2023一文看清丁屋買賣、繼承、丁權、套丁及補地價
所謂「丁屋」是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權,購買土地建造的住宅。這些土地必須位於自己的村莊範圍內,可以參考地政總署內的《認可鄉村名冊》中的鄉村。一般來說,只要土地不是綠化地帶或休憩用地,即使用途是「農業用途」,都可以批准建造丁屋。因此,在新界的農地上,「丁屋」是其中之一。下文將為大家解析丁屋買賣、丁屋繼承、丁權、套丁及補地價。
💡更多物業買賣小知識:
相關內容: 新盤回佣大拆解
相關內容: 我能通過壓力測試嗎?
相關內容: 2023買樓先租後買, 先住後付大拆解
相關內容: 2023年計劃置業買火險費用須知
相關內容: 2023一文看清買賣村屋注意事項、村屋買賣程序及買賣陷阱
相關內容: 2023一文看清牌照屋定義、牌照屋租買賣及繼承注意事項
甚麼是「丁權」
「丁權」是指香港新界原居民的男性後人,在符合一定資格的情況下,獲准一次免補地價在新界建屋的權利。這項傳統權益,源於1972年實施的「新界小型屋宇政策」(丁屋政策),在《基本法》第40條中受到保護。
需要注意的是,丁權並不等同於丁屋。即使擁有丁權,仍需擁有相關土地才能建屋,而不是所有原居民都擁有土地。即使有土地,也需要向地政總署申請,並等待數年才能獲得建屋批准。
獲得「丁權」資格
符合資格的男性需年滿18歲,且其父系家族源自1898年時為新界認可鄉村的居民。
甚麼是「套丁」
“套丁”指的是原居民出售其建屋權給發展商和其他相關人士,以便他們建造房屋。這種出售行為是非法的。
具體的套丁操作方式如下:
①發展商和相關人士將私人農地分割成多個地段,名義上將這些地段出售給原居民,但實際上是為了購買其建屋權。
②原居民無需支付購地費用,反而可以獲得數十萬元的報酬,以出售建屋權的方式獲得收益。相關人士則通過購買這些建屋權來獲得利益。
③雙方簽訂秘密協議,原居民授權發展商處理丁屋買賣。
④原居民通過行使其建屋權,向政府申請建造丁屋。由於丁屋建造享有極大優惠條件,發展商因此可以省去大量費用和程序。
⑤待丁屋建造完成後,發展商便可以以高價出售圖利。

丁屋補地價和計算方式
丁屋轉讓是否需要支付丁屋補地價取決於批地方式和轉讓時間:
①若是以建屋牌照方式批出
若在獲得滿意紙後五年內轉讓,則需要支付補地價;若在滿意紙發出五年後轉讓,則不需要支付補地價。
補地價的計算方法:[申請轉讓同意書時的市值]減去[建屋時的優惠價格]。
②若是以私人協約方式批出
無論何時轉讓,都需要支付補地價。
補地價的計算方法:[申請轉讓同意書時的市值]減去[建屋前的土地價格]。
注意:
- 舊屋地和舊批地的村屋不需要支付補地價。
- 補地價是以整幢三層屋宇計算,不設分層補價
申請建造丁屋的方式
根據小型屋宇政策,申請建丁屋的方式取決於原居民是否擁有農地,以下是三種批地方式:
①免費建屋牌照 (也稱為私地建屋牌)
若原居民擁有私人農地,可以向政府申請在其土地上建造丁屋。
②換地方式批契
若原居民擁有私人農地,也可以申請與政府換地以建造丁屋。
③私人協約批契 (也稱為撥地建屋牌)
若原居民沒有私人農地,可以通過私人協約申請政府地皮以優惠價格建造丁屋。
申請人需要填寫「興建新界小型屋宇綜合申請表格」,並交給地政署辦事處處理。當丁屋建成後,再向地政總署申請滿意紙,獲得批准後即可入住。
建造「丁屋」地點
獲准建屋的新界原居民需要在其所屬的鄉村範圍內建造房屋。一般而言,這些土地必須位於「認可鄉村範圍」(簡稱VE)和法定規劃圖則內的「鄉村式發展地帶」(簡稱V-zone)內。然而,有些情況下會有例外,例如「飛丁」。政府早年已制定「鄉村式發展」用途,把土地劃作供原居民興建小型屋宇之用,但「鄉村式發展」地帶的範圍不一定與「認可鄉村範圍」完全相同。
「丁屋」尺寸限制
建造「丁屋」必須遵守特定的標準,包括:
- 不得超過3層高
- 高度不超過8.23米(約27呎)
- 有蓋面積不超過65.03平方米(約700平方呎)
- 露台深度不超過1米
丁屋屬於新界豁免管制屋宇,建造需要符合《建築物條例(新界適用)條例》中規定的高度和覆蓋面積等特定標準。
丁屋買賣注意事項

在購買丁屋前,應留意以下情況以避免常見的陷阱:
轉讓限制
在官方批文中,可能會有轉讓限制的註明。在進行買賣之前,必須先領取滿意紙,然後向地政處申請補地價,以便進行正式的買賣交易。若未補地價,買賣交易轉讓無法在土地註冊處進行登記,買家的權益可能無法得到保障。
路權
丁屋周邊的道路可能涉及使用權,這些道路可能由私人或政府機構擁有,這種情況並不罕見。如果道路屬於政府土地,可能會有使用限制;如果是私人道路,則有可能需要付過路費。
按揭
由於丁屋成交量偏少且位置偏遠,購買現有的丁屋時,銀行可能會進行較嚴格的實地考察,因此銀行估價可能不足。
僭建
如果丁屋有僭建或危險建築物,則視其嚴重程度而定,可能需要在清拆後才能進行買賣交易。如果單位因僭建而被釘契,下一手買家將繼承有關清拆工程的責任,而銀行也有可能因釘契而拒絕提供丁屋按揭。
💡更多租屋伏位相關小知識:
相關內容: 2023分租合租陷阱大拆解
相關內容: 2023租樓伏位注意知識全面睇
相關內容: 2023租屋注意開放式廚房符合建築物消防安全守則
相關內容: 一文詳解合規及違法劏房出租分別
理想租屋體驗-服務式住宅
目前想租屋,除了租一般唐樓,私樓及工厦外,還可以考慮租服務式住宅。不僅環境寧靜,租期靈活,質量有保障,帶行李搬進去就能住。隨著疫情的持續,服務式住宅的租金都下降了,比以前要便宜,不失為租樓的理想選項。而且服務式住宅一般房型選擇比較多,任君選擇。有的單位可以開窗通風,有的房間有洗衣機,可以明火烹飪。
要找盤源也很方便,例如服務式住宅平台Owl Square Co-living遍佈香港核心地區,如熱門住宅包括中環服務式住宅、銅鑼灣服務式住宅,鰂魚涌服務式住宅,灣仔服務式住宅 ,九龍樞紐何文田服務式住宅,旺角服務式住宅,太子服務式住宅,佐敦服務式住宅等,所有服務式住宅單位的構建和設計,可適合任何家庭、朋友夾租或單身人仕,或可為閣下覓得安全舒適住處。安坐家中即可上網瀏覽海量單位。
相關內容: 2023一文看清服務式住宅意思、服務式住宅定義及香港服務式住宅發展概述
相關內容: 2023盤點服務式住宅的好處
相關內容: 2023盤點租服務式住宅要注意事項