2023一文看清香港樓花即供付款與建築期付款樓花按揭分別
「樓花」是指還在建設階段的樓宇，購買樓花的人通常會在正式入住前的一段時間，也就是所謂的「樓花期」。為了吸引客戶，發展商會推出各種樓花期的促銷活動，這些活動往往吸引了許多人選擇購買樓花。在購買樓花的過程中，了解不同的付款方式是非常重要的。為了幫助大家解決這個問題，本次將分析香港樓花最常見的兩種付款方式「即供期付款」和「建築期付款」樓花按揭的特點、分別，以及哪一種買家更適合使用，希望能幫助大家做出最好的選擇。
即供期付款與建築期付款的比較
即供期付款與建築期付款不僅在樓價支付時間上有所不同，而且也會影響按揭的申請和按揭的成數。這是因為現行的按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「樓花按揭」。換句話說，即使使用即供付款可以享受樓價折扣，但買家不能通過按揭保險向銀行申請 80% – 90% 的按揭，最多只能申請到 60%，因此買家需要自行籌集更大的首期。
許多港人為了加快購房步伐，寧願放棄即供的優惠，盡早購買物業，並在後續逐步供款。有些買家會利用發展商提供的低門檻、高比例的按揭方案先行購買，享受即供的優惠。當物業獲得入伙許可後，他們會迅速轉移到銀行的按揭，並利用銀行提供的較低利率繼續供款。
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即供期付款
「即供期付款」是在購買樓花的過程中一種常見的付款模式。在這種模式下，買家在物業還在樓花階段時就開始支付樓價，這也被稱為「樓花按揭」。
選擇即供期付款的買家能讓發展商提早收取完整的樓價，這對於發展商的資金流動性有很大的幫助。為了吸引買家選擇「即供付款」，發展商通常會提供一些優惠，例如將即供呎價給予折扣，使其比建築期付款的價格更有吸引力。因此，當發展商公布樓價時，即供呎價通常會被用作參考價格。
選擇「即供付款」的程序並不意味著買家在簽訂正式購買合約時就需要支付整筆樓價。以下是即供期付款的一般流程：
當簽訂正式購買合約時，買家需要向發展商支付大約10%的樓價作為訂金。
通常情況下，發展商會要求買家在簽訂正式合約後的90至180天內支付剩餘的樓價。
如果買家需要申請按揭，他們通常會在簽訂臨時合約時就向銀行提出預先批核申請，以確保能在繳款期限之前取得貸款。對於換樓的買家，他們需要確保在繳款期限之前完成原有物業的交易。
買家在規定的時間內付清樓價，交易才算完成。
建築期付款
與即供期付款不同，「建築期付款」允許買家在收樓前才支付餘下的樓價，避免了買家在未入住就需要開始供款的情況。此計劃的付款期限相對寬鬆，買家可以在收樓前才正式開始供樓，因此建築期付款又被稱為「現樓按揭」。
儘管建築期付款以前只在樓花銷售中出現，但近期有些發展商在推銷現樓時也推出了相似的付款安排。
選擇建築期付款計劃的買家通常可以享受的折扣較少，換句話說，樓價會比即供付款計劃高。這是因為買家將供款時間推遲了，發展商的套現時間也相對延後，間接減少了資金流動性。
建築期付款的一般程序如下：
- 在簽署正式購買合約時，買家應向發展商支付約等於樓價的10%作為訂金。
- 在樓花期間，發展商可能會要求買家分期支付部分首期。
- 在物業獲得入伙許可後，買家才能向銀行申請按揭。
- 買家可以在收樓前支付剩餘的樓價。
- 買家在付清樓價後，交易才算完成。
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2023買樓策略：即供期付款與建築期付款的選擇
即供期付款：優劣分析
當我們談論即供期付款的好處時，我們不能忽略發展商所提供的優惠。這些優惠往往會比其他選擇更為豐厚。此外，即供期付款的首期通常相對較低，給予買家更多的時間來策劃和安排資金。
然而，即供期付款也有其固有的風險和挑戰。例如，如果樓價超過$600萬，買家需要準備高達六成的首期，這對於許多人來說可能是一個負擔。此外，即供期付款的方式還需要在未入夥之前就開始進行供樓。
