買家更多的時間來策劃和安排資金。
然而,即供期付款也有其固有的風險和挑戰。例如,如果樓價超過$600萬,買家需要準備高達六成的首期,這對於許多人來說可能是一個負擔。此外,即供期付款的方式還需要在未入夥之前就開始進行供樓。
對於那些目前沒有租房或供樓壓力,以及有充足首期金額的買家來說,即供期付款可能是一個很好的選擇。
建築期付款:利弊評估
對於建築期付款,其最大的優勢在於其按揭條款。如果樓價在$1,000萬以下,買家最高可以獲得9成的按揭,這對於許多人來說是一個很大的誘因。
然而,建築期付款的優惠通常較少,也存在估價不足的風險。此外,未來加息、買家收入和樓市波動都可能影響這種付款方式。
建築期付款可能更適合那些目前有租房或供樓壓力的人士,或者是那些希望只需放下少量首期的投資者。
買樓攻略:申請樓花按揭的提示
- 在申請樓花按揭時,買家需要準備一系列的文件,包括按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息證明和工作證明。通常,銀行批核按揭的時間大約需要3個月,成功批核後會發出按揭確認信。
- 無論你選擇何種付款方式,都需要仔細計算利息、按揭和樓價的風險,確保自己有足夠的資金應對。特別是要注意,一手樓花按揭並不能將預期的租金收入計入。
- 許多發展商為了吸引買家,會提供所謂的「呼吸Plan」,也就是不需要通過壓力測試就可以申請按揭。然而,這種方案也存在風險,買家需要謹慎考慮。
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2023理解建築期付款的風險與機遇
當你選擇建築期付款的方式來購買新樓,你可能會面臨到一個重要的問題:如果物業在落成時的估值低於你的期望,你是否需要自己補足差價?這是建築期付款方式的一個重要考慮因素。
儘管部分新盤可能沒有提供高成數的按揭,或者發展商的優惠計劃並不吸引人,但由於即供期付款與建築期付款之間的價差通常不大,因此許多準買家仍然會選擇建築期付款的方式來購買新樓。
新盤物業無法使用新按揭保險的規定也是影響買家選擇的一個因素。因為新按揭保險政策規定,只有現樓才能使用,所以買家在物業落成前只能選擇建築期付款,然後等到物業落成時再申請新按揭保險。
建築期付款的風險:估值不足的問題
如果你選擇建築期付款,那麼一個可能的風險就是樓價在落成期間可能會下跌。這種情況下,你可能需要自己補足差價。
這是因為在物業正式成交時,銀行會根據當時的市場狀況對物業進行再次估值。如果這次的估值低於你當初簽訂合約時的價格,那麼銀行只能按照新的估值來計算按揭,這意味著你需要自己來補足差價。
這也是建築期付款的一個主要缺點,買家在選擇這種付款方式時必須要充分了解並考慮這一風險。
樓價上升與新按揭保險的相關問題
若你考慮著樓價可能會上升,你可能會有一個疑問:如果樓價上升,超過了新按揭保險的門檻,還能否進行新按揭保險呢?
以A物業為例,這個樓盤的兩房單位價格大概在一千萬附近,這在新按揭保險計劃的角度來看,是在一個微妙的位置。新按揭保險的政策規定,一千萬以下的物業可以借到最高8成的按揭;而八百萬以下的物業則可以借到最高9成的按揭。
因此,有些買家可能會選擇建築期付款,希望能夠借到新按揭保險計劃。假設樓價為一千萬元,那麼買家需要自己支付20%的首期,即200萬元,其餘的80%則可以透過新按揭保險計劃來借款。但如果物業在落成時,物業估值已經超過一千萬元,例如升至1,500萬元,那麼新按揭保險的門檻就已經被突破了,買家可能只能借到5成的按揭,並且需要自己支付至少750萬元的首期。
銀行按「合約價」計算
那麼,買家在這種情況下還能否利用新按揭保險呢?答案是肯定的。銀行在進行按揭計算時,會以「合約價」作為基準。對銀行來說,他們只需要確定物業的估值是否合理。如果估值合理,銀行就會按照合約價進行按揭計算。
因此,即使物業的估值在落成時已經超過一千萬元,但只要你的合約價在新按揭保險的門檻之內,銀行仍然可以為你辦理新按揭保險。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋,除了租唐樓,私樓及工厦外,還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺,租期靈活,質量有保障之餘,帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響,服務式住宅的租金都下降了,比以前要便宜,不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多,任君選擇。有的單位可以開窗通風,有的房間有洗衣機,可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說,他們可能需要短期居住,但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港,租一套普通的房子短期內是不現實的,租約通常是一至兩年,而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此,服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們,提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色,通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住,即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務,讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔,即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說,服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施,就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題,享受家居般的舒適體驗,在入住期間充分享受自由和隱私,讓住客的生活更加舒適和便利。
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