2023一文看清丁屋買賣、繼承、丁權、套丁及補地價
所謂「丁屋」是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權，購買土地建造的住宅。這些土地必須位於自己的村莊範圍內，可以參考地政總署內的《認可鄉村名冊》中的鄉村。一般來說，只要土地不是綠化地帶或休憩用地，即使用途是「農業用途」，都可以批准建造丁屋。因此，在新界的農地上，「丁屋」是其中之一。下文將為大家解析丁屋買賣、丁屋繼承、丁權、套丁及補地價。
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甚麼是「丁權」
「丁權」是指香港新界原居民的男性後人，在符合一定資格的情況下，獲准一次免補地價在新界建屋的權利。這項傳統權益，源於1972年實施的「新界小型屋宇政策」（丁屋政策），在《基本法》第40條中受到保護。
需要注意的是，丁權並不等同於丁屋。即使擁有丁權，仍需擁有相關土地才能建屋，而不是所有原居民都擁有土地。即使有土地，也需要向地政總署申請，並等待數年才能獲得建屋批准。
獲得「丁權」資格
符合資格的男性需年滿18歲，且其父系家族源自1898年時為新界認可鄉村的居民。
甚麼是「套丁」
“套丁”指的是原居民出售其建屋權給發展商和其他相關人士，以便他們建造房屋。這種出售行為是非法的。
具體的套丁操作方式如下：
①發展商和相關人士將私人農地分割成多個地段，名義上將這些地段出售給原居民，但實際上是為了購買其建屋權。
②原居民無需支付購地費用，反而可以獲得數十萬元的報酬，以出售建屋權的方式獲得收益。相關人士則通過購買這些建屋權來獲得利益。
③雙方簽訂秘密協議，原居民授權發展商處理丁屋買賣。
④原居民通過行使其建屋權，向政府申請建造丁屋。由於丁屋建造享有極大優惠條件，發展商因此可以省去大量費用和程序。
⑤待丁屋建造完成後，發展商便可以以高價出售圖利。
丁屋補地價和計算方式
丁屋轉讓是否需要支付丁屋補地價取決於批地方式和轉讓時間：
①若是以建屋牌照方式批出
若在獲得滿意紙後五年內轉讓，則需要支付補地價；若在滿意紙發出五年後轉讓，則不需要支付補地價。
補地價的計算方法：[申請轉讓同意書時的市值]減去[建屋時的優惠價格]。
②若是以私人協約方式批出
無論何時轉讓，都需要支付補地價。
補地價的計算方法：[申請轉讓同意書時的市值]減去[建屋前的土地價格]。
注意:
- 舊屋地和舊批地的村屋不需要支付補地價。
- 補地價是以整幢三層屋宇計算，不設分層補價
申請建造丁屋的方式
根據小型屋宇政策，申請建丁屋的方式取決於原居民是否擁有農地，以下是三種批地方式：
①免費建屋牌照 (也稱為私地建屋牌)
若原居民擁有私人農地，可以向政府申請在其土地上建造丁屋。
②換地方式批契
若原居民擁有私人農地，也可以申請與政府換地以建造丁屋。
③私人協約批契 (也稱為撥地建屋牌)
若原居民沒有私人農地，可以通過私人協約申請政府地皮以優惠價格建造丁屋。
申請人需要填寫「興建新界小型屋宇綜合申請表格」，並交給地政署辦事處處理。當丁屋建成後，再向地政總署申請滿意紙，獲得批准後即可入住。
建造「丁屋」地點
獲准建屋的新界原居民需要在其所屬的鄉村範圍內建造房屋。一般而言，這些土地必須位於「認可鄉村範圍」（簡稱VE）和法定規劃圖則內的「鄉村式發展地帶」（簡稱V-zone）內。然而，有些情況下會有例外，例如「飛丁」。政府早年已制定「鄉村式發展」用途，把土地劃作供原居民興建小型屋宇之用，但「鄉村式發展」地帶的範圍不一定與「認可鄉村範圍」完全相同。
「丁屋」尺寸限制
建造「丁屋」必須遵守特定的標準，包括：
- 不得超過3層高
- 高度不超過8.23米（約27呎）
- 有蓋面積不超過65.03平方米（約700平方呎）
- 露台深度不超過1米
丁屋屬於新界豁免管制屋宇，建造需要符合《建築物條例（新界適用）條例》中規定的高度和覆蓋面積等特定標準。
丁屋買賣注意事項
在購買丁屋前，應留意以下情況以避免常見的陷阱：
轉讓限制
在官方批文中，可能會有轉讓限制的註明。在進行買賣之前，必須先領取滿意紙，然後向地政處申請補地價，以便進行正式的買賣交易。若未補地價，買賣交易轉讓無法在土地註冊處進行登記，買家的權益可能無法得到保障。
路權
丁屋周邊的道路可能涉及使用權，這些道路可能由私人或政府機構擁有，這種情況並不罕見。如果道路屬於政府土地，可能會有使用限制；如果是私人道路，則有可能需要付過路費。
按揭
由於丁屋成交量偏少且位置偏遠，購買現有的丁屋時，銀行可能會進行較嚴格的實地考察，因此銀行估價可能不足。
僭建
如果丁屋有僭建或危險建築物，則視其嚴重程度而定，可能需要在清拆後才能進行買賣交易。如果單位因僭建而被釘契，下一手買家將繼承有關清拆工程的責任，而銀行也有可能因釘契而拒絕提供丁屋按揭。
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