2023上車盤推介、上車盤定義、首期及注意事項全攻略
成為擁有物業的人是香港人的共同夢想，他們勤奮地工作，努力為了實現這個目標。在香港購置物業，需要考慮哪些事項呢？希望登上物業樓梯的你，可以參考本文，提前做好準備，以實現你的夢想。本文將為您詳細介紹上車盤推介、上車盤定義、首期及注意事項。
在香港的日常對話中，”上車”這個詞彙已經超越了其原始含義 – 即登上一輛交通工具。現在，這個詞已經被普遍接受為”買樓”的同義詞。
香港的房地產市場對”上車”這個詞彙有更精確的定義。這個術語主要描述的是首次購買房產的過程，也就是從平凡人變為房產擁有者的過程，這就像你成功趕上火車的那一刻，心中充滿了穩定和期待之情。
在房地產市場中，”上車”的概念衍生出了更多的詞彙。例如，”上車客”指的是首次嘗試購買房產的新手買家；”上車盤”則是指那些價格和大小都適合初次購屋者的物業，這些物業對於財務有限的人來說是可負擔的。購買房產的過程應該給人一種謹慎而穩定的感覺。
然而，香港人漸漸開始用”上車”來衡量個人的成功，並視之為致富的證明，這已經偏離了其原始的”安居”的意義。置業只是人生中一個選擇，並不一定意味著致富。因為在房地產市場的升降中，雖然有人能夠透過轉售獲利，但也總有人因為”上車”而最終”搭錯車”。這種情況是需要注意的。
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2023上車盤定義
“上車盤”和”細碼樓”是兩個經常出現的術語。然而，許多人並未對這兩個詞進行深入的理解，導致二者常被混淆使用。
澄清這兩個詞的定義將對同樣考慮首次置業的人有所幫助，可以在收集和分析房源資訊的過程中節省許多時間。
事實上，”上車盤”和”細碼樓”並沒有公認的定義，就連政府的統計局也通常根據住宅單位的面積大小來分類物業。然而，對於富有的人來說，他們對”上車盤”和”細碼樓”的理解與普通大眾的觀念有著截然不同。
在這裡嘗試解釋這兩個詞的含義。在過去，”細碼樓”通常指的是價格約為200萬元的住宅單位。但是，從2008年開始，房價的上漲幅度遠超過一倍，因此現在人們提到的”細碼樓”應該指的是價格在500萬元或以下的住宅單位。另外，我們不能因此而誤以為”細碼樓”一定是非常小的住宅單位。只要不介意物業的老舊程度，並願意花時間尋找，完全有可能找到價格為500萬元且有三房一廳的”細碼樓”單位。
至於”上車盤”，這個詞在不同人的心中有著不同的意思。對於基層市民來說，他們認為價格在450萬元或以下的公營或私營住宅單位是”上車盤”，因為他們可以交還他們現有的公屋單位，獲得購買未補地價的公房或居屋的資格，並且可以獲得政府的擔保，向銀行借貸高達房價的90%的按揭貸款。
然而，若公屋居民要購買私人住宅，他們就需要通過收入壓力測試，並且只有首次置業者才可以獲得高達房價的90%的按揭貸款。因此，對他們來說，價格約為400萬元的私人住宅也可以被視為”上車盤”。總的來說，對於一般市民來說，”上車盤”應該是指價格在450萬元或以下的住宅單位。
然而，對於一些家境富裕或收入較高的首次置業者來說，由於他們需要考慮家庭背景或個人社會地位的因素，只要他們有足夠的首期款，他們大多會選擇至少購買一些豪華級別的開放式單位作為上車盤。這種類型的單位，價格通常在600萬至1,000萬元之間，並且通常會附帶豪華會所的使用權。這就是所謂的”上車盤”在單身富裕人士心目中的定義。
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2023各區上車盤推介
在過去，購買價格在400萬元以下的房地產幾乎沒有選擇，即使有適合的價格的物業，但大部分都是凶宅、難以獲得抵押貸款的唐樓、石屋等。然而，目前市場上出現了價格平實的高品質房地產，更重要的是，每平方呎的價格低於1萬元，即使房地產價格低也不需要居住在納米樓。這些價值400萬元的”上車盤”可以作為首次購房者的”上車盤”，在最新的抵押貸款政策下，不只能輕鬆通過壓力測試，還可以低首期入市，因此購房的黃金時機已經到來。
屯門兆康苑
屯門區在二手房地產銷售網站上仍然是香港價格較低的區域。在屯門的兆康苑，一個已補地價的單位，實用面積達到431平方呎，售價只有370萬港元，即每平方呎價格為8584元。比較同一物業相同面積的交易記錄，其中一個450平方呎的單位，最近以376萬港元成交，每平方呎的價格約為8960元。值得注意的是，兆康苑在短短兩個月內，房價已經下跌近6%。屯門區還有許多價格低於400萬元的物業，包括豫豐花園、屯門市廣場等，面積普過300平方呎，值得首次購房者注意。
