2023分租合租陷阱大拆解
在過去的十年裡，香港的房價一直處於高位，相關的租金一直居高不下，吸引了許多人分租他們的單位，以賺取更高的租金回報。另一方面，由於租金昂貴，許多人選擇轉承租分租他們的公寓，以減輕租金支出的負擔。分租合租相關事項看似簡單，但其實無論你是承租人還是分租單位的分租戶，都有很多需要注意的事項，本文將詳細分析。
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主租約與分租租約
房東先把公寓租給房客，房客再把房間分開出租。這種做法被稱為“分租”(也稱租上租)，承租人也會被稱為“二房東”。
房東和租客會簽訂一份租約，這份租約被稱為“主租約”。承租人會和每一個分租客簽訂租約，這叫做“分租租約”。分租是在主租賃的基礎上，由承租人和分租人協商適合雙方的附加條款。比如主租賃的通知期是2個月，承租人考慮到分租人普遍需要更大的靈活性，就把通知期縮短到了1個月。
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承租人和分租人關係
承租人可以是分租單位的分租戶之一，也可以是擁有另一處住所，並受薪只為業主管理物業的管理者。
承租人能要求分租人接受主租約的條款規限，並將其納入分租條款中。如果分租人違約，承租人有權根據分租合同採取後續行動，向分租人索賠。
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需了解承租人的主租約內容
承租人不需要給分租人看主租約，但主租約包含了很多重要信息，包括承租人能要求分租人接受主租約的條款規限，並將其納入分租合租租約條款中。如房東向承租人出租的場所範圍、租期、分租權等。比如，主租賃實際上僅限於承租人出租公寓的室內面積，但承租人實際上出租天台，或者主租賃期限只有一年。但如果承租人與分租人簽訂的是兩年的租約，則分租無效。
分租者最好堅持讓承租人出示主租約複印件。如果承租人因為不想公開原租金而拒絕，轉租人可以在復印時提出由承租人塗黑或覆蓋金額。最重要的是看清主租約關於期限、範圍、分租權的條款，以及業主姓名與物業查冊顯示的一致。分租租約亦要寫明轉租部分，比如床號或者房間號，及分租客共用的公共場所，比如廚房、衛生間。
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未經業主同意分租是否違法
市面上的示範租約大多都有明文條款禁止租客轉租物業。如果租約中沒有寫明，租客在沒有事先徵得業主同意的情況下，轉租自己的房間不一定是違法。
如果租約中沒有任何限制轉租的條款，理論上，只要不違反其他條款，原租戶有權居住或租出該單位，包括分租房間和離港時臨時轉租該單位等。
事實上，業主要證明他們的單位曾被轉租，並不容易。通常租約規定房東不得干涉租客的生活，而租客在分享一般有權自由與他人同居並佔有或使用房產，如果沒有簽署的分租租約等實際證據，房東很難分辨原租客是與他人同居還是轉租。
作為分租人，為了保護自己，一定要知道承租人是否真的有分租權。當然，最理想的情況是，業主、承租人和分租客都應該明白自己的責任，以免業主日後突然發現單位被用作分租用途，與承租人發生糾紛，影響分租客的日常生活，甚至被逐出單位。
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物業公契或許禁止分租
除了要取得業主的同意，還要注意物業的公契是否有明確的條款禁止分租房間。而一棟樓的物業管理公司和業主立案法團基本無法知道單位使用人是轉租還是同居，即使大樓的公契不允許，也很難真正執行。
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承租人與業主終止租約
當主租約終止時，轉租租約將失效，轉租人必須返還單位。換句話說，如果承租人提前退出主租約，那麼分租人也將需搬出。如有需要，分租客可向原訟法庭申請“寬免”，並要求獲得“歸屬令”，以代替承租人租用單位，直至餘下租期屆滿。
租期少於二十八天要辦理賓館執照。
分租的一個好處是租期靈活。但租期都不能少於28天，否則業主就要為物業辦理賓館執照。如果急需短租，可考慮服務式住宅。最好避開這些承租人分租的房間。承租人可能會聲稱離港三週。他不想白交房租，就以較低的租金租給別人暫住。首先，這涉及到轉租，手續麻煩，另外是租期不足28天的，新租戶會變相入住無牌賓館。
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服務式住宅
其實除了租一般唐樓，私樓及別墅外，還有其他租樓租屋選擇。可以考慮租服務式住宅。租期靈活，不用擔心上述法律問題。質量有保障，一搬進去就能住隨著疫情的持續，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。要找盤源也很方便，例如服務式住宅平台Owl Square Co-living遍佈香港核心地區，如熱門住宅包括中環服務式住宅、銅鑼灣服務式住宅，鰂魚涌服務式住宅，灣仔服務式住宅 ，九龍樞紐何文田服務式住宅，旺角服務式住宅，太子服務式住宅，佐敦服務式住宅等，所有服務式住宅單位的構建和設計，可適合任何家庭、朋友夾租或單身人仕，或可為閣下覓得安全舒適住處。
