2023買樓先租後買, 先住後付大拆解
為了增加新盤的銷售和應對一手空置稅，開發商推出了“先住後付”計劃，允許買家提前支付少量款項，然後在幾年後才開始供款。這種方案看似不錯，但會涉及風險和額外收費嗎？
而先租後買, 這其實只是一個取巧的做法。也是開發商用來催促谷客源的方法。跟“先住後付”差不多。本文將帶你了解利弊，詳細解釋所有伏位。
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先住後付是什麼
簡單來說，先住後付，是近年來開發商常見的銷售方式。主要目的是吸引購房者用少量的錢住進一手樓。一般來說，開發商會要求購房者預付5%的房款作為入住定金。以一個600萬元的單位為例，搬進一個新單位只需要30萬元。入住指定日期後，開發商一般會要求買家在3個月之內，額外支付5%的定金。幾年之後，開發商才要求買家支付剩餘九成的樓價。也就是說，購房者只需要10%的首付，就可以入住一手新樓幾年。
此時，頭腦清醒的讀者可能會想，這個計劃有什麼特別之處，因為在金管局規定的現行按揭成數指引下，價值八百萬元的單位，最多做九成按揭。一般來說，這個計劃可以幫助兩種情況：
(1)買方收入不足以申請銀行按揭，但有信心在短時間內處理好收入情況，然後完成交易前的按揭手續。
(2)打算買一套樓價較高的房產，比如2,000萬元以上，但是銀行貸款不足或者首付暫時不夠。
目前，根據金管局的指引，如果房產價格超過1960萬元，最多只能做50%的按揭。因此，除非業主有大約980萬元的首期，否則他們是不能買樓的。假設買家首付不夠，但是很喜歡一個新盤，可以先以5%的利率搬進新樓，然後再集資，準備好980萬的首付後，馬上向銀行申請五成按揭。
先租後買與先住後付有什麼區別
所謂“先租後買”，其實和“先住後付”很像，主要是形式上有些不同。先租後買就是讓買家先以租賃的形式租下想要的單位，租一段時間後再買單位，即邊租邊買。這種先租後買的做法可以給買家一個單位試用期。如果單位沒有問題，剩下的尾數可以之後交。交易完成後，開發商一般會將買家支付的租金作為回贈返還給買家。相反，先住後付，需要買方簽訂臨時協議，繳納印花稅。然而，“先租後買”和“先住後付”同樣也可以在付全款之前住進單位。
舉例: 某開發商推出了四年先租後買方案，第一年租金為樓價的5%，第二年、第三年為2%，最後一年為1%。換句話說，4年的租金等於樓價的10%。進入第四年租期後，買家可以決定是否購買該單位。如果買方決定購買這一價值,1000萬元的單位，買方必須在第四年年底前向銀行申請按揭，然後完成交易。至於之前交的10%租金，也就是100萬元，交易結束後會全部回贈返還給業主。
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先住後付的好處
先付後活計劃有兩個主要優點。
(1)這個計劃可以給買家更多的時間來準備成交的資金。即使現在的買家首付或收入不足以申請銀行房貸，也不構成問題。讓開發商先訂鎖定的單元，過幾年再付剩下的。這部分其實和”建期 plan” 或 “建築期付款計劃”很像。都是同樣的邏輯，要求買家先付小額款項預訂，若干年後再付全款。但唯一不同的是，先住後付可以讓買家馬上住進單位，因為先住後付計劃下的單位都是竣工物業。
(2)購房者可以馬上住進單位。買家只需付訂金，先租下單位，然後購買。這種做法對樓客非常有利，因為樓客可以先租新樓，賣掉舊單位再買新的。這種先住後付的方案可以幫助樓換樓的業主，省去要額外找地方租屋的麻煩。否則，樓換樓的業主如在單位出售前購買新物業，便須繳付”辣招印花稅”。
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先住後付的壞處
先住後付有兩個壞處。
(1)和建築期付款計劃類似，先住後住，有估價不足的風險。舉例來說，一名買家在“先住後付”計劃下購買一個價值一千萬元的單位，三年後須繳付樓價的九成。若三年後樓市不景氣，銀行會降低房產估值，購房者需要額外交錢。
此外，還要看發展商是先住後付還是先租后買。如果開發商是先住後付的形式，買方需要簽訂臨時合同並繳納印花稅，若尚未出售物業，需繳納15%的從價印花稅。在這種情況下，如果買方在一年內出售原有房產，他可以申請退還15%減去首次購房印花稅的差額。
先住後付的伏位和隱性費用
一般來說，相比直接購買一手單位，先住後付的計劃中可能會有更多的隱性支出。建議大家注意。
物業淮用許可証
先住後付的購房者，一般需要在開發商律師擬定的物業淮用許可証上簽字，才能入住。簽完後，購房者還需要繳納辦證費，一般為房產價格的5%-10%。如費用是樓價的5%，一套價值2,000萬的房產就要交100萬元(2,000萬x 5%)。一般交易完成後，物業淮用許可証費用會由開發商以返點的形式返還。以後打算申請銀行按揭會的業主需要注意了。銀行計算貸款額，會把回贈扣減樓價後。
例如，購買價值2,500萬元的單位，10%的許可證費用代表250萬元。業主需要在交易前三年申請50%的按揭，銀行將使用2,250萬美元計算貸款金額，這意味著銀行最多只會貸款1,125萬元。如果交易後發放“許可証”回扣，買家需要額外準備125萬元的首付，即總共1,375萬元。
佔用物業費
類似於物業淮用許可証，物業佔用費是購房者需要向開發商繳納的費用。計算方法和物業淮用許可証完全一樣，按房產價格的百分比計算，可能是一年交一次。如果業主在入住數年後成功完成交易，費用可以返利的形式退還。
租金
如果讀者選擇的先住後付的單位以租賃形式安排，即先租后買，業主在入住期間有機會支付租金。例如，一些開發商提前提供了61-270天的租賃期限，在此期間的總租金為樓價的10%，分10期支付。
雜項費用
先住後付的業主，需要支付住入後產生的費用，如管理費、差餉、地租等。開發商偶爾會以回贈的形式從樓盤價格中扣除所有費用，但大家要注意細節，每個開發商針對每個樓盤的方案會有所不同。
總括來說，先租後買，先住後付各有其優勢，但未必適合所有的買家，也不是所有的房產都會有這種安排。建議在考慮先住後付，還是先租後買的方案之前，要慎重考慮。