大圍金獅花園
大圍的金獅花園的房價也已經跌破400萬元的門檻。在售房網站上可以看到，目前一個面積為336平方呎的單位，售價只有380萬元，每平方呎的價格約為11,309元。今年八月，金獅花園有一個實用面積為306平方呎的單位，以370萬元成交，計算每平方呎的價格，即房價在短短兩個月內下跌6%。
馬鞍山薈朗
馬鞍山的薈朗有一個面積為221平方呎的開放式單位，售價為380萬元，每平方呎的價格為17,196元。就算是開放式單位，其價格也已經跌破400萬元的門檻。在今年7月份，同一物業有一個面積為221平方呎的單位，以385萬元成交，每平方呎的價格為17,420元。價格在短短的一個月內下跌1.29%。
首次購房者可以從這些價值400萬元的”上車盤”中獲得許多優勢。首先，由於價格較低，首次購房者可以輕鬆通過壓力測試，並且可以享受到政府的優惠政策。其次，這些物業的價格已經跌破了400萬元的門檻，已經達到了歷史的低點，這對於首次購房者來說是一個很好的入市機會。
然而，首次購房者在購買這些價值400萬元的”上車盤”時也需要注意一些問題。首先，首次購房者需要確保他們的收入可以支持抵押貸款的還款。其次，首次購房者需要對物業的地點，周邊的基礎設施以及未來的增值潛力有一個清晰的了解。最後，首次購房者需要對香港的房地產市場有一個全面的了解，並且需要對市場的未來走勢有一個理性的預期。
總的來說，香港的房地產市場雖然近期呈現下跌趨勢，但是對於首次購房者來說，這也許是一個很好的入市機會。在選擇購買物業時，首次購房者需要謹慎考慮，並且需要做好充分的準備。
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2023上車盤首期及其他費用
在香港，買樓對許多年輕人來說是一個重要的人生目標和夢想。這個夢想的實現雖然充滿挑戰，但對於在香港土生土長的人來說，這是無法避免的。
首期的積累可以說是一個挑戰，但也不是不可能。儘管香港的生活成本高昂，但只要有節制的生活和良好的儲蓄習慣，如帶自己的午餐，降低娛樂和旅遊的消費等，通常都能累積一些儲蓄。如果你是首次購房者，你可以申請高比例的按揭，這樣你就可以購買價格在400萬以下的上車盤。你可能只需要儲蓄40萬做為首期。但這只是開始，接下來你還需要考慮更多的支出。
首先，你需要支付經紀佣金。儘管有些在網上自讓的盤子，但大多數都需要付佣金。一般來說，經紀佣金是房價的1%，如果你的房價是400萬，那麼你需要支付4萬的佣金。
其次，購買房產需要簽訂許多合同和文件，這需要律師的協助。律師的費用大約在3000至1萬元。
再者，你還需要支付釐印費，即印花稅。這是政府根據房價徵收的，如果你的房價在330萬至400萬之間，釐印費的比例為2.25%，即9萬元。
還有，如果你的按揭比例超過60%，你需要購買按揭保險，其費用是房價的1.1% 至4.35%。按揭額越高，分期越長，保費就越高。如果按揭額為九成，分期30年，保費就是房價的4.35%，即17.4萬元。
最後，裝修和家電的費用也不能忽視。你至少需要做一些基本的裝修，如油漆、更換水電和地板，以及購買一些必需的家電。這部分的費用可能需要留出約20萬。
所以，除了首期，購買一個400萬的房子還需要考慮的費用有：
- 經紀佣金：4萬
- 律師費：1萬
- 釐印費：9萬
- 裝修和家電：20萬
- 總計：34萬
這些都是必須的支出，這使得首期的實際花費幾乎比最初預計的40萬多一倍！這還沒有考慮到如果按揭申請人的收入不穩定，銀行最多只能批出八成或以下的按揭比例。
如果你的信用評級不好，即使你有穩定的收入，銀行可能不會批出九成的按揭，而且批出的按揭利率可能會比市場利率更高，這會使你的月供金額增加，進一步增加了購房的困難。
因此，為了準備購買房產，除了積極儲蓄和控制支出之外，還需要保持良好的信用評級，並理解與購房相關的所有費用。在香港購買房產的過程確實困難且負擔重，但只要做好充足的準備和理解，這個夢想依然是可以實現的。
2023買上車盤注意事項
首期資金的重要性