對於那些目前沒有租房或供樓壓力，以及有充足首期金額的買家來說，即供期付款可能是一個很好的選擇。
建築期付款：利弊評估
對於建築期付款，其最大的優勢在於其按揭條款。如果樓價在$1,000萬以下，買家最高可以獲得9成的按揭，這對於許多人來說是一個很大的誘因。
然而，建築期付款的優惠通常較少，也存在估價不足的風險。此外，未來加息、買家收入和樓市波動都可能影響這種付款方式。
建築期付款可能更適合那些目前有租房或供樓壓力的人士，或者是那些希望只需放下少量首期的投資者。
買樓攻略：申請樓花按揭的提示
- 在申請樓花按揭時，買家需要準備一系列的文件，包括按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息證明和工作證明。通常，銀行批核按揭的時間大約需要3個月，成功批核後會發出按揭確認信。
- 無論你選擇何種付款方式，都需要仔細計算利息、按揭和樓價的風險，確保自己有足夠的資金應對。特別是要注意，一手樓花按揭並不能將預期的租金收入計入。
- 許多發展商為了吸引買家，會提供所謂的「呼吸Plan」，也就是不需要通過壓力測試就可以申請按揭。然而，這種方案也存在風險，買家需要謹慎考慮。
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2023理解建築期付款的風險與機遇
當你選擇建築期付款的方式來購買新樓，你可能會面臨到一個重要的問題：如果物業在落成時的估值低於你的期望，你是否需要自己補足差價？這是建築期付款方式的一個重要考慮因素。
儘管部分新盤可能沒有提供高成數的按揭，或者發展商的優惠計劃並不吸引人，但由於即供期付款與建築期付款之間的價差通常不大，因此許多準買家仍然會選擇建築期付款的方式來購買新樓。
新盤物業無法使用新按揭保險的規定也是影響買家選擇的一個因素。因為新按揭保險政策規定，只有現樓才能使用，所以買家在物業落成前只能選擇建築期付款，然後等到物業落成時再申請新按揭保險。
建築期付款的風險：估值不足的問題
如果你選擇建築期付款，那麼一個可能的風險就是樓價在落成期間可能會下跌。這種情況下，你可能需要自己補足差價。
這是因為在物業正式成交時，銀行會根據當時的市場狀況對物業進行再次估值。如果這次的估值低於你當初簽訂合約時的價格，那麼銀行只能按照新的估值來計算按揭，這意味著你需要自己來補足差價。
這也是建築期付款的一個主要缺點，買家在選擇這種付款方式時必須要充分了解並考慮這一風險。
樓價上升與新按揭保險的相關問題
若你考慮著樓價可能會上升，你可能會有一個疑問：如果樓價上升，超過了新按揭保險的門檻，還能否進行新按揭保險呢？
以A物業為例，這個樓盤的兩房單位價格大概在一千萬附近，這在新按揭保險計劃的角度來看，是在一個微妙的位置。新按揭保險的政策規定，一千萬以下的物業可以借到最高8成的按揭；而八百萬以下的物業則可以借到最高9成的按揭。
因此，有些買家可能會選擇建築期付款，希望能夠借到新按揭保險計劃。假設樓價為一千萬元，那麼買家需要自己支付20%的首期，即200萬元，其餘的80%則可以透過新按揭保險計劃來借款。但如果物業在落成時，物業估值已經超過一千萬元，例如升至1,500萬元，那麼新按揭保險的門檻就已經被突破了，買家可能只能借到5成的按揭，並且需要自己支付至少750萬元的首期。
銀行按「合約價」計算
那麼，買家在這種情況下還能否利用新按揭保險呢？答案是肯定的。銀行在進行按揭計算時，會以「合約價」作為基準。對銀行來說，他們只需要確定物業的估值是否合理。如果估值合理，銀行就會按照合約價進行按揭計算。
因此，即使物業的估值在落成時已經超過一千萬元，但只要你的合約價在新按揭保險的門檻之內，銀行仍然可以為你辦理新按揭保險。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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