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2023買樓先租後買先住後付全面分析

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2023買樓先租後買, 先住後付大拆解

為了增加新盤的銷售和應對一手空置稅,開發商推出了“先住後付”計劃,允許買家提前支付少量款項,然後在幾年後才開始供款。這種方案看似不錯,但會涉及風險和額外收費嗎?

而先租後買, 這其實只是一個取巧的做法。也是開發商用來催促谷客源的方法。跟“先住後付”差不多。本文將帶你了解利弊,詳細解釋所有伏位。

 

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先住後付是什麼

簡單來說,先住後付,是近年來開發商常見的銷售方式。主要目的是吸引購房者用少量的錢住進一手樓。一般來說,開發商會要求購房者預付5%的房款作為入住定金。以一個600萬元的單位為例,搬進一個新單位只需要30萬元。入住指定日期後,開發商一般會要求買家在3個月之內,額外支付5%的定金。幾年之後,開發商才要求買家支付剩餘九成的樓價。也就是說,購房者只需要10%的首付,就可以入住一手新樓幾年。

此時,頭腦清醒的讀者可能會想,這個計劃有什麼特別之處,因為在金管局規定的現行按揭成數指引下,價值八百萬元的單位,最多做九成按揭。一般來說,這個計劃可以幫助兩種情況:

(1)買方收入不足以申請銀行按揭,但有信心在短時間內處理好收入情況,然後完成交易前的按揭手續。

(2)打算買一套樓價較高的房產,比如2,000萬元以上,但是銀行貸款不足或者首付暫時不夠。

目前,根據金管局的指引,如果房產價格超過1960萬元,最多只能做50%的按揭。因此,除非業主有大約980萬元的首期,否則他們是不能買樓的。假設買家首付不夠,但是很喜歡一個新盤,可以先以5%的利率搬進新樓,然後再集資,準備好980萬的首付後,馬上向銀行申請五成按揭。

先租後買與先住後付有什麼區別

所謂“先租後買”,其實和“先住後付”很像,主要是形式上有些不同。先租後買就是讓買家先以租賃的形式租下想要的單位,租一段時間後再買單位,即邊租邊買。這種先租後買的做法可以給買家一個單位試用期。如果單位沒有問題,剩下的尾數可以之後交。交易完成後,開發商一般會將買家支付的租金作為回贈返還給買家。相反,先住後付,需要買方簽訂臨時協議,繳納印花稅。然而,“先租後買”和“先住後付”同樣也可以在付全款之前住進單位。

舉例: 某開發商推出了四年先租後買方案,第一年租金為樓價的5%,第二年、第三年為2%,最後一年為1%。換句話說,4年的租金等於樓價的10%。進入第四年租期後,買家可以決定是否購買該單位。如果買方決定購買這一價值,1000萬元的單位,買方必須在第四年年底前向銀行申請按揭,然後完成交易。至於之前交的10%租金,也就是100萬元,交易結束後會全部回贈返還給業主。

 

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先住後付的好處

先付後活計劃有兩個主要優點。

(1)這個計劃可以給買家更多的時間來準備成交的資金。即使現在的買家首付或收入不足以申請銀行房貸,也不構成問題。讓開發商先訂鎖定的單元,過幾年再付剩下的。這部分其實和”建期 plan” 或 “建築期付款計劃”很像。都是同樣的邏輯,要求買家先付小額款項預訂,若干年後再付全款。但唯一不同的是,先住後付可以讓買家馬上住進單位,因為先住後付計劃下的單位都是竣工物業。

(2)購房者可以馬上住進單位。買家只需付訂金,先租下單位,然後購買。這種做法對樓客非常有利,因為樓客可以先租新樓,賣掉舊單位再買新的。這種先住後付的方案可以幫助樓換樓的業主,省去要額外找地方租屋的麻煩。否則,樓換樓的業主如在單位出售前購買新物業,便須繳付”辣招印花稅”。

 

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先住後付的壞處

先住後付有兩個壞處。

(1)和建築期付款計劃類似,先住後住,有估價不足的風險。舉例來說,一名買家在“先住後付”計劃下購買一個價值一千萬元的單位,三年後須繳付樓價的九成。若三年後樓市不景氣,銀行會降低房產估值,購房者需要額外交錢。

此外,還要看發展商是先住後付還是先租后買。如果開發商是先住後付的形式,買方需要簽訂臨時合同並繳納印花稅,若尚未出售物業,需繳納15%的從價印花稅。在這種情況下,如果買方在一年內出售原有房產,他可以申請退還15%減去首次購房印花稅的差額。

先住後付的伏位和隱性費用

一般來說,相比直接購買一手單位,先住後付的計劃中可能會有更多的隱性支出。建議大家注意。

物業淮用許可証

先住後付的購房者,一般需要在開發商律師擬定的物業淮用許可証上簽字,才能入住。簽完後,購房者還需要繳納辦證費,一般為房產價格的5%-10%。如費用是樓價的5%,一套價值2,000萬的房產就要交100萬元(2,000萬x 5%)。一般交易完成後,物業淮用許可証費用會由開發商以返點的形式返還。以後打算申請銀行按揭會的業主需要注意了。銀行計算貸款額,會把回贈扣減樓價後。

例如,購買價值2,500萬元的單位,10%的許可證費用代表250萬元。業主需要在交易前三年申請50%的按揭,銀行將使用2,250萬美元計算貸款金額,這意味著銀行最多只會貸款1,125萬元。如果交易後發放“許可証”回扣,買家需要額外準備125萬元的首付,即總共1,375萬元。

佔用物業費

類似於物業淮用許可証,物業佔用費是購房者需要向開發商繳納的費用。計算方法和物業淮用許可証完全一樣,按房產價格的百分比計算,可能是一年交一次。如果業主在入住數年後成功完成交易,費用可以返利的形式退還。

租金

如果讀者選擇的先住後付的單位以租賃形式安排,即先租后買,業主在入住期間有機會支付租金。例如,一些開發商提前提供了61-270天的租賃期限,在此期間的總租金為樓價的10%,分10期支付。

雜項費用

先住後付的業主,需要支付住入後產生的費用,如管理費、差餉、地租等。開發商偶爾會以回贈的形式從樓盤價格中扣除所有費用,但大家要注意細節,每個開發商針對每個樓盤的方案會有所不同。

總括來說,先租後買,先住後付各有其優勢,但未必適合所有的買家,也不是所有的房產都會有這種安排。建議在考慮先住後付,還是先租後買的方案之前,要慎重考慮。

理想的租屋選擇

其實除了租一般唐樓,私樓及別墅外,還有其他租樓租屋選擇。隨著疫情的持續,服務式住宅的租金都下降了,比以前要便宜,不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多,任君選擇。有的單位可以開窗通風,有的房間有洗衣機,可以明火烹飪。要找盤源也很方便,例如服務式住宅平台Owl Square Co-living遍佈香港核心地區,如熱門住宅包括中環服務式住宅、銅鑼灣服務式住宅,鰂魚涌服務式住宅,灣仔服務式住宅 ,九龍樞紐何文田服務式住宅,旺角服務式住宅,太子服務式住宅,佐敦服務式住宅等,所有服務式住宅單位的構建和設計,可適合任何家庭、朋友夾租或單身人仕,或可為閣下覓得安全舒適住處。

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