在考慮進入樓市之前，你需要確定是否已經準備好足夠的首期資金。這不僅包括首期的費用，還包括一些額外的開始費用，例如律師費、經紀人佣金和印花稅等。如果你需要進行裝修或購買家具和電器，這些都會增加你的總成本。因此，建議至少預備樓價的30%作為首期。
確定你的支付能力
成為房主既是一種喜悅，也是一種責任。進入樓市前，你需要確定你的收入是否能夠承擔每月的供款。這包括一個稱為”債務對收入比率”（DTI）的重要指標，用來評估你能否負擔房貸。此外，即使你的DTI比率合格，你也應該預留一些資金以備不時之需。
了解政府的計劃
香港政府有時會推出一些對首次置業者有利的政策。例如，2020年的《施政報告》中引入了「港人首置上車盤計劃」，旨在幫助無法負擔私人住宅或不符合公屋購買資格的香港市民。此外，2022年的《財政預算案》中提出了一項新的措施，將樓價按揭上限從800萬增加到1000萬，以減輕首次置業者的首期負擔。
考慮地理位置
物業的位置對於方便通勤和學區都是重要的考慮因素。然而，這些位置往往會帶來更高的成本。因此，你需要根據你的資金來選擇最適合你的地點。
物業配套設施
對於首次購房者來說，物業的配套設施，如會所、周邊設施，以及大樓的保安安排等，都是需要考慮的重要因素。這些因素可能會影響物業的價格和管理費。
確定你的需求
在購買物業時，你需要確定你是為了自住還是投資。這將影響你在選擇物業時需要考慮的因素，如地理位置、配套設施、學區、房間數量和尺寸等。
選擇新建物業或二手物業
有些人可能更喜歡新建的物業，而有些人可能認為二手物業有更多選擇。兩者都有其優點。例如，新建物業通常配有完整的設施和基本的裝修，但價格通常沒有議價空間。而二手物業則有議價的可能，但可能需要額外的維修和裝修費用。
注意風險
雖然樓市有潛在的增值空間，但也存在風險。例如，經濟環境的變化、利率的上升、或是區域發展的不如預期，都可能導致物業價值的下跌。因此，你需要有充分的理解和預備，並在必要時尋求專業的建議。
尋找專業幫助
如果你對樓市不熟悉，可以尋找專業的物業經紀或律師的幫助。他們可以提供你關於市場趨勢，合約條款，以及其他買賣過程中可能遇到的問題的建議。
進行詳細的市場調查
在做出購買決定之前，建議你對市場進行詳細的調查。這包括了解最近的物業交易價格，相關的政府政策，以及市場的供應情況等。這些信息都可以在網路上找到，或是由物業經紀提供。
購買物業是一個重大的決定，需要考慮許多因素。你需要有足夠的資金，明確的需求，對市場的理解，以及專業的幫助，才能成功地在樓市中”上車”。
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理想租屋體驗-服務式住宅
目前如果想租屋，除了租唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。不僅環境給你家的感覺，租期靈活，質量有保障之餘，帶行李搬進去就能住。隨著疫情的影響，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多，任君選擇。有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。
短租服務式住宅
服務式住宅提供了酒店和一般出租住宅之間的選擇。對於來港的短期工作人員、旅遊者或家居裝修短租來說，他們可能需要短期居住，但仍然想要一個寬敞舒適的家庭環境。在香港，租一套普通的房子短期內是不現實的，租約通常是一至兩年，而酒店的房間空間通常不足以提供家庭般的感覺。因此，服務式住宅成為了一個理想的解決方案。
長租服務式住宅
對於長租服務式住宅居住的朋友們，提供賓至如歸的居住體驗是服務式住宅的特色，通常配備健身室、洗衣房等設施和家用電器。住客只需攜帶行李入住，即可享受精緻裝修的房間設計和佈局。服務式住宅還提供高品質的客戶服務、家政服務、現場維修、保養服務、清潔服務、毛巾和床單服務，讓住戶的生活更加便利。裝修和家具保持清潔，即使對環境要求高的住戶也能滿足其要求。對於本地租房居民和短期租房人士來說，服務式住宅都是一個優質的居住選擇。
家外之家
服務式住宅提供寬敞的居住空間和完善的設施，就像是家外之家。住客不必擔心網絡、水電費用和家具等問題，享受家居般的舒適體驗，在入住期間充分享受自由和隱私，讓住客的生活更加舒適和便利。
